【摘要】?jī)?yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)可以成為一個(gè)城市的名片和商業(yè)活力的象征，城市商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)對(duì)將來(lái)開(kāi)業(yè)后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重要影響。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的概述、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行了研究。

【關(guān)鍵詞】城市商業(yè)地產(chǎn)；設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)；關(guān)系；思考

1、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)主要是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，即用于零售、餐飲、娛樂(lè)以及批發(fā)等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)因不同的性質(zhì)，具有很大的價(jià)值差異。這里根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)不同將其分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí)。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還可以按業(yè)態(tài)進(jìn)行分類(lèi)，按業(yè)態(tài)可以分為社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物中心、百貨店、影院以及便利店等等。在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)具體情況將不同的設(shè)計(jì)方法和思路應(yīng)用于不同業(yè)態(tài)和不同性質(zhì)的商業(yè)[1]。如今，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速發(fā)展的影響下，出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，即商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象，并且這個(gè)現(xiàn)象越來(lái)越明顯，因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，尋找與眾不同的開(kāi)發(fā)思路從而領(lǐng)先對(duì)手是其需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。比如旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、體育地產(chǎn)以及影視地產(chǎn)等都是在不同的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路下出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)形式。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址

對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址對(duì)其有著直接的影響。為了獲得高利潤(rùn)回報(bào)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接目的，因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址過(guò)程中，以下兩點(diǎn)是需要注意的，一是消費(fèi)者的生活方式和價(jià)值觀(guān)念。根據(jù)對(duì)各種不同顧客的不同需求和不同特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮，在此基礎(chǔ)上因地制宜安排選址，一般來(lái)講，選址較為理想的位置就是交叉路口，因?yàn)榻徊媛房诘目土髁孔疃?。比如商業(yè)街和大型購(gòu)物中心在項(xiàng)目選址過(guò)程中，要致力于路網(wǎng)的開(kāi)發(fā)和改善，開(kāi)辟道路交通時(shí)，要選擇有前景的開(kāi)發(fā)區(qū)域，通過(guò)這樣的方式對(duì)客流進(jìn)行引導(dǎo)。二是根據(jù)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)自己的目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行確定，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的分布和年齡特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行選址，從而達(dá)到對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的確定。

3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想成功開(kāi)發(fā)，好的規(guī)劃是前提和基礎(chǔ)。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，從宏觀(guān)來(lái)看，要準(zhǔn)確判斷商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就要進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃，區(qū)域規(guī)劃具體應(yīng)從區(qū)位、交通和人口三方面來(lái)進(jìn)行著手。從微觀(guān)來(lái)看，為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地塊更好的開(kāi)放性，要通過(guò)一些沿街商鋪的設(shè)立，方便讓更多的人流進(jìn)入項(xiàng)目里面，增加人流量，創(chuàng)造積極的城市界面。為了實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值的有效利用，從而產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益，要通過(guò)立體手法的運(yùn)用，在開(kāi)放的社區(qū)之上形成一層完整連續(xù)的商業(yè)界面[2]。將各種商業(yè)形態(tài)進(jìn)行功能分區(qū)，實(shí)現(xiàn)合理的功能規(guī)劃，將業(yè)態(tài)布局和空間規(guī)劃進(jìn)行合理安排，有效提升綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地的高效利用和最佳的商業(yè)價(jià)值。此外，在整個(gè)規(guī)劃過(guò)程中，為了有效實(shí)現(xiàn)停車(chē)、商業(yè)以及景觀(guān)等資源的綜合利用和共享，還可以借鑒和配合建筑及景觀(guān)設(shè)計(jì)的一些手法，達(dá)到高效利用資源的目的。

4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)是非常重要和不可忽視的，它關(guān)乎建筑設(shè)計(jì)的最終呈現(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，為了提升物業(yè)的商業(yè)使用功能，必須要求建筑設(shè)計(jì)形態(tài)要與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能定位相吻合。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的建筑形態(tài)是由商業(yè)開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定的，對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，在建筑設(shè)計(jì)的前期就要對(duì)其進(jìn)行清晰的了解和認(rèn)知，從而為合理的建筑形態(tài)的形成奠定一定的基礎(chǔ)。在商業(yè)模式確定以后，以下幾點(diǎn)原則是商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中要特別注意的原則。一是建造一個(gè)商業(yè)空間是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的目的，這個(gè)商業(yè)空間包括室外空間和室內(nèi)空間，要達(dá)到的目的是不僅要讓這個(gè)商業(yè)空間成為商業(yè)品牌建設(shè)的一個(gè)載體，同時(shí)還要讓這個(gè)商業(yè)空間充滿(mǎn)活力，發(fā)揮它的價(jià)值；二是在具體設(shè)計(jì)過(guò)程中，要特別注意商業(yè)建筑的空間及流線(xiàn)設(shè)計(jì)，其在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中也發(fā)揮著重要作用，商業(yè)空間的使用效率、各功能內(nèi)部連接以及規(guī)劃動(dòng)線(xiàn)等這些空間及流線(xiàn)設(shè)計(jì)內(nèi)容也關(guān)乎商業(yè)項(xiàng)目的成功與否[3]；三是為了能夠滿(mǎn)足招商業(yè)態(tài)配比，作為商業(yè)設(shè)計(jì)的單體設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，不僅要量身定做，而且還應(yīng)遵循普適性原則，實(shí)現(xiàn)兩者的有機(jī)結(jié)合，從而有效的適應(yīng)開(kāi)發(fā)商對(duì)使用功能的靈活多變。與此同時(shí)，對(duì)交往空間的營(yíng)造和關(guān)懷也是設(shè)計(jì)過(guò)程中不能忘記的，在快時(shí)尚業(yè)態(tài)和電商的強(qiáng)烈沖擊下，傳統(tǒng)的街區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)差異化、風(fēng)格化的建筑形態(tài)，有效營(yíng)造商業(yè)建筑場(chǎng)景的畫(huà)面感。除此之外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)緊跟綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)打造和設(shè)計(jì)，與時(shí)代步伐相互適應(yīng)。比如為了更加節(jié)能環(huán)保，配備太陽(yáng)能電池板；為了實(shí)現(xiàn)水資源的高校利用可以有效的運(yùn)用節(jié)水景觀(guān)設(shè)計(jì)和其他節(jié)水措施等等；四是在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中還應(yīng)重點(diǎn)考慮讓建筑具有時(shí)代精神，實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的和諧。在具體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)多嘗試和創(chuàng)新，重要涉及的方面有設(shè)計(jì)概念、建筑形象以及結(jié)構(gòu)運(yùn)用等。在消費(fèi)人群的定位上，商業(yè)現(xiàn)階段的市場(chǎng)目標(biāo)主要涉及的是18到32歲年齡段的人群，對(duì)于這部分消費(fèi)人群，他們的審美以及個(gè)性有自己的特點(diǎn)，同時(shí)他們也善于使用社會(huì)媒體來(lái)傳達(dá)信息，建筑設(shè)計(jì)必須有效地迎合這部分人的要求。比如采用多媒體電視墻等宣傳手段，讓流行時(shí)裝零售商以及比較受到歡迎的數(shù)碼產(chǎn)品參與招商等。

經(jīng)濟(jì)效益是商業(yè)開(kāi)發(fā)考慮的一個(gè)重要方面，另一方面還要關(guān)注商業(yè)開(kāi)發(fā)的文化效益，要結(jié)合時(shí)代要求，通過(guò)城市文化內(nèi)涵的深層次挖掘，使商業(yè)開(kāi)發(fā)的文化效益能夠凸顯出來(lái)，讓文化反哺于商業(yè)，促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。文化只是作為主題的包裝，并不能獨(dú)立地發(fā)揮作用，商業(yè)建筑的主題仍舊是商業(yè)，在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中有效將兩者合二為一才是重中之重，才能最大程度發(fā)揮商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的價(jià)值。

結(jié)語(yǔ)：

在城市商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)空間資源的有效配置，必須要充分考慮商業(yè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的合理性，同時(shí)還必須要具備超前的意識(shí)，全面考慮各種將來(lái)會(huì)影響商業(yè)發(fā)展的因素，實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，才能設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)出更好的商業(yè)地產(chǎn)建筑。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝廣平.基于城市發(fā)展理念的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系探討[J].建材與裝飾，2018，No.534（25）：92-93.

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作者簡(jiǎn)介：

李偉斌，廣州市番禺信息技術(shù)投資發(fā)展有限公司，廣東廣州。