梁曉琳

[摘 要]當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻變化，在保證融資渠道暢通、降低費(fèi)用成本的同時(shí)，還要加強(qiáng)內(nèi)部控制，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。內(nèi)控制度體系的建立和完善可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過行業(yè)及政策“嚴(yán)冬”的，并能持續(xù)的提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)未來經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要。文章從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題入手，提出加強(qiáng)內(nèi)控意識(shí)、完善考核機(jī)制等措施加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)，以期提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。在房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的大環(huán)境下，是否具有持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)能否生存并獲得進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵，而建立并執(zhí)行有效的內(nèi)部控制體系就是企業(yè)的重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的各種問題及其產(chǎn)生原因，進(jìn)而提出相應(yīng)的解決方案，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，進(jìn)一步提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義和作用

1.1 內(nèi)部控制的概念

隨著現(xiàn)代企業(yè)對(duì)內(nèi)加強(qiáng)管理，對(duì)外滿足發(fā)展需要，在企業(yè)內(nèi)部逐步產(chǎn)生并發(fā)展起來的自我檢查、自我調(diào)整和自我制約的一套系統(tǒng)，我們統(tǒng)稱為內(nèi)部控制系統(tǒng)。內(nèi)部控制體系對(duì)可能引起企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)因素、行為進(jìn)行監(jiān)督并進(jìn)行一系列的控制行為，保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)趨于一致的一系列活動(dòng)。

1.2 內(nèi)部控制的特點(diǎn)

內(nèi)部控制是一項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)，需要考慮包括外部市場(chǎng)、政策法規(guī)等因素，也需要考慮內(nèi)部企業(yè)文化、企業(yè)目標(biāo)、組織架構(gòu)、職責(zé)劃分合理性等因素的影響，需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全方位、全過程進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)需要各部門、多種監(jiān)督控制方法相互配合，才能達(dá)到形成一個(gè)健全有效的內(nèi)控體系的目標(biāo)。

1.3 內(nèi)部控制的重要性

現(xiàn)代企業(yè)制度中，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)往往是相互分離的，經(jīng)營(yíng)者可能為了自身利益而損害股東或其他利益相關(guān)者的權(quán)益，而有效的內(nèi)部控制可以對(duì)損害股東或公司利益的行為進(jìn)行有效的監(jiān)督和防范。有效的內(nèi)部控制體系可以提高營(yíng)運(yùn)效率、保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性和可靠性，科學(xué)合理配合企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源使用效率最大化。此外，加強(qiáng)內(nèi)部控制可以防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

2.1 缺乏健全的內(nèi)部控制體系

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多缺乏健全的內(nèi)部控制體系，甚至有些小型房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立內(nèi)控制度。管理層對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不充分，認(rèn)為內(nèi)控只是成本控制或資金控制，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立全面的內(nèi)部控制制度，只是建立財(cái)務(wù)內(nèi)控系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)、預(yù)算系統(tǒng)、成本控制等模塊中的一個(gè)或幾個(gè)，無法形成閉環(huán)的全方面的內(nèi)控體系，無法有效發(fā)揮其監(jiān)督作用。此外，有些企業(yè)控制流程不科學(xué)、目標(biāo)不明確，職責(zé)劃分不清，同樣影響內(nèi)部控制體系發(fā)揮作用。

2.2 內(nèi)部控制缺乏統(tǒng)一性

房地產(chǎn)企業(yè)往往有多個(gè)子公司或者子項(xiàng)目，大型房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目和子公司更是數(shù)量較多。集團(tuán)使用一套內(nèi)控系統(tǒng)，子公司又運(yùn)行著另一套內(nèi)控系統(tǒng)，集團(tuán)對(duì)下屬公司缺乏控制和監(jiān)督，大家各自為政，互不銜接，甚至互相沖突，造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系無法統(tǒng)一管理，造成資源浪費(fèi)、流程重復(fù)、無法監(jiān)督執(zhí)行情況等問題。

2.3 內(nèi)控制度執(zhí)行不到位

內(nèi)部控制體系在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制中，普遍存在被動(dòng)執(zhí)行、管理乏力、監(jiān)管缺失的問題。從管理層到普通員工往往將精力放在做表面功夫上，存在著互相敷衍的現(xiàn)象。有些企業(yè)認(rèn)為搞內(nèi)控就是不信任公司員工，對(duì)內(nèi)控建設(shè)懷有抵觸情緒。此外，有些管理層和員工將內(nèi)部控制割裂為多個(gè)獨(dú)立流程，分別加以控制，造成整個(gè)內(nèi)控體系信息溝通不暢，執(zhí)行不到位。

3 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的原因分析

3.1 公司內(nèi)部控制意識(shí)薄弱

早期房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，企業(yè)發(fā)展較快，普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制和成本控制的意識(shí)。很多房地產(chǎn)企業(yè)從管理層到一般員工都對(duì)內(nèi)部控制是對(duì)外應(yīng)付，對(duì)內(nèi)敷衍的態(tài)度。企業(yè)文化建設(shè)落后于時(shí)代要求，管理者素質(zhì)往往缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力放在追求短期經(jīng)營(yíng)成果上，忽視了內(nèi)部控制的重要性和迫切性，認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部控制只會(huì)增加辦事流程，耗費(fèi)大量精力，增加企業(yè)成本，而沒有以發(fā)展的眼光和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，忽視了內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效率，優(yōu)化資源配置，降低費(fèi)用成本的積極意義。

3.2 企業(yè)對(duì)內(nèi)控建設(shè)的投入不足

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)在土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)、勞動(dòng)力投入等方面需要大量資金，使得企業(yè)在內(nèi)控建設(shè)上投入的資金比較有限。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未認(rèn)識(shí)到內(nèi)控制度對(duì)于企業(yè)的重要意義，只是按照最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在內(nèi)控建設(shè)中不能投入足夠的人力物力財(cái)力，導(dǎo)致缺乏有效地內(nèi)控制度，執(zhí)行過程中也缺少應(yīng)有的監(jiān)督。

3.3 缺乏有效地獎(jiǎng)罰機(jī)制

企業(yè)在內(nèi)部控制的很多流程需要耗費(fèi)大量精力，但是內(nèi)控做得好一般并不能為部門和個(gè)人帶來直接收益和成果，做的不好的部門也很少因此而受到應(yīng)有的懲罰，導(dǎo)致公司管理層和普通員工對(duì)內(nèi)部控制缺乏積極性。

3.4 缺乏獨(dú)立的審計(jì)機(jī)制

有些企業(yè)缺乏外部審計(jì)機(jī)制，無法有效地對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)價(jià)并提出建議，無法進(jìn)一步應(yīng)對(duì)內(nèi)外部變化對(duì)內(nèi)控機(jī)制做出更新完善。有些企業(yè)雖然有內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，往往由于缺乏獨(dú)立性或相應(yīng)權(quán)限，不能把審計(jì)的范圍擴(kuò)展的內(nèi)控程序的方方面面，無法發(fā)揮審計(jì)對(duì)于加強(qiáng)內(nèi)部控制的促進(jìn)作用。

4 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策建議

4.1 建立適用于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系

深入分析房地產(chǎn)行業(yè)以及企業(yè)本身的特點(diǎn)，根據(jù)行業(yè)價(jià)值鏈條、企業(yè)本身架構(gòu)、現(xiàn)金流特點(diǎn)、機(jī)構(gòu)人員設(shè)置等特點(diǎn)，結(jié)合行業(yè)發(fā)展需求，設(shè)計(jì)符合房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系。并且根據(jù)企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)調(diào)整、外部環(huán)境變化、行業(yè)趨勢(shì)變更等因素，對(duì)企業(yè)內(nèi)控體系進(jìn)行完善和升級(jí)，在保證內(nèi)控建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)需要的內(nèi)控體系。