房瓴

1.中國房價的發(fā)展原因

隨著中國經(jīng)濟水平的快速發(fā)展，人們的生活水平提高，越來越多的人對房屋的大小，數(shù)量多少也有了極大的追求，以至于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)隨著時代的發(fā)展逐漸興起。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)策劃行業(yè)也有了全新的改革，房地產(chǎn)策劃是一種圍繞建筑為核心的策劃活動，它和很多的策劃活動有很多的相似之處，但是又存在著很多不同的地方。最為明顯的差距在于房地產(chǎn)有關的活動是一種牽動著社會經(jīng)濟的活動，在房地產(chǎn)策劃的過程中，建筑往往是意味著商品的屬性，正是這一區(qū)別，造就了房地產(chǎn)策劃的獨特性和重要地位。房地產(chǎn)的發(fā)展實際上其實一種就是結合科學理念和科學技術，在房地產(chǎn)的范圍內(nèi)進行計劃的行為。它需要根據(jù)不同的開發(fā)商制定的項目而進行自我調整，需要結合顧客需求的同時結合市場需求，在科學創(chuàng)新的同時也要考慮到策劃的可行性。房地產(chǎn)策劃真正的核心是對項目的制定設計概念，同時規(guī)劃結合其他的策劃和程序，最后按照規(guī)定的流程對住房開發(fā)區(qū)進行最終的規(guī)劃和營銷。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面較為廣泛，需要進行綜合性考慮，才能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，這些原因都是房價上漲的主要原因。

2.中國房價發(fā)展起來的要素

在我們國家，不同地區(qū)的地理位置，環(huán)境衛(wèi)生，交通賽道等因素，在很大程度上直接影響了房屋的市場情況。因此要將這些因素進行綜合考慮，進行評估;要評估房子周圍的市場情況，有很多的房屋價值的提升往往來自于周邊建筑的市場情況良好，比如交通方便的路段，或者是所謂的學區(qū)房，就是在學校附近的房屋。這樣可以在在很大的程度上把握住消費者的消費傾向，所以越來越多的人在購買房子的時候會更多的考慮房子的客觀因素，畢竟房子是自己和家人的棲息地，所以對于房子的要求逐漸提高，也直接導致了房價上漲。目前市面上對于房地產(chǎn)的大致定義如下：房地產(chǎn)策劃的最終目標時為了在最大的程度上為開發(fā)者和投資者實現(xiàn)預期標準和目的，為他們提供多個有效，優(yōu)質的方案，結合他們的要求及市場需求制定最佳的計劃，其中需要囊括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、市場廣告宣傳計劃、房屋建造計劃等一系列隨之產(chǎn)生的計劃。房地產(chǎn)的發(fā)展隨著人們對生活環(huán)境質量等的不斷提高，房地產(chǎn)帶動了商業(yè)、綠化等一系列的發(fā)展，所以房子的成本以及人們的急切需求是房價上漲的主要因素。

3.大數(shù)據(jù)分析下北京與上海的房價走勢

目前，大數(shù)據(jù)的應用在整個市場下越來越廣泛，通過大數(shù)據(jù)分析更有效得增加了潛在客戶的數(shù)量，形成丁客戶與不動產(chǎn)開發(fā)商之間穩(wěn)定聯(lián)系關鍵，讓價值體現(xiàn)最大化。根據(jù)國家頒布的地產(chǎn)方針我們可以清楚的了解到，大數(shù)據(jù)使用已經(jīng)成為了房地產(chǎn)土地評估的首要任務。北上廣深向來是中國的風向標，這四個城市各有魅力，但卻都有一個令人揪心的問題：房價。全國房市概況房地產(chǎn)行業(yè)在中國整體經(jīng)濟規(guī)模中有著舉足輕重的地位。就目前的行業(yè)宏觀背景來看，2018年北京房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.99，比上月增加1.99，處于適度水平，呈現(xiàn)出一種緩慢提高的態(tài)勢。而前三季度，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到了53.1%，去地產(chǎn)化效果初顯。近幾年，中央更是發(fā)布了一系列行業(yè)政策法規(guī)，如堅持“購租并舉”體系、保持“四限”政策等，目的就是為了實現(xiàn)住房功能，遏制炒房行為。在政策調控下，剛需購房比不斷增加，市場趨于理性。由于“租購并舉”體系及其他政策的加持，二手房成交量也持續(xù)低迷。據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2019年2月上海市二手住宅成交9927套，受春節(jié)假期影響，成交量環(huán)比大幅減少39.77個百分點，然而較去年同期相比，成交量同比上漲38.16個百分點。本月均價保持穩(wěn)定，環(huán)比小幅上漲0.69個百分點，同比下跌9.17%至52887元/m2。從房天下發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，北京市場截至目前，3月份二手房參考均價為60864元/平方米，比上月小幅下跌0.23%，2月份二手房成交量為6597套，比上月下跌43.8%02月份新房成交均價49594元/平方米，2月份新房成交285套，比上月下跌94.07%

4.2019年中國北京上海地區(qū)租房、買房的情況

以北京為例，每年北京剛性需求總量至少有20萬套：

1.結婚購房需求至少有4萬套

近幾年，北京每年平均約有12萬對新人登記結婚，除去北京戶口，父母可支持一套婚房，同時部分新婚家庭暫時沒有經(jīng)濟條件購房，假設有1/3的新人有需求、有條件購買婚房，婚房需求至少有4萬。

2.學區(qū)房需求至少5萬套以上

2019年北京小學入學人數(shù)將達新高峰，北京已經(jīng)開始放開戶籍招生，每年招生人數(shù)大增，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年北京入學小學生將超過17萬人。由于2008年奧運寶寶扎堆出生，今年入學小學生人數(shù)預計將達新高，相關教育資源可謂空前緊張，而學區(qū)房需求，預計也會達到一個高峰期。假設有1/3有條件有能力換房，就得有5萬多套，這里還不算為上幼兒園的購房需求、上初中高中后購房需求。很多家人都認為學區(qū)房的價格過高，但是對于望子成龍的父母來說，教育投入再多都認為是值得的。

5.北京上海未來房價走勢

北京和上海的房價一直處于高位，中央和各地方為了抑制房價泡沫，實現(xiàn)“房子是用來住的”功能，接連發(fā)布了一系列房地產(chǎn)政策。但是由于北京和上海的地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟發(fā)展十分迅速等特點，房價也未出現(xiàn)大幅度下落趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)實質上一種智力產(chǎn)業(yè)，它可以為社會和國家?guī)砀嗟睦婧蛢r值。在二十一世紀的現(xiàn)在，最注重的使智力的競爭，而房地產(chǎn)行業(yè)則作為一種高效，高質量的產(chǎn)業(yè)，它的出現(xiàn)為國家和社會的進步與發(fā)展也起到了推動作用?，F(xiàn)如今我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上的確取得了很多的成果。因為房地產(chǎn)行業(yè)涉獵范圍廣，需要接觸的知識和領域也是比較多的，同時它也具有強大的資金流動性。所以，北京上海地區(qū)的房價會受到政府的抑制，將不會出現(xiàn)大幅度房價上升的情況。