馬培銀

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成，人們生活水平的提高，促使房地產(chǎn)交易日益活躍，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)尤為突出。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金使用與管理要求較高，因此，該行業(yè)的財(cái)務(wù)管理顯得尤為重要?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問題進(jìn)行研究分析，并示例若干優(yōu)化策略，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;優(yōu)化探索

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，不僅推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)城市化、工業(yè)化的發(fā)展也有著深遠(yuǎn)的影響，如何將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的資金項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一籌劃與管理，并做到資金的合理利用，是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的重中之重。將企業(yè)運(yùn)營(yíng)中涉及的所有資金項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的管理和籌劃，充分提高企業(yè)的資金使用效率，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的核心。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在巨大差異。首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金非常密集的行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中需要有非常高的資金投入。其次，該行業(yè)投資周期長(zhǎng)、資金回籠慢，在項(xiàng)目完成的過程中有著眾多不確定因素，使其在財(cái)務(wù)管理方面存在非常大的難度，再次，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的投入主要是通過招標(biāo)的方式完成獲取，而招標(biāo)過程中，必須保證充足的資金才能滿足行業(yè)需求，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的關(guān)系來往更為緊密，相比其他企業(yè)，需要更為有力的資金管理辦法。同時(shí)，相比其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求更加嚴(yán)格。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作面臨的主要問題是財(cái)務(wù)管理制度流于形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作中都存在收支審批流程不規(guī)范;審批手續(xù)不完整;費(fèi)用開支沒有標(biāo)準(zhǔn)等問題，造成了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際費(fèi)用支出與標(biāo)準(zhǔn)混亂的情況。一些企業(yè)為了節(jié)約成本，不愿嘗試管理的改革，導(dǎo)致了行業(yè)財(cái)務(wù)管理工作無(wú)法順利開展。

（二）融資渠道相對(duì)單一

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，需要巨額資金的投入，動(dòng)輒數(shù)億的地價(jià)與建設(shè)費(fèi)用，是房地產(chǎn)行業(yè)要面對(duì)的一個(gè)巨大考驗(yàn)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道主要是內(nèi)部融資以及外部融資。內(nèi)部融資主要來自預(yù)售賬款和企業(yè)自有資金。自有資金一般不低于投資項(xiàng)目的三成;另外，預(yù)售賬款主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)售商品房獲得的資金，一般占項(xiàng)目總投資的二至三成。而房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資渠道主要有銀行信用貸款、房地產(chǎn)債券，以及上市融資等，目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道大多來自于銀行信貸。由于貸款金額大，各大銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，增加了融資的難度，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在其融資工作上有著非常大的影響，限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（三）資金管理體系不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程，涉及到企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與投資項(xiàng)目建設(shè)等各個(gè)方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)要求完成了年度投資規(guī)劃的制訂，卻并未對(duì)規(guī)劃的目標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化，各階段計(jì)劃也基本形同虛設(shè)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理制度規(guī)范的約束性不足。使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中的管理與使用，隨著時(shí)間的推移，資金使用存在巨大隱患。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理的重視不足，沒有相對(duì)完善的資金預(yù)算管理制度，極易出現(xiàn)費(fèi)用超支的現(xiàn)象。在項(xiàng)目投資中的盲目與隨意，一定程度上會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入資金困境。

（四）財(cái)務(wù)管理工作過于被動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，財(cái)務(wù)管理等工作也較為傳統(tǒng)，多數(shù)企業(yè)仍然采用相對(duì)消極的控制手段作為管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于預(yù)測(cè)方面以及調(diào)控方面還存在較大問題。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)調(diào)整，從而有效降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障，但是目前由于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理缺乏主動(dòng)性。財(cái)務(wù)管理的運(yùn)營(yíng)機(jī)制還只是沿用傳統(tǒng)的管理模式，并沒有對(duì)其進(jìn)行創(chuàng)新，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)管理工作處于被動(dòng)狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有效開展，無(wú)法脫離行之有效的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)相關(guān)培訓(xùn)工作，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平與專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，建立和完善財(cái)務(wù)管理制度，使各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作有所依托，并對(duì)財(cái)務(wù)部門的職能進(jìn)行強(qiáng)化，明確財(cái)務(wù)部門的地位，突出財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心作用。除此之外，要設(shè)置專業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)工作進(jìn)行把控。并通過規(guī)范各項(xiàng)資金的支出，提高財(cái)務(wù)管理的效用。同時(shí)，將財(cái)務(wù)管理工作納入考核機(jī)制，提高財(cái)務(wù)人員的主動(dòng)性和積極性。并建立完善的內(nèi)部審計(jì)制度，保證資金使用安全，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)程。

（二）嘗試拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能減少對(duì)銀行信貸的依賴，積極嘗試其他融資渠道，獲取成本更低的資金。比如中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以嘗試聯(lián)合開發(fā)模式，與其他開發(fā)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略同盟，得到另一方的資金支持，形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的局面。其次是，民間融資也是一種行之有效的融資方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以略高于銀行信貸的利率向民間企業(yè)發(fā)起貸款請(qǐng)求。其次，企業(yè)在融資的過程中要規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用自身產(chǎn)業(yè)鏈中的有利資源，進(jìn)一步與個(gè)渠道建立合作關(guān)系，比如延緩支付施工企業(yè)、材料供應(yīng)商的應(yīng)結(jié)費(fèi)用，適當(dāng)提高購(gòu)房的首付等。近年來，眾多金融機(jī)構(gòu)的誕生，使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款提供了更加便利，一些銀行貸款沒有獲批的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過私募基金或信托等方式進(jìn)行債權(quán)融資，逐步緩解短期資金壓力。

（三）實(shí)行財(cái)務(wù)精細(xì)化、信息化管理

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)上稍顯不足，需要進(jìn)一步細(xì)化財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)工作，進(jìn)而提高財(cái)務(wù)管理實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試采用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式，全面掌握資金動(dòng)態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。隨著我國(guó)電子信息技術(shù)的日益完善，各行各業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作都已經(jīng)與電子信息技術(shù)進(jìn)行了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，以信息技術(shù)帶動(dòng)財(cái)務(wù)管理能力的提高，大力發(fā)展財(cái)務(wù)管理信息技術(shù)。目前，我國(guó)信息化財(cái)務(wù)管理尚未廣泛普及，缺乏系統(tǒng)的信息化管理平臺(tái)，在此環(huán)境下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極進(jìn)步，在行業(yè)領(lǐng)域搶占先機(jī)，更好的帶動(dòng)財(cái)務(wù)管理水平的提高。

（四）建立健全資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全符合當(dāng)前經(jīng)營(yíng)情況的資金管理體系，首先，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀以及市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面預(yù)算的編制，在此基礎(chǔ)上，對(duì)資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，依據(jù)項(xiàng)目開展進(jìn)度制訂資金使用的整體規(guī)劃，并在項(xiàng)目進(jìn)行過程中的資金使用情況進(jìn)行嚴(yán)格把控，依照無(wú)計(jì)劃不開支、有計(jì)劃不超支的原則，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理，同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須設(shè)置專門的臺(tái)賬，定期對(duì)各項(xiàng)專項(xiàng)資金的使用狀況進(jìn)行跟蹤與管理，確保企業(yè)的資金得到規(guī)范的使用。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)要保證利益最大化，除了對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行嚴(yán)格控制外，還要防止施工過程中的浪費(fèi)，做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財(cái)務(wù)部門對(duì)各個(gè)在建項(xiàng)目工程資金使用需求的優(yōu)先級(jí)評(píng)估工作，控制工程成本支出。

四、結(jié)束語(yǔ)

作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響巨大，如何做好財(cái)務(wù)管理，始終是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵內(nèi)容，財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的提升，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，同時(shí)，也是房地產(chǎn)行業(yè)龐大資金需求的有力保障，希望本文的粗淺見解能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理提供些許參考。

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