黃晨

摘 要：近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已引起中央政府高度的重視。從資源集聚度的角度分析我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因，并利用4個(gè)直轄市和15個(gè)副省級(jí)市共19個(gè)城市2006—2016年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，探析教育資源、醫(yī)療資源、交通資源、財(cái)政資源、經(jīng)濟(jì)資源等資源集聚度與城市房?jī)r(jià)之間的內(nèi)在機(jī)理，發(fā)現(xiàn)資源集聚度越高城市房?jī)r(jià)也越高。在此基礎(chǔ)上，提出解決我國(guó)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題的可行途徑是推動(dòng)城市資源均等化。

關(guān)鍵詞：資源集聚度;城市房?jī)r(jià);實(shí)證分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）09-0120-03

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)中一個(gè)較為重要且受到社會(huì)廣泛關(guān)注的行業(yè)，與社會(huì)的關(guān)系是非常密切的。1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令對(duì)土地交易的法律承認(rèn)，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化的開(kāi)始。經(jīng)歷了近十年的制度摸索期，在21世紀(jì)初，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式向市場(chǎng)化過(guò)渡。在黨中央、國(guó)務(wù)院一系列政策的支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。各大中小城市房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)出現(xiàn)投資過(guò)熱。房?jī)r(jià)持續(xù)的暴漲，導(dǎo)致“土地財(cái)政”問(wèn)題的出現(xiàn)，以及“井噴式”炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)超過(guò)了普通居民的承受能力。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，改善商品房供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投機(jī)性需求，2010年以來(lái)國(guó)家相繼出臺(tái)了限購(gòu)限貸限售、上調(diào)貸款利率等一系列調(diào)控政策，2017年更是多地出臺(tái)購(gòu)房搖號(hào)政策。然而，在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策，擴(kuò)大個(gè)人房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的基礎(chǔ)上，我國(guó)卻出現(xiàn)了“房地產(chǎn)越調(diào)控、房?jī)r(jià)越上漲”的怪現(xiàn)象。

“房?jī)r(jià)問(wèn)題”不僅是民生問(wèn)題，更是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使得大量資本和勞動(dòng)力都涌向房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，削弱了我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)拉大了財(cái)富分配的差距，加劇了財(cái)富分配的壓力。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，投機(jī)盛行，容易形成房地產(chǎn)泡沫，影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。如何適應(yīng)這種高漲的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中建立既符合我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況又能遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的市場(chǎng)機(jī)制迫在眉睫，使得研究房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響因素具有重要意義。為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，需要分析房?jī)r(jià)主要受到哪些因素的影響，以便政府出臺(tái)若干宏觀調(diào)控措施，構(gòu)建法律監(jiān)管制度體系，共同規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外學(xué)者主要從以下三個(gè)視角對(duì)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素展開(kāi)研究。一是供需視角。現(xiàn)有研究成果主要集中于這一視角進(jìn)行分析，比如梁云芳、高鐵梅（2007）對(duì)不同地區(qū)不同用途商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的比較，對(duì)影響住宅價(jià)格的需求、供給因素進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)土地交易價(jià)格、利率對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)有較大影響;鄒至莊、牛霖琳（2010）通過(guò)對(duì)1987—2006年全國(guó)城鎮(zhèn)總體水平年度數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)人均收入的變化決定了房?jī)r(jià)的整體趨勢(shì);Gabriel等（1997）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對(duì)加利福尼亞州近幾十年住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，人口數(shù)量是主要影響因素。二是資源集聚角度。賈春梅、葛揚(yáng)（2015）認(rèn)為，城市行政級(jí)別通過(guò)影響城市的經(jīng)濟(jì)資源集聚能力和教育、醫(yī)療、交通等公共資源集聚能力，進(jìn)而影響住房?jī)r(jià)格。三是制度視角。宮汝凱（2015）采用2000—2011年的分省面板數(shù)據(jù)，以地方政府面臨的財(cái)政不平衡為切入點(diǎn)來(lái)探索轉(zhuǎn)型時(shí)期中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲背后的制度性因素，結(jié)果表明，地方財(cái)政不平衡推動(dòng)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。無(wú)論是從供需角度，還是從資源集聚角度或是制度視角探討房?jī)r(jià)的影響因素，都是從總量水平分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素。但我國(guó)各個(gè)城市的土地面積、人口數(shù)量以及經(jīng)濟(jì)規(guī)模都不相同，僅僅從總量水平研究房?jī)r(jià)的影響因素，會(huì)降低以此為依據(jù)制定政策調(diào)控的有效性。本文則考慮城市的人口數(shù)量，從集聚度的角度出發(fā)，探討城市資源集聚度與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，為制定更為有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策提供依據(jù)。

二、城市房?jī)r(jià)差異的現(xiàn)狀分析

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已經(jīng)引起中央政府的高度重視?；仡櫛本?、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市與沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、寧波、廈門(mén)、青島、武漢、廣州、西安、南京、深圳、長(zhǎng)春、成都、杭州、濟(jì)南15個(gè)副省級(jí)城市，共19個(gè)城市2006—2016年的住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格。從總體上看，19個(gè)城市2006—2016年住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格都是呈上漲趨勢(shì)，但各個(gè)城市的上漲幅度不一，且各城市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格也有很大差異。

1.直轄市與副省級(jí)城市房?jī)r(jià)存在差異。4個(gè)直轄市2006—2016年平均房?jī)r(jià)漲幅高于15個(gè)副省級(jí)城市的平均房?jī)r(jià)漲幅，直轄市2016年房?jī)r(jià)均值也高于副省級(jí)城市。直轄市2006—2016年住宅均價(jià)上漲幅度為243%，副省級(jí)市漲幅為203%;直轄市2016年平均房?jī)r(jià)為18 107.75元/平方米，而副省級(jí)城市為13 481.6元/平方米。其中，直轄市中北京漲幅最大為286%，且房?jī)r(jià)最高為28 489元/平方米，重慶漲幅與房?jī)r(jià)均為最低，2016房?jī)r(jià)為5 162元/平方米，漲幅為148%;副省級(jí)城市中深圳房?jī)r(jià)與漲幅均最高，分別為45 498元/平方米、414%，2016年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)最低為6 018元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅最小的是西安108%。

2.一二線城市房?jī)r(jià)存在差異。一線城市房?jī)r(jià)漲幅與均值高于二線城市，19個(gè)城市中一線城市和新一線城市有14個(gè)，房?jī)r(jià)均值上漲幅度為219%，平均房?jī)r(jià)為15 680.29元/平方米;5個(gè)二線城市漲幅為189%，房?jī)r(jià)平均值為11 026.2元/平方米。一線城市中房?jī)r(jià)與漲幅最高的仍為深圳，房?jī)r(jià)最高為45 498元/平方米，漲幅414%;漲幅最小的是西安108%，重慶房?jī)r(jià)最低為5 162元/平方米;二線城市中廈門(mén)漲幅與房?jī)r(jià)最高為283%、25 251元/平方米，大連漲幅最小且為114%，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)最低僅為6 018元/平方米。

3.長(zhǎng)三角、珠三角城市房?jī)r(jià)與其他城市存在差異。長(zhǎng)三角、珠三角城市房?jī)r(jià)均值與漲幅大于其他城市房?jī)r(jià)均值，長(zhǎng)三角、珠三角城市房?jī)r(jià)均值為22 264.5元/平方米，漲幅為267%，剩余13個(gè)城市平均房?jī)r(jià)為10 851.38元/平方米，漲幅是164%。長(zhǎng)三角、珠三角城市中深圳房?jī)r(jià)與漲幅最高為45 498元/平方米、414%，寧波房?jī)r(jià)與漲幅均為最低，分別為11 738元/平方米、129%;其他13個(gè)城市中北京房?jī)r(jià)與漲幅最高，房?jī)r(jià)為28 489元/平方米，漲幅286%;重慶房?jī)r(jià)最低為5 162元/平方米;西安漲幅最小，為108%。

4.東中西城市間房?jī)r(jià)存在差異。東部城市房?jī)r(jià)均值高于中部城市，中部城市房?jī)r(jià)均值高于西部城市;東部城市房?jī)r(jià)均值的漲幅高于西部，西部高于中部。東、中、西部城市平均房?jī)r(jià)分別為17 965.85元/平方米、7 391.67元/平方米、6 308元/平方米，房?jī)r(jià)均值的漲幅分別為230%、163%、119%。東部城市中深圳房?jī)r(jià)、漲幅最高為45 498元/平方米、414%，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)最低為6 838元/平方米，漲幅最小是青島110%;中部城市中武漢房?jī)r(jià)、漲幅最高為9 819元/平方米、178%，哈爾濱房?jī)r(jià)最低為6 338元/平方米，長(zhǎng)春漲幅最小為150%;西部城市中成都房?jī)r(jià)最高為7 377元/平方米，重慶最低為5 162元/平方米，漲幅最大的是重慶150%，最小的是西安108%。

三、資源集聚度與城市房?jī)r(jià)關(guān)系的內(nèi)在機(jī)理

城市資源集聚對(duì)商品房?jī)r(jià)格有很大的推動(dòng)作用。從教育資源、醫(yī)療資源、交通資源、財(cái)政資源以及經(jīng)濟(jì)資源分析資源集聚度與城市房?jī)r(jià)的關(guān)系。

1.教育資源集聚推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在中國(guó)，家長(zhǎng)非常重視孩子的教育，為了不讓孩子輸在起跑線上，家長(zhǎng)們不惜花重金購(gòu)買(mǎi)教學(xué)質(zhì)量較優(yōu)學(xué)校所在的學(xué)區(qū)房。盡管如此，學(xué)區(qū)房常常還是“一房難求”“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的新聞更是屢見(jiàn)不鮮。在北京、上海、深圳和廣州這樣的一線城市，對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源的競(jìng)爭(zhēng)更是激烈，北京、上海最貴的學(xué)區(qū)房已破12萬(wàn)元/平方米，而2016年我國(guó)居民人均可支配收入僅為23 821元，只能購(gòu)買(mǎi)到約0.199平方米學(xué)區(qū)房。

2.醫(yī)療資源影響城市房?jī)r(jià)。健康涉及到每個(gè)人的切身利益，而醫(yī)院能夠滿足人們?nèi)粘５目床?wèn)診需要。醫(yī)院是治病防治、保障人民健康的社會(huì)主義衛(wèi)生事業(yè)單位，其具有公益性、生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)。醫(yī)院分為綜合醫(yī)院、專(zhuān)科醫(yī)院、教學(xué)醫(yī)院、診所等，三級(jí)醫(yī)院中的三甲醫(yī)院是我國(guó)現(xiàn)在醫(yī)院級(jí)別中最高的。但我國(guó)醫(yī)療資源分配十分不均衡，三級(jí)以上醫(yī)院幾乎都集中在一、二線城市，“預(yù)約難，掛號(hào)難，看病難，看病貴等”一直是社會(huì)熱點(diǎn)話題。而在一定區(qū)域內(nèi)，人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的需求，會(huì)導(dǎo)致地區(qū)房?jī)r(jià)的差異。優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)存在著正向影響，即優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源集中地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)高于優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源稀缺地區(qū)。

3.交通資源與城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。公共交通與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)，因此，方便、快捷的公共交通是人們購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮因素之一。公共交通包括地鐵、公路、高鐵等，對(duì)于改變城市之間的交流與互通，促進(jìn)空間的縮短、城市的繁榮，有著非常巨大的作用。城市軌道交通以其快速、舒適、經(jīng)濟(jì)安全、大容量等特點(diǎn)改善了沿線區(qū)域的可達(dá)性，為沿線房地產(chǎn)帶來(lái)價(jià)值增值。臨近地鐵線、公交線的商品房?jī)r(jià)格普遍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他遠(yuǎn)離公共交通路線的一般商品房?jī)r(jià)格，周邊交通便捷商品房?jī)r(jià)格的升值空間遠(yuǎn)高于遠(yuǎn)郊商品房升值空間。

4.地方財(cái)政促進(jìn)城市房?jī)r(jià)的上漲。財(cái)政收入是衡量一國(guó)政府財(cái)力的重要指標(biāo)，其構(gòu)成包括稅收收入、國(guó)有資產(chǎn)收益、國(guó)債收入和收費(fèi)收入以及其他收入等。近年來(lái)，在全國(guó)政府財(cái)政收入中，房地產(chǎn)稅收（房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等）加上土地出讓金收入占比很高，最高時(shí)高達(dá)到約45%，2016年仍在30%以上?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)對(duì)政府財(cái)政收入構(gòu)成了重要支撐。這種收入結(jié)構(gòu)，使得政府在處理房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)變得“小心翼翼”。同時(shí)，地價(jià)高則土地出讓金多，住宅建設(shè)成本增加，銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)上升，地價(jià)上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

5.經(jīng)濟(jì)資源與城市房?jī)r(jià)具有相關(guān)關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提下，房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)，住宅商品房的需求會(huì)增加，而住宅建設(shè)需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，即供給不能立即做出反應(yīng)。需求大于供給，住宅商品房的銷(xiāo)售價(jià)格有上漲趨勢(shì)。在住宅商品房供需重新達(dá)到均衡時(shí)的均衡價(jià)格會(huì)高于之前的均衡價(jià)格，即經(jīng)濟(jì)資源豐富，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然引起房?jī)r(jià)的上漲。因此，經(jīng)濟(jì)資源的集聚有推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的效果。

結(jié)語(yǔ)

本文僅從理論視角分析城市資源集聚度與房?jī)r(jià)的關(guān)系，研究認(rèn)為城市資源集聚度與城市房?jī)r(jià)有著密切的關(guān)系，城市房?jī)r(jià)與城市資源集聚度正相關(guān)，資源集聚度相對(duì)高的城市房?jī)r(jià)也相對(duì)較高。由此認(rèn)為，可以幫助解決我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題的途徑為資源均等化。資源均等化不僅可以降低資源集聚度的差異，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)還有利于資本向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

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