汝紅

摘要：負(fù)債融資是房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要方式，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大和房地產(chǎn)投資項目的增多，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也隨之逐年提升，在一定程度上降低了企業(yè)償債能力。本文從分析房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債融資現(xiàn)狀與償債能力入手，提出了防范房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險的措施建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);負(fù)債融資;償債能力;籌資風(fēng)險

中圖分類號：F275

文獻(xiàn)識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0304-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債融資現(xiàn)狀

與國外的發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)由于起步較晚，整體實力略顯偏弱，因房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不斷增多，導(dǎo)致市場競爭日益激烈，企業(yè)的生存環(huán)境堪憂。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)尚不健全，金融系統(tǒng)也不完善，由此使得國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用負(fù)債的方式進(jìn)行籌資。不僅如此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，均值在60%左右，嚴(yán)重的超過90%。無論是大型房地產(chǎn)企業(yè)，亦或是小型房地產(chǎn)企業(yè)，全都以舉債圈錢的方式買地，且不計后果地擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，這在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從經(jīng)營者的角度上講，他們對房地產(chǎn)企業(yè)的定位，決定了市場發(fā)展和走向。在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)想要存活，必須清楚如何利用負(fù)債進(jìn)行經(jīng)營，并規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。然而，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于負(fù)債風(fēng)險并未給予足夠的重視，很多企業(yè)仍然在大量舉債。從國家統(tǒng)計局給出的數(shù)據(jù)可以證明這一問題：房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債占總資金的比重逐年增加，2017年第一季度到位資金3.57萬億元，同比增長11.5%，國內(nèi)貸款約為6892億元，增長幅度約為10.7%，企業(yè)自籌資金為1.09萬億元，同比下降7.2個百分點。可見，房地產(chǎn)企業(yè)仍舊采用的是負(fù)債經(jīng)營的方式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)償債能力分析

1.短期償債能力不足

在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，若流動資產(chǎn)所占比重越大，則企業(yè)的短期償債能力越強。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨所占企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比重較高，由于存貨的流動性較差，在短時間內(nèi)很難實現(xiàn)變現(xiàn)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力較差。

2.長期償債能力不足

在企業(yè)運營中，合理的資本結(jié)構(gòu)和穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是提高企業(yè)長期償債能力的重要保障。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于企業(yè)長期處于高資產(chǎn)負(fù)債率的經(jīng)營狀態(tài)，使得企業(yè)面臨著償還債務(wù)本金與利益的經(jīng)濟(jì)壓力，一旦企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，就會使企業(yè)陷入財務(wù)危機，難以償還長期債務(wù)。

3.償債風(fēng)險危害大

房地產(chǎn)企業(yè)一直采用負(fù)債經(jīng)營模式，使得企業(yè)同時面臨著經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重威脅到企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高的情況下，負(fù)債融資的利息支出會產(chǎn)生財務(wù)杠桿效應(yīng)，直接影響到股東權(quán)益。負(fù)債數(shù)額越高，則股東權(quán)益波動性也會隨之增大。當(dāng)企業(yè)經(jīng)營未能實現(xiàn)預(yù)期的投資收益目標(biāo)，且營業(yè)利潤難以維持利息支出時，則導(dǎo)致股東權(quán)益資金收益率下降，迫使企業(yè)動用權(quán)益資本償還債務(wù)本息，易增大企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險控制的措施建議

1.建立風(fēng)險防范機制

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更好地規(guī)避負(fù)債經(jīng)營帶來的財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)建立切實可行的風(fēng)險防范機制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)對負(fù)債經(jīng)營可能引起的風(fēng)險予以高度重視，并從思想上樹立風(fēng)險防范意識，在進(jìn)行負(fù)債籌資前做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，具體可從以下兩個方面著手：一方面要不斷加大企業(yè)文化的建設(shè)力度，提升企業(yè)知名度，這樣可以大幅度降低融資難度。同時要讓企業(yè)員工對風(fēng)險有一個正確的認(rèn)識，從而使員工發(fā)現(xiàn)風(fēng)險后能夠及時反饋信息，以便企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險;另一方面企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際情況，建立健全財務(wù)風(fēng)險防范機制，通過財務(wù)預(yù)警機制的建立，提前制定有效的應(yīng)對措施，由此可使負(fù)債融資風(fēng)險進(jìn)一步降低。企業(yè)可在財務(wù)部門設(shè)立專門的團(tuán)隊，協(xié)助管理層對風(fēng)險進(jìn)行識別和評估，監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常及時進(jìn)行風(fēng)險預(yù)判，當(dāng)識別到償債風(fēng)險時，必須采取合理可行的方法進(jìn)行應(yīng)對，從而最大限度地規(guī)避風(fēng)險帶來的損失。

2.確定合理的長短期負(fù)債比例

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債融資的過程中，應(yīng)當(dāng)對長短期負(fù)債比例進(jìn)行合理確定，由此可使債務(wù)的經(jīng)濟(jì)效用得以最大限度地發(fā)揮，有助于規(guī)避短期負(fù)債到期產(chǎn)生的還款壓力風(fēng)險。企業(yè)可結(jié)合自身的實際情況，對某個時期內(nèi)籌集的長短期負(fù)債進(jìn)行確定，在這一過程中，需要重點考慮的內(nèi)容有經(jīng)營規(guī)模、資金周轉(zhuǎn)能力、盈利情況以及資產(chǎn)期限等。如果企業(yè)當(dāng)前的盈利狀況良好，并且資金周轉(zhuǎn)能力較強，在短期內(nèi)將會有大量的現(xiàn)金收入，那么可以借入短期負(fù)債;反之則應(yīng)借入長期負(fù)債。同時，在對長短期負(fù)債的金額進(jìn)行確定時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮資產(chǎn)的流動性，若是流動性資產(chǎn)的數(shù)量較多，則可增大短期負(fù)債的比例，如果流動性資產(chǎn)的數(shù)量較少，應(yīng)提高長期負(fù)債的比例。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)按照國家政策，對利率的趨勢進(jìn)行預(yù)測，并盡可能在利率較低時，進(jìn)行貸款。

3.優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期大約在2-4年左右，企業(yè)應(yīng)依據(jù)項目開發(fā)周期的長短，對資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行安排。同時，為避免蒙受不必要的損失，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保息稅前的利潤率高于借款利率，這樣才能進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，并從中盈利，負(fù)債的節(jié)稅作用也能得到最大限度地發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對最佳資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行確定時，應(yīng)對息稅前利潤率進(jìn)行全面分析?，F(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境日趨復(fù)雜化，當(dāng)企業(yè)選擇負(fù)債經(jīng)營后，在一定期限內(nèi)，將會承擔(dān)固定的利息支出及到期還款壓力。所以企業(yè)應(yīng)提高經(jīng)營環(huán)境的應(yīng)變能力，避免盲目追求最佳資本結(jié)構(gòu)，要始終保持適度的負(fù)債水平，并持有一部分能夠隨時變現(xiàn)的流動資產(chǎn)，從而確保財務(wù)的靈活性。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)要認(rèn)清長期高負(fù)債經(jīng)營帶來的經(jīng)營風(fēng)險，進(jìn)一步加強融資管理和投資管理，使企業(yè)處于長期穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合行業(yè)特點建立起風(fēng)險防范機制，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，合理確定長短期負(fù)債比例，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

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