楊帥

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，社會公眾對商品住宅的需求不斷增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，許多投資者被較高的投資回報率所吸引，紛紛斥資進入房地產(chǎn)市場。但是，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)該如何認識風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險是當下研究的熱點，本文以金地集團為例，從償債能力對金地集團設(shè)置了財務(wù)風(fēng)險評價指標；繼而用償債能力評價了金地集團的籌資風(fēng)險，最后針對可能出現(xiàn)的籌資風(fēng)險提出相應(yīng)的應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：金地集團；籌資風(fēng)險；應(yīng)對策略

一、金地集團簡介

金地集團初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。歷經(jīng)十年探索和實踐，金地品牌不斷提升，連續(xù)獲得“中國發(fā)展最快的品牌房地產(chǎn)企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新10強”等稱號。2013年，金地集團銷售額逐步?jīng)_高，全年銷售面積完成359.8萬平方米，比上年增長了25%，銷售金額完成450.4億元，比上年增長了32%；同時，金地不忘履行應(yīng)盡的社會職責，在綜合能力、公司治理，以及社會責任方面，都取得了廣泛認同和贊譽。

二、籌資風(fēng)險評價指標

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其籌資風(fēng)險主要來源于負債，因此用償債能力來反映其籌資存在的風(fēng)險。償債能力主要是考察企業(yè)對到期債務(wù)清償?shù)哪芰同F(xiàn)金的保證程度，按照償還債務(wù)的時間跨度，可以將償債能力分為短期償債能力和長期償債能力。企業(yè)的負債程度和償債能力并不是等同的，需要辯證的去看，一方面，企業(yè)具備較高的償債能力，說明企業(yè)發(fā)展良好，對于債務(wù)具備較高的償還能力，相反，企業(yè)償債能力過低，債務(wù)到期無法按時償還的風(fēng)險就會增加，一旦債務(wù)無法及時償還很可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)；另一方面，資產(chǎn)負債率過低，也大大影響了企業(yè)的經(jīng)營獲利效率，損害了公司的利益[1]。

三、金地集團籌資風(fēng)險評價

籌資環(huán)節(jié)中的風(fēng)險主要可以用房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力來衡量。償債能力越強，房地產(chǎn)企業(yè)的資源結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定，長期安全性越好，在籌資的機會越大，籌資風(fēng)險越小[2]。

（一）短期償債能力分析

圖1 金地集團短期償債能力指標

從圖1可以看出，金地集團流動比率在2008—2013年大致上呈逐年下降的態(tài)勢，這意味著企業(yè)的短期償債能力有所下降。流動負債中主要構(gòu)成部分是預(yù)收賬款，以2010年年報為例，預(yù)收賬款全部是來自“上海格林世界4期”等24個在建項目的預(yù)收款，基本不會發(fā)生銷售退回，在此不應(yīng)該作為償債能力的負面因素分析。在扣除存貨這一因素后計算得到的速動比率在2008—2013年間先上升后下降，在2010年達到0.78。與行業(yè)標準相比，速動比率偏低，可能是因為較高的存貨。從流動比率和速動比率這兩個指標來看，金地集團有著較強的短期償債能力。

現(xiàn)金流量比率表明每一元流動負債有多少經(jīng)營現(xiàn)金凈流量作為償還保證，它可以反映企業(yè)的直接償付能力。金地集團2008—2010年現(xiàn)金流量比率均是負數(shù)，2011年開始好轉(zhuǎn)。但是在2013年現(xiàn)金流量比率再次為負數(shù)，從這一指標看出，金地集團的直接償付能力較差。

（二）長期償債能力分析

圖2 金地集團長期償債能力指標

一個企業(yè)的資產(chǎn)負債率越低，舉債越容易。結(jié)合年報，金地在2008—2013年期間，資產(chǎn)負債率都在70%左右，遠高于60%的警戒線，但與行業(yè)平均相比，資產(chǎn)負債率整體符合行業(yè)水平；且若將占比高的預(yù)收賬款扣除后，資產(chǎn)負債率在50%以下，情況較為樂觀。

從上述表格可以看出，金地集團有著極高的產(chǎn)權(quán)比率，一直在2和3之間徘徊。這意味著單位所有者權(quán)益背負著兩到三個單位的負債，有著較高的負債水平。

在2008—2013年間，金地集團的產(chǎn)權(quán)比率一直在3.3左右波動，負債水平較高，長期償債能力受到制約，但與行業(yè)平均相比，權(quán)益乘數(shù)整體符合行業(yè)水平。

從償債能力可以看出，金地集團流動比率和速動比率呈現(xiàn)下降趨勢，但仍舊遠高于警戒位置；資產(chǎn)負債率雖居高不下，但若扣除預(yù)收賬款這一因素后，只有不到50%的比率，且對2013年年報進行分析后發(fā)現(xiàn)金地集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)逐漸改善，長期債務(wù)占比提高，短期債務(wù)占比下降，表明籌資風(fēng)險不斷下降。

四、金地集團籌資風(fēng)險應(yīng)對策略

要規(guī)避金地集團的籌資風(fēng)險，需要建立多元化的融資渠道。一方面，金地應(yīng)該加強對傳統(tǒng)融資渠道的管理，如：預(yù)售房款、銀行貸款、股票等。另一方面，金地可以開發(fā)一些新的融資渠道，吸收資金，如：使企業(yè)逐漸具備吸收外部投資者的條件來吸收股權(quán)投資；可以利用房地產(chǎn)信托計劃融資等。在大量吸收融資的同時，還要降低融資成本，降低成本是公司持續(xù)發(fā)展的動力，除了降低成本還要開發(fā)新的項目，優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，讓公司獲得持續(xù)發(fā)展的源泉。

五、結(jié)語

財籌資風(fēng)險是決定一家企業(yè)是否能夠可持續(xù)發(fā)展的重要因素之一，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，其興衰成敗又直接影響了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資風(fēng)險顯得更加重要，每個房地產(chǎn)企業(yè)都必須適時分析自身的籌資風(fēng)險，進行籌資風(fēng)險管理和控制。（作者單位：西京學(xué)院）

參考文獻：

[1] 藏海娜，田海霞.上市公司財務(wù)風(fēng)險成因與防范[J].新經(jīng)濟，2014（08）：21-22.

[2] 姚杰.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2015（14）：125-126.