韓文娟

摘要：財(cái)政部于2017年7月5日公布了修訂版的收入準(zhǔn)則，新收入準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)的制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等的收入確認(rèn)產(chǎn)生了影響，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，因其收入確認(rèn)比較復(fù)雜，所以一部分的會(huì)計(jì)處理發(fā)生了明顯的變化。新收入準(zhǔn)則中確認(rèn)的五步法模型對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)房屋交易價(jià)格是否存在重大融資成分、期房預(yù)售業(yè)務(wù)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)及合同成本確認(rèn)等做出更加詳細(xì)的規(guī)定，當(dāng)然也有一些不同的規(guī)定。本篇文章將從這個(gè)角度出發(fā)，分析新收入準(zhǔn)則與舊收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的會(huì)計(jì)處理差異以及可能會(huì)產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn);合同

中圖分類(lèi)號(hào)：F275

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2019）010-0250-01

一、分析新收入準(zhǔn)則與現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的區(qū)別

比較新收入準(zhǔn)則與現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的內(nèi)容，我們了解到修訂后的收入準(zhǔn)則相比于舊收入準(zhǔn)則在以下方面發(fā)生了比較大的變動(dòng)。

（一）收入確認(rèn)的關(guān)鍵點(diǎn)由風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移改成控制權(quán)轉(zhuǎn)移

在現(xiàn)行的收入確認(rèn)模型中，要求區(qū)分商品銷(xiāo)售收入與提供勞務(wù)收入，特別說(shuō)明要在確認(rèn)商品銷(xiāo)售收入的同時(shí)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。由此看來(lái)，現(xiàn)行收入準(zhǔn)則以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為關(guān)鍵點(diǎn)。而新收入準(zhǔn)則以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為關(guān)鍵點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)以五步法來(lái)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。新收入準(zhǔn)則打破了商品與勞務(wù)的界限，要求確認(rèn)商品銷(xiāo)售收入以購(gòu)買(mǎi)者取得商品或者服務(wù)的控制權(quán)為主。也就是說(shuō)，買(mǎi)方是否取得了該商品的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（二）交易價(jià)格的確定及需注意的事項(xiàng)

新收入準(zhǔn)則體系對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。不僅明確了交易價(jià)格的含義，交易價(jià)格是指企業(yè)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)時(shí)預(yù)期有權(quán)收取的對(duì)價(jià)資金。而且對(duì)存在可變對(duì)價(jià)、重大融資成分、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、支付給客戶(hù)的價(jià)款等情形做出了詳細(xì)的規(guī)定。這里就不一一介紹了。因此，在確定交易價(jià)格的時(shí)候需要特別注意以上情形。

二、分析新準(zhǔn)則與現(xiàn)行準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的差別

（一）交易價(jià)格中融資成分的判斷

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)中存在幾個(gè)與其他行業(yè)不一樣的特點(diǎn)：一是建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回流慢。二是建造前期投入資金多，有時(shí)候一塊地皮的資金投入高達(dá)幾十個(gè)億。所以基于該現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)比其他行業(yè)需要投入更大額的資金?；谶@個(gè)特殊情況，企業(yè)應(yīng)該在合同開(kāi)始的初期就收回交易價(jià)格的可能性進(jìn)行評(píng)估，這項(xiàng)評(píng)估十分重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷(xiāo)售的融資有一部分是來(lái)自于部分銷(xiāo)售商提供的，所以這就大大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于房屋銷(xiāo)售款的收回金額。不過(guò)新修訂的收入準(zhǔn)則對(duì)于這個(gè)問(wèn)題做出了詳細(xì)的規(guī)定。新收入準(zhǔn)則提出企業(yè)應(yīng)該對(duì)房屋銷(xiāo)售的交易價(jià)格做出了詳細(xì)的估算，從買(mǎi)方自身的信用情況、收入來(lái)源、資產(chǎn)狀況等來(lái)衡量雙方在簽訂合同中各自需要承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)，然后估算交易款項(xiàng)收回的可能性如何。如果評(píng)估結(jié)果認(rèn)為該款項(xiàng)能夠收回的可能性非常低，那就不必要進(jìn)行接下來(lái)的收入確認(rèn)了，只需要把收到的款項(xiàng)作為預(yù)收賬款來(lái)處理即可。反之，若評(píng)估結(jié)果顯示，款項(xiàng)收回的可能性比較大，那就根據(jù)收入確認(rèn)五步法模型來(lái)進(jìn)行處理。

（二）有關(guān)回購(gòu)協(xié)議的處理

根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則，我們知道，房地產(chǎn)商是有權(quán)從購(gòu)買(mǎi)方回購(gòu)資產(chǎn)的?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則還規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)需要獨(dú)自評(píng)估那些已經(jīng)銷(xiāo)售出去的房屋及其相關(guān)聯(lián)的利益和重大風(fēng)險(xiǎn)是否屬于該企業(yè)。如果有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和利益還留在企業(yè)銷(xiāo)售方，那么這份合同就只是一項(xiàng)融資安排，不能夠確認(rèn)為收入。但是，新準(zhǔn)則中關(guān)于回購(gòu)協(xié)議的是這樣規(guī)定的，回購(gòu)協(xié)議的會(huì)計(jì)處理由協(xié)議的類(lèi)型（遠(yuǎn)期，看漲期權(quán)或者跌期權(quán)）、回購(gòu)價(jià)格與初始銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系、還有回購(gòu)價(jià)和回購(gòu)日回購(gòu)資產(chǎn)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值之間的關(guān)系。在某些情況下，如果企業(yè)以低于原始價(jià)格回購(gòu)資產(chǎn)，那么就把這份合同當(dāng)成租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;如果企業(yè)必須以高于原銷(xiāo)售價(jià)回購(gòu)資產(chǎn)，則將這份合同作為融資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，并且要對(duì)該協(xié)議進(jìn)行具體研究。

（三）關(guān)于期房預(yù)售業(yè)務(wù)的處理

新準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的最大影響在何時(shí)確認(rèn)收入上?，F(xiàn)行的收入準(zhǔn)則以企業(yè)把房子交到客戶(hù)手上的時(shí)點(diǎn)來(lái)確認(rèn)收入，而新準(zhǔn)則特別強(qiáng)調(diào)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移。而且還要確認(rèn)是時(shí)段轉(zhuǎn)移核算時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移。若屬于時(shí)段轉(zhuǎn)移，那就在該時(shí)段內(nèi)履行約定的義務(wù)，否則就確認(rèn)為時(shí)點(diǎn)收入。新收入準(zhǔn)則規(guī)定，銷(xiāo)售商需要符合以下三個(gè)條件之一，即表明控制權(quán)在一段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移：第一，客戶(hù)能夠控制企業(yè)履行約定過(guò)程中的在建資產(chǎn);第二，客戶(hù)在企業(yè)履行約定的同時(shí)取得并且消耗企業(yè)履行約定時(shí)帶來(lái)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益;第三，企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品不具有可替代用途，而且在合同期間內(nèi)就有權(quán)利就迄今為止已經(jīng)完成的履行約定的部分收取一定的資金。在預(yù)售期房的時(shí)候，銷(xiāo)售商會(huì)提前和購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同，合同中約定客戶(hù)付款的進(jìn)度及全額，還有注明購(gòu)買(mǎi)方違約要承擔(dān)的責(zé)任，這樣可以避免開(kāi)發(fā)商的損失。由此看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利是受法律保護(hù)的。

三、新準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）新準(zhǔn)則促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)重視契約精神，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)要以合同為基礎(chǔ)，以五步法模型來(lái)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)與否。合同規(guī)定對(duì)于五步法的執(zhí)行過(guò)程來(lái)說(shuō)十分重要，在五步法的執(zhí)行過(guò)程中發(fā)揮出巨大的作用，由此可見(jiàn)合同的重要性。所以企業(yè)需要擁有既懂法律又懂財(cái)務(wù)的復(fù)合型人才，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，通常會(huì)和客戶(hù)簽訂各種銷(xiāo)售合同，而且房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售合同通常中交易價(jià)格比較高，交易合同條款比較多，情況復(fù)雜，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要特別重視合同的規(guī)范化，提高合約意識(shí)，加強(qiáng)合同的風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）新準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行新收入準(zhǔn)則后，可以在較大程度上解決合同銷(xiāo)售額與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)期間不一致的問(wèn)題，也保障了財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性。不過(guò)根據(jù)履約進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入有可能會(huì)導(dǎo)致收入確認(rèn)過(guò)于激進(jìn)。提前確認(rèn)收入可能會(huì)讓別有用心的利用一些漏洞來(lái)做出不符合市場(chǎng)秩序的行為，擾亂正常的市場(chǎng)秩序等。其次，通過(guò)投入法和產(chǎn)出法來(lái)確認(rèn)履約進(jìn)度，涉及大量會(huì)計(jì)估計(jì)和職業(yè)判斷，對(duì)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)勝任能力可能會(huì)提出更高要求，可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響企業(yè)的正常發(fā)展。

（三）新準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響

在期房預(yù)售業(yè)務(wù)上，新準(zhǔn)則規(guī)定符合條件可以將該業(yè)務(wù)提取確認(rèn)收入，這一規(guī)定將有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升都能夠使企業(yè)獲得更多的投資，從而獲得更大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

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