徐勇彪
房地產(chǎn)行業(yè)在我國現(xiàn)目前的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中,都占有非常重要的作用和地位,對(duì)整個(gè)社會(huì)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、民生影響極大,所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,我們必須要予以高度的關(guān)注與重視。不可否認(rèn),在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下,我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng),幫助我國在短時(shí)間內(nèi)提升了自身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平,不過與此同時(shí)我們還需要客觀的認(rèn)識(shí)到,我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,還面臨著一些不容忽視的問題,只有正確、科學(xué)的應(yīng)對(duì)和解決這些問題,才能推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)更加健康、平穩(wěn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,使其繼續(xù)在我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中,發(fā)揮出促進(jìn)與帶動(dòng)作用。本文基于作者自身的調(diào)查、了解、研究,首先簡(jiǎn)單分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題,然后主要就我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展對(duì)策提出了部分探討性建議,以期能為相關(guān)工作的實(shí)踐提供參考。
房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅關(guān)系著產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的建設(shè),同時(shí)其也關(guān)系著人們的基本生活保障,因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,我們必須要予以高度的關(guān)注和重視。在前一階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中,我國取得了較為理想的成果,一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越健全、規(guī)范,另一方面社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平也在房地產(chǎn)的帶動(dòng)下顯著提升。但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、涉及面廣、資金需求量大,而且牽扯到了非常多的社會(huì)利益主體、利益關(guān)系,所以在我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展中,必然會(huì)存在一些問題,對(duì)此我們應(yīng)當(dāng)做出正確、科學(xué)的應(yīng)對(duì),有效的解決問題,推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、平穩(wěn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)在我國的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)以及民生建設(shè)中,發(fā)揮出更加積極的作用。
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題
改革開放之后,我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始逐漸的建立了起來,雖然只經(jīng)過了幾十年的發(fā)展,但是我國房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前已經(jīng)取得了相當(dāng)顯著的發(fā)展成果,不過客觀來講的話,在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)中,還存在著一些不容忽視的問題亟待解決。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展不均衡
由于歷史、地理位置以及早期國家政策的影響,所以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的現(xiàn)象在我國普遍存在,而我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的最突出表現(xiàn),便集中在房地產(chǎn)行業(yè)上。例如沿海或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,尤其是以北、上、廣、深為代表的一線城市,其房?jī)r(jià)水平一路高歌猛進(jìn),和三四線城市及小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)拉開了非常大的差距,甚至不可相互比較。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因很多,最根本的就是區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況息息相關(guān),北上廣深能夠提供更多的資源和更多的機(jī)會(huì),導(dǎo)致有才能有夢(mèng)想的年輕人大量地聚集在這些地方,他們受惠于新興行業(yè)的發(fā)展,進(jìn)而具備了更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力。這些人助推地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時(shí),也引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)過快過熱發(fā)展,導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)。而三四線城市及小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后引發(fā)的馬太效應(yīng),使得地區(qū)房?jī)r(jià)與一線城市房?jī)r(jià)差距越拉越大,這是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不均的重要原因。我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不均,不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,同時(shí)也是我國整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)公平建設(shè),所面臨的一大問題,需要引起我們的首要關(guān)注。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)欠缺合理性
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求量非常大,需要大量的投資才能有效驅(qū)動(dòng),而現(xiàn)目前我國卻存在著房地產(chǎn)行業(yè)投資結(jié)構(gòu)欠缺合理性的問題。如不論是開發(fā)商還是普通的個(gè)人,他們對(duì)于房地產(chǎn)的建設(shè)投資、購買投資,很大一部分的資金都來自于銀行的貸款。對(duì)于個(gè)人來說,貸款按揭住房其實(shí)是正?,F(xiàn)象,在高房?jī)r(jià)壓力下,作為普通的社會(huì)群眾,大多只能選擇貸款按揭。但是對(duì)于開發(fā)商來說,在建設(shè)過程當(dāng)中,過多的貸款投資,就并不正常,如果市場(chǎng)不穩(wěn)定,就會(huì)引起自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并且“羊毛出在羊身上”,貸款的成本最終都會(huì)在漲在房?jī)r(jià)中,買單的依然是普通大眾,增加大眾的經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí),當(dāng)前我國的投資市場(chǎng)產(chǎn)品已經(jīng)較為豐富,但是大多數(shù)的投資,都集中在房地產(chǎn)投資上,在其他方面的投資明顯更少,這也是極不合理的,對(duì)于個(gè)人來講這會(huì)增加投資風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于市場(chǎng)來說這又會(huì)抬高異常的房?jī)r(jià)。
(三)房?jī)r(jià)過高的問題突出
房?jī)r(jià)過高,是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容回避和忽視的一大問題,改革開放以來,現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起來之后,我國的房?jī)r(jià)就一路高漲,不僅僅是一二線城市的房?jī)r(jià)“突飛猛進(jìn)”,其他次線城市的房?jī)r(jià)同樣也增長(zhǎng)迅速。從一方面來講,高房?jī)r(jià)確實(shí)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的建設(shè),但是從另一方面來講,這卻會(huì)引起諸多的社會(huì)矛盾,因?yàn)檫^高的經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)與我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)收入是不成正比的,會(huì)給很多人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,形成泡沫經(jīng)濟(jì)。針對(duì)這樣的情況,雖然國家也采取了一定的調(diào)控政策,但是依舊是漲得多、降得少,房?jī)r(jià)居高不下。
(四)社會(huì)的保障性住房建設(shè)成果不理想
房屋是民生的根本,只有解決了住房問題,民生才能有最基本的保障。我國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速,但是這僅限于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值更高的商品房,以真正滿足社會(huì)民生需求的保障性住房建設(shè)卻還非常的落后,當(dāng)然這與我國推行保障性住房政策的時(shí)間較晚也有關(guān)系,不過就現(xiàn)狀來看,我國對(duì)于保障性住房的建設(shè)積極性也依然不是很高,而且在管理方面存在著諸多的問題。如當(dāng)前我國保障性住房的購買關(guān)系結(jié)構(gòu)較為混亂,當(dāng)前我國社會(huì)家庭的經(jīng)濟(jì)收入還不能得到準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì),而保障性住房的供給又是必須要考慮到家庭經(jīng)濟(jì)收入情況的,這就可能讓一些人有機(jī)可乘,通過造假、撒謊、走后門等方式,享受到保障性住房政策,而其他一些真正經(jīng)濟(jì)收入較低的社會(huì)家庭,卻難以得到保障性住房。還有就是很多地方的保障性住房建設(shè)戶型規(guī)劃不合理,要么過于緊小,要么過大,甚至還出現(xiàn)了一些復(fù)式超大戶型。
(五)社會(huì)的市場(chǎng)消費(fèi)觀念需要轉(zhuǎn)變
在傳統(tǒng)的思想觀念影響下,我國大眾對(duì)于住房有著一種特殊的情結(jié),認(rèn)為有了安身之所,才能成家立業(yè)。所以在所有的市場(chǎng)消費(fèi)選項(xiàng)中,大眾所真正優(yōu)先考慮的必然是住房,這是受我國傳統(tǒng)思想、文化影響而出現(xiàn)的一種市場(chǎng)消費(fèi)觀念。對(duì)于那些對(duì)住房真正具有剛性需求的人來說,這樣的消費(fèi)觀念其實(shí)并無不妥,但是如前文當(dāng)中所提到的,當(dāng)前我國已經(jīng)有很多的人將購房當(dāng)做是了一種投資、增值的途徑,即使是在自身剛性住房需求得到了滿足之后,依然還會(huì)優(yōu)先選擇購房消費(fèi),如此的消費(fèi)觀念便是極其不合理的。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展對(duì)策
針對(duì)上述當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題,我們應(yīng)當(dāng)針對(duì)性的采取以下策略予以積極的應(yīng)對(duì)。
(一)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域均衡發(fā)展
解決當(dāng)前問題的第一個(gè)對(duì)策,就是要以地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況為指引,強(qiáng)調(diào)全國視野之內(nèi)的宏觀調(diào)控。當(dāng)前和未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),我國地區(qū)發(fā)展不平衡不協(xié)調(diào)的問題將持續(xù)存在,而由此帶來的房地產(chǎn)行業(yè)在各個(gè)地區(qū)之間發(fā)展的不平衡性也是一個(gè)必須要面對(duì)的問題。這樣的現(xiàn)實(shí)狀況之下,應(yīng)著眼于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)、著眼于縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異,緩解大城市過快發(fā)展所導(dǎo)致的“大城市病”。各個(gè)地區(qū)應(yīng)該以地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為指引,吃透國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的同時(shí),針對(duì)地區(qū)發(fā)展不同的現(xiàn)實(shí)狀況來對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行有針對(duì)性的、卓有成效的調(diào)控,推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)整體實(shí)現(xiàn)區(qū)域均衡發(fā)展,將不同區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異保持在合理的范圍內(nèi)。
(二)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)控體
現(xiàn)目前,我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)管理雖然越來越嚴(yán)格,但力度仍需進(jìn)一步加強(qiáng)。從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控需求來看,我們重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)收入劃分投資規(guī)模來加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的投資管理,加強(qiáng)對(duì)二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)的管理,防炒房囤房,同時(shí)大力開發(fā)保障性住房以調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。并且,要強(qiáng)化對(duì)金融的監(jiān)管、引導(dǎo),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開放商以及其他相關(guān)利益主體的審計(jì)檢查,嚴(yán)格貸款信用管理,嚴(yán)防出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。
(三)科學(xué)、合理的調(diào)控房?jī)r(jià)
整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,離不開國家的宏觀調(diào)控。就我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看,我國還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀調(diào)控力度,并提高宏觀調(diào)控的科學(xué)性,目標(biāo)是要控制好房?jī)r(jià),既不能再無限制的陡增,當(dāng)然也不能出現(xiàn)暴跌,這兩種情況對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)以及整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來說,都是不利的。再者,是需要有效的平衡供需,遏制房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng),使更多有剛性需求的人,能更加順利的購得住房。
(四)提高保障下住房建設(shè)力度
房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)與發(fā)展,應(yīng)當(dāng)以民生為先。當(dāng)前乃至未來較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),我國都應(yīng)當(dāng)重視并切實(shí)做好保障下住房的建設(shè)工作,這雖然不能直接提升房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì),但是卻可以從其他方面提高內(nèi)需,使我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到更加平衡的發(fā)展。為此,我們首先是應(yīng)當(dāng)通過政策性的引導(dǎo)和要求,增加保障性住房建設(shè)數(shù)量,加快保障性住房的建設(shè)速度,盡快滿足低收入家庭的住房需求;其次是要加強(qiáng)對(duì)保障性住房的分配管理,嚴(yán)格對(duì)保障性住房的資質(zhì)審核,一定要防止有人鉆漏洞,保證保障性住房可以達(dá)到真正需要的人手上;還有一點(diǎn)就是要優(yōu)化保障性住房的設(shè)計(jì),不論是選址、整體布局還是室內(nèi)格局,都要以人性化、實(shí)用化為標(biāo)準(zhǔn)。
(五)做好市場(chǎng)消費(fèi)的教育、引導(dǎo)工作
除了上面所提到的幾點(diǎn)之外,我們還需要認(rèn)識(shí)到,過于的依靠房地產(chǎn),并不能使我國的經(jīng)濟(jì)走多遠(yuǎn),在社會(huì)的住房需求基本得到滿足之后,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)趨于平緩。因此,不論是為了開辟新的市場(chǎng)消費(fèi)與投資空間,還是防止過度投資導(dǎo)致房?jī)r(jià)不正常升高,我國都應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)與投資的引導(dǎo),逐漸轉(zhuǎn)變大眾的消費(fèi)與投資觀念,使大家能夠更加理性和多樣化的進(jìn)行投資。
三、結(jié)語
對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展,我們必須要予以高度的關(guān)注和重視。應(yīng)當(dāng)客觀的分析和認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題,并采取針對(duì)性的科學(xué)應(yīng)對(duì)策略,妥善的解決好問題,從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、平穩(wěn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,并帶動(dòng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)、民生水平的提升。(作者單位:內(nèi)蒙古雙欣環(huán)保材料股份有限公司)