姚水平

摘 要：本文以具體項(xiàng)目為例，闡述了城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治投融資需遵循的原則，分析了當(dāng)前城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治投融資管理中存在的缺少明確的融資主體、融資渠道較為單一等問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了對(duì)應(yīng)的解決措施，以促進(jìn)城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市土地;一級(jí)開(kāi)發(fā);投融資模式

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)作為房地領(lǐng)域較為新興且關(guān)鍵的一個(gè)重要組成部分，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的不斷加快，其開(kāi)發(fā)實(shí)踐會(huì)表現(xiàn)得越來(lái)越豐富。但針對(duì)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題也越來(lái)越多，尤其是與城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)的投融資模式問(wèn)題，成為當(dāng)前的一項(xiàng)研究重點(diǎn)。在研究過(guò)程中，需要結(jié)合當(dāng)前我國(guó)中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投融資模式發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行切入，針對(duì)性地尋找到一套適用性較強(qiáng)的投融資模式。

一、項(xiàng)目背景分析

本文研究案例的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為珠海西部城區(qū)首期開(kāi)發(fā)區(qū)域（A片區(qū)）基礎(chǔ)設(shè)施工程合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是珠海市政府與中鐵建投資集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。合作原則，實(shí)施規(guī)劃制定、土地取得和項(xiàng)目建設(shè)，通過(guò)土地出讓收回成本并獲得收益，項(xiàng)目公司按合同的約定獲得投資收益。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，珠海市政府主要負(fù)責(zé)規(guī)劃制定、土地取得、初步設(shè)計(jì)（含初步設(shè)計(jì)）的項(xiàng)目建設(shè)工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)珠海法定部門(mén)實(shí)施土地出讓;主要包括負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、方案設(shè)計(jì)和報(bào)批、環(huán)境評(píng)估、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、水土保持論證、初勘、初步設(shè)計(jì)（含概算）等前期工作及財(cái)務(wù)結(jié)算、接收已具備出讓條件的土地及其他開(kāi)發(fā)建設(shè)成果等工作。

項(xiàng)目公司需要負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需全部資金的籌集及組織、實(shí)施初步設(shè)計(jì)后的工程建設(shè);并負(fù)責(zé)詳勘、施工圖設(shè)計(jì)（含預(yù)算）、施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目移交、質(zhì)量保修等工作。投融資主要工作包括籌資方式、資金計(jì)劃、資金的使用及監(jiān)管、資金成本等。為了確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展，并有效地降低籌資費(fèi)用，需要尋找到一套適用性較強(qiáng)的投融資模式，確保執(zhí)行資金計(jì)劃對(duì)施工不會(huì)形成影響，同時(shí)降低資金成本。

二、城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投融資特征表現(xiàn)

當(dāng)前我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是一種政府行為，其主要是針對(duì)沒(méi)有招、拍、掛之前讓城市土地根據(jù)城市總體規(guī)劃以及當(dāng)?shù)匕l(fā)展需求等進(jìn)行合理化的整理與投資開(kāi)發(fā)。參與城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，必須要結(jié)合政府制定的相關(guān)要求，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)性經(jīng)營(yíng)”原則，對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展現(xiàn)代化管理與組織。例如：項(xiàng)目征地、拆遷、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)配套建設(shè)等方面都需要開(kāi)發(fā)商的參與。同時(shí)，對(duì)于此類土地開(kāi)發(fā)需要投入巨額資金，需要由一級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展融資活動(dòng)，并以此獲取開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的資金投入。

三、城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治投融資原則分析

1.合理預(yù)測(cè)與規(guī)劃原則

城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是一個(gè)投資期較長(zhǎng)的活動(dòng)。在此過(guò)程中，需要經(jīng)歷征地補(bǔ)償、拆遷、拆遷補(bǔ)償以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一系列的相關(guān)流程。在一個(gè)漫長(zhǎng)的投資周期內(nèi)，回收資金也會(huì)變得相對(duì)較長(zhǎng)。此外，對(duì)于城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治投資金額非常大，需要參與其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體結(jié)合其項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行：融資金額、時(shí)間、模式以及投資風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面的合理預(yù)測(cè)，并制定有效的資金使用規(guī)劃。在此過(guò)程中，需要與相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合，并針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行分析，重點(diǎn)對(duì)其項(xiàng)目的整體投資進(jìn)行預(yù)算，并預(yù)測(cè)出資金使用回收周期、融資成本以及對(duì)投資者的回報(bào)，才能夠?yàn)槠漤?xiàng)目的融資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.融資所需要堅(jiān)實(shí)的時(shí)間性原則

城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要巨額資金投入，必須要通過(guò)大量融資的方式來(lái)滿足其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需求。在整個(gè)融資過(guò)程中，勢(shì)必形成相應(yīng)的融資成本。為了更好地降低整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，需要對(duì)融資資金的使用時(shí)間進(jìn)行合理化預(yù)測(cè)與規(guī)劃，以此來(lái)為整個(gè)項(xiàng)目的融資活動(dòng)提供指導(dǎo)。在此過(guò)程中，可以結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程，合理制定融資時(shí)機(jī)以及期限。堅(jiān)持滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求基礎(chǔ)上，盡可能不浪費(fèi)資金。

3.合理選擇最佳的融資方式原則

對(duì)于不同項(xiàng)目均會(huì)產(chǎn)生不同的融資方，而且其方式的差異性與融資成本、融資難度等方面有著直接的關(guān)聯(lián)性。所以，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體而言，必須要結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展以及具體的資金需求，合理選擇最佳的融資方式，不僅要能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求，還需要注重控制整體的融資成本。

四、城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治投融資管理存在的問(wèn)題

1.缺少明確的融資主體

地方政府作為土地儲(chǔ)備中心執(zhí)行主體，需要與地方國(guó)土資源部門(mén)以及相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)作工作。但當(dāng)前城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資主體并沒(méi)有得到明確，表現(xiàn)出了各地政府不同的方式。在缺少明確的融資主體情況下，導(dǎo)致資金償還的追責(zé)主體也有所缺失，從而造成許多資金提供方不愿意參與其項(xiàng)目融資。

2.融資渠道較為單一

當(dāng)前我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金主要是以自有資金、財(cái)政撥款以及銀行貸款三種類型。但由于其項(xiàng)目資金需求量較大，前兩種資金來(lái)源相對(duì)較小，主要是以銀行貸款為主。在這樣較為單一的融資渠道背景下，給其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成了許多的問(wèn)題。

（1）提高了銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體將其土地儲(chǔ)備作為抵押進(jìn)行貸款來(lái)獲得資金，但城市一級(jí)土地并沒(méi)有出讓，缺少正規(guī)的土地使用權(quán)證。將其作為抵押則失去了應(yīng)有的法律效力。這樣的問(wèn)題，導(dǎo)致銀行無(wú)法及時(shí)地在貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，對(duì)其進(jìn)行處理。此外，地方政府對(duì)其土地出讓價(jià)格形成了非常大的影響，想要回收貸款，則需要將二級(jí)土地進(jìn)行出讓。所以，對(duì)于還款來(lái)源而言表現(xiàn)出了非常大的不確定性。

（2）提高了城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的周期非常長(zhǎng)，而且其投資規(guī)模較大。雖然可以多銀行貸款進(jìn)行融資，但需要付出較高的利息成本，提高了其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

（3）提高了城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的不確定性。不同銀行針對(duì)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所要求的貸款條件各有差異，而且存在國(guó)家政策的影響，導(dǎo)致許多城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)程與銀行貸款相關(guān)聯(lián)。在諸多不確定性的影響下，對(duì)于其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、規(guī)劃以及管理均形成了非常大的難度。

五、城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治融資渠道的拓展策略

1.明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資主體

在此環(huán)節(jié)中，需要針對(duì)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資進(jìn)行明確。同時(shí)，需要通過(guò)公示的方式，讓社會(huì)民眾對(duì)其融資主體進(jìn)行了解。從而有利于在進(jìn)行融資過(guò)程中，能夠讓投資或者貸款方獲知具體的融資主體，為其開(kāi)展相應(yīng)的貸款管理工作提供有效、可靠的依據(jù)。

2.構(gòu)建城市土地一級(jí)融資法律體系

對(duì)金融管理相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)缺少金融機(jī)構(gòu)對(duì)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資的相關(guān)法律法規(guī)。目前主要是以銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)定為參考。在當(dāng)前出現(xiàn)多元化的土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資模式的今天，需要制定出行之有效的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化。通過(guò)構(gòu)建與健全相關(guān)法律法規(guī)，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)中主流的融資模式的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行法律規(guī)定。比如：組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等做出規(guī)定。從而可以讓所有參與城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)利益者都能夠有法可依，并在合規(guī)的法律范疇中進(jìn)行有效的投融資行為。此外，通過(guò)加大城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資法律體系的構(gòu)建力度，還能夠有效地為投資者利益提供保障，為其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利完成奠定基礎(chǔ)。

3.創(chuàng)新城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資金融產(chǎn)品

為了緩解城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道單一的現(xiàn)象，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)需要以其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求、投資回報(bào)周期以及投資環(huán)境等多個(gè)方面進(jìn)行分析，向社會(huì)推出相對(duì)應(yīng)的金融產(chǎn)品，比如：土地信托融資于2001年我國(guó)信托投資出臺(tái)了相關(guān)的管理辦法，這也就意味著信托公司對(duì)于房地產(chǎn)資金融市場(chǎng)起到了非常關(guān)鍵的作用。其扮演了另一個(gè)土地開(kāi)發(fā)融資產(chǎn)品角色，并能夠?yàn)槌鞘型恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資，提供債券發(fā)行、私募股權(quán)基金等不同類型的金融產(chǎn)品，從而讓其項(xiàng)目能夠以最快的時(shí)間獲得資金，在一定程度上降低了其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資成本。

綜上所述，當(dāng)前隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)范的不斷加大，城市開(kāi)發(fā)需要通過(guò)多元化的融資渠道來(lái)獲取資金。因此，需要針對(duì)我國(guó)國(guó)情以及金融市場(chǎng)體系，設(shè)計(jì)出靈活的城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資金融產(chǎn)品，并通過(guò)規(guī)范化的法律環(huán)境，為城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資拓展更多的渠道，為城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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（責(zé)任編輯：蘭卡）