摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)去庫存是 2018 年我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的任務(wù)之一，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)也面臨去庫存的壓力。按照中央、省委經(jīng)濟工作會議關(guān)于深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和化解三四線城市房地產(chǎn)庫存的工作要求，湘潭市人民政府召開新聞發(fā)布會，正式公布并開始實施《關(guān)于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充意見》，再次釋放出政府讓樓市“回歸居住屬性”的堅決態(tài)度。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)庫存

一、目前湘潭市房地產(chǎn)市場庫存的現(xiàn)狀

湘潭市在全省率先發(fā)力，出臺《關(guān)于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，通過實施九大創(chuàng)新舉措，有效推進了房地產(chǎn)去庫存。數(shù)據(jù)顯示，2016年湘潭市房地產(chǎn)市場活躍度大幅提升，全市本級新建商品房登記銷售210.39萬平方米（19103套），同比增長28.75%。截至2016年12月底，湘潭市本級新建商品房剩余可售量較2015年底下降28%，庫存去化周期較上年底減少11個月。中央、省委經(jīng)濟工作會議指出，2017年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多的問題。湘潭屬于三線城市，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對于促進我市經(jīng)濟社會發(fā)展、實現(xiàn)“偉人故里、大美湘潭”戰(zhàn)略目標(biāo)具有十分重要的意義。2016年以來，在系列利好政策措施的有序引導(dǎo)下，我市房地產(chǎn)市場活力大幅增長，庫存房源明顯減少，市場發(fā)展格局穩(wěn)步向好。但在行業(yè)發(fā)展過程中，由于受宏觀經(jīng)濟及本市諸多綜合因素影響，房地產(chǎn)市場依然存在市場需求端結(jié)構(gòu)單一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有待深入推進、去庫存壓力仍然存在、行業(yè)持續(xù)增長的內(nèi)生動力不足等困難和問題。因此，在潭政辦發(fā)〔2016〕23號文件的基礎(chǔ)上，著眼新形勢，切合新實際，盡快出臺全面去化房地產(chǎn)庫存、深入推進房地產(chǎn)供給側(cè)改革、挖掘和培育行業(yè)新增長點的政策措施，不僅是貫徹落實中央、省委經(jīng)濟工作會議精神的重要體現(xiàn)，更是促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、推動經(jīng)濟社會快速穩(wěn)步發(fā)展、建設(shè)“大美湘潭”“幸福湘潭”的迫切要求。

二、湘潭市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存的問題

（1）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有效發(fā)力不足，企業(yè)投資信心不足從數(shù)據(jù)來看湘潭市各縣房地產(chǎn)去庫存正在穩(wěn)步消化，但是在經(jīng)濟下行壓力大的背景下，市場不確定因素增多，導(dǎo)致企業(yè)投資信心不足。房地產(chǎn)去庫存過程中更多的還是需求側(cè)在引導(dǎo)，沒有結(jié)合供給側(cè)有效發(fā)力，湘潭市大部分縣區(qū)依然存在房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性過剩。因此，必須從供給側(cè)和需求側(cè)同時發(fā)力，以供給側(cè)政策為主導(dǎo)，需求側(cè)為配合，建設(shè)一個良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，增強企業(yè)投資信心，穩(wěn)步去庫存。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化，高端房產(chǎn)仍有巨大上漲空間房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是要提高房地產(chǎn)的有效供給，提升房地產(chǎn)的高品質(zhì)供給。當(dāng)前，湘潭市房地產(chǎn)市場供給主體為中低價位、中小戶型的普通住宅供給。隨著城鎮(zhèn)提質(zhì)擴容步伐加快，居民住房消費有望形成規(guī)?；?、人文化、智能化、生態(tài)化的高端房產(chǎn)需求。普通住宅過多，高品質(zhì)住宅缺少，這就形成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化。因而，去庫存的過程中必須落實好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列政策，從供給和需求的配合，政府和市場的合作消化庫存量。

（3）房價-收入比較大，去庫存的動力不足，居民收入增加是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的基本條件。2016年，湘潭市居民人均可支配收入18765元。株洲市平均商品房銷售價格4526元每平方米。數(shù)據(jù)說明，相對于湘潭市目前的房價，居民收入還是較之有些差距。如果房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)上升，就會導(dǎo)致潛在消費者因為房價過高而買不起房，抑制房地產(chǎn)消費。政府和房地產(chǎn)商因為利益的驅(qū)使，并不會增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，導(dǎo)致房價進一步推高。

三、湘潭市房地產(chǎn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革下去產(chǎn)能的對策

（1）價格監(jiān)管確保新政施行，補貼標(biāo)準(zhǔn)一出臺，房地產(chǎn)開發(fā)商會不會直接或變相哄抬樓市價格？對老百姓而言，好的政策固然可喜，實施到位才能最終放心。“為此，我們將通過落實五大管理，確保新政紅利惠及到購房者?！笔蟹慨a(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人介紹，其中，商品房價格管理擺在了與新政配套的“市場監(jiān)管”的第一條。今后，房地產(chǎn)開發(fā)商在申報商品房預(yù)售許可證時，必須一次性申報整個樓盤的銷售價格，不允許在預(yù)售申報后的實際銷售過程中，再分期、分批、分樓棟漲價。

（2）堅持加強政策引導(dǎo)與嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合，全力營造規(guī)范有序的市場發(fā)展環(huán)境。一方面從預(yù)售備案管理、預(yù)售資金監(jiān)管、價格管理等方面著手，嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為，維護購房群眾合法權(quán)益；另一方面，從土地出讓管理和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)入手，嚴(yán)格限制無資質(zhì)法人和自然人參與房地產(chǎn)開發(fā)項目用地使用權(quán)的招拍掛，有力保障房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和品質(zhì)；同時，建立部門聯(lián)合督查制度，加強房地產(chǎn)信用管理，嚴(yán)格開發(fā)企業(yè)和中介市場監(jiān)管，依法規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展格局。

（3）推進房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革深入發(fā)展，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從規(guī)劃、土地出讓計劃等環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)、小型公寓、辦公用房等項目的土地供應(yīng)規(guī)模。對部分已批未供、供而未用的土地，由市國土資源局會同相關(guān)部門和用地單位制定符合城鄉(xiāng)規(guī)劃用途的轉(zhuǎn)換方案，經(jīng)重新立項、規(guī)劃變更、簽訂出讓合同補充協(xié)議等程序，調(diào)整用于國家鼓勵和支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的項目開發(fā)建設(shè)。（牽頭責(zé)任部門：市國土資源局；責(zé)任部門：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市發(fā)改委、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）。提高規(guī)劃設(shè)計水平。

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作者簡介：羅晨曦（1993，06），性別，男，民族，漢，籍貫，湖南益陽，職務(wù)/職稱，無，學(xué)歷，碩士，單位湘潭大學(xué)，研究方向金融學(xué)。