饒馨予

摘要：新準則的引入注目的一點就是重新引入公允價值計量，這一謹慎而又大膽的應用是我國與國際會計接軌的風向標。公允價值最真實的反映了交易的本質，我國的投資性房地產準則中也涉及到公允價值計量模式。但大部分上市公司卻依然選擇成本模式計量投資性房地產，而非公允價值。因此，本課題通過研究采用公允價值計量投資性房地產的優(yōu)點及其遇冷原因等問題，為促進公允價值會計計量的發(fā)展，對完善公允價值會計計量的理論體系提出了一系列的具體措施。

關鍵詞：公允價值;投資性房地產;計量屬性;問題

一、采用公允價值計量投資性房地產的優(yōu)點

有利于與國際會計準則趨同。隨著我國經濟的發(fā)展，企業(yè)市場越來越需求與國際接軌，由于國際會計準則對投資性房地產一般采用公允價值模式計量，因此國內的會計準則也應逐漸與國際接軌。

有利于反映企業(yè)真實情況。在公允價值模式下，企業(yè)投資者可以清晰的了解公允價值變動損益的大小改變，以及占公司總收益的百分比，從而幫助投資者獲得真實客觀清楚的資產信息，對企業(yè)狀況有全面的了解，準確及時地做出更有利于投資者本人的投資決策。

有利于反應管理者受托責任履行情況。投資性房地產采用公允價值計量，將高于賬面價值的差額計入“投資性房地產——公允價值變動”，從而增加企業(yè)資產及所有者權益的賬面價值。通過會計政策的轉變，及時準確的反應管理層受托責任的履行執(zhí)行情況。

二、采用公允價值計量投資性房地產的問題

缺乏適應我國國情的理論體系和易操作的具體方案。雖然在18項具體準則中應用到公允價值，但沒有成立一個具體的公允價值準則，只是零散的分布在各個準則當中;此外，業(yè)內學者對于公允價值的相關理論還有許多分歧意見，準則對于公允價值的實際操作方法等內容并沒有詳細闡述。

缺乏成熟有效的市場環(huán)境和市場信息。在我國當前的市場環(huán)境下，政府的宏觀調控在市場經濟中占據重要地位;中國的房地產市場仍然充斥著泡沫，政府壟斷土地，房地產開發(fā)商壟斷行業(yè)，房地產資源壟斷嚴重，在這種市場環(huán)境下房地產資源供需失衡，房地產資源的價格與其真正的價值不匹配。同時，我國還沒有形成活躍的二級市場，難以通過公開的信息渠道查閱到房地產資源公允價值的相關信息，投資性房地產的公允價值仍然難以取得。

公允價值計量模式自身的障礙。在投資性房地產中應用公允價值一方面減少了成本支出;另一方面，在近些年我國房地產市場前景比較看好的情況下，采用公允價值計量方式，每年都需要對房地產進行重新評估，由于房地產自身價值較高以及我國房地產資源供求不平衡，房地產價值在未來幾年的時間內仍會不斷上升，這會導致企業(yè)利潤增加。

缺乏高素質的復合型人才。投資性房地產公允價值不易取得，即便能夠得到也難以檢驗其是否真實。在會計工作中，會計人員不僅要熟練運用會計知識，還需要豐富其他學科知識，包括統(tǒng)計學、運籌學和財務管理知識，不斷提高綜合技能水平。

三、對我國采用公允價值計量投資性房地產的建議

（1）制定和完善相關法律法規(guī)體系，加強監(jiān)督檢查

建立健全會計規(guī)范體系和懲罰機制，完善資本市場運行規(guī)則，加強會計犯罪打擊，加強對投資者特別是中小投資者權益的保護勢在必行。充分發(fā)揮證監(jiān)會，會計師事務所，國家審計部門聯(lián)合督查企業(yè)公允價值的濫用的作用，對濫用公允價值的企業(yè)和授意者、執(zhí)行者進行嚴肅處理。不斷完善與公允價值相關的法律”為公允價值的實施創(chuàng)建一個良好的環(huán)境來編制公允價值報告。

（2）建立公允價值可靠性監(jiān)證的第三方機構

當投資性房地產的市場價格無法觀察到時，企業(yè)有兩個方法：一是依靠自己的內部會計人員估計，二是由獨立機構來評估投資性房地產的價值。所以，外部機構的獨立性和誠信度決定著評估價值的可靠性和相關性。國外實踐表明，如果評估機構具有一定的權威，獨立機構評估的價值比內部評估獲得的價值更可靠。

（3）加大信息披露力度

企業(yè)必須加大對企業(yè)投資性房地產的披露。有關管理層的判斷、公允價值計量采用的數據，是企業(yè)需要詳細披露的內容，財務報表使用者可以根據附注內容，依靠自己的風險偏好和經濟狀況來判斷，作出預測決定，從而得出完整可靠的信息。目前的財務報告是歷史成本和公允價值并存的財務報告制度，這種因現實局限所做的謹慎選擇，并不會長久存在，我們的目標是建立一個完全以公允價值為核心財務報告體系的模式。

四、結語

正如國際會計準則理事會主席David·Teddy于2008年10月9日在北京所說，“公允價值仍是當前不可替代的資產價值計量方法，有助于真實地反映企業(yè)的資本情況”。我們要對投資性房地產的公允價值的計量問題進行了深入的研究，密切關注不斷變化的社會和經濟環(huán)境，在適當的時候大膽采用公允價值計量，準確的判斷、準確地反映財務狀況和盈利能力。

參考文獻

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