郭金紅

摘 要：下文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作的情況與分析，進(jìn)行了分析與論述，提出優(yōu)化、提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析質(zhì)量的策略建議。希望能夠以此篇論文為同行業(yè)者提供學(xué)習(xí)和參考。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)表分析；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；策略建議

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，是指：對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)信息，做出解釋、評(píng)價(jià)、比較、分析和加工，對(duì)賬目數(shù)據(jù)實(shí)施整理、匯總和收集，為企業(yè)管理者調(diào)整經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、制定生產(chǎn)方案、做出投資策略提供信息參考。

與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資回收時(shí)間長(zhǎng)、投資資金數(shù)額巨大、工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單采用指標(biāo)率分析方法、數(shù)據(jù)分析方法，無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)情況與運(yùn)營(yíng)收益情況，如何解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的不足，如何提升財(cái)務(wù)報(bào)表分析質(zhì)量，為管理者提供精確的參考信息和數(shù)據(jù)，以降低企業(yè)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)制定目標(biāo)規(guī)劃提供科學(xué)指導(dǎo)，是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門及財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)重視的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的綜述

通過(guò)提高財(cái)務(wù)報(bào)表分析質(zhì)量，企業(yè)管理者能夠?qū)Y源分配、組織結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)管理等企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，形成準(zhǔn)確判斷；通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析，依據(jù)不同的評(píng)估指標(biāo)，對(duì)比各項(xiàng)數(shù)據(jù)——將企業(yè)盈利數(shù)據(jù)與同類型企業(yè)的盈利數(shù)據(jù)對(duì)比，經(jīng)營(yíng)者可以掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、盈利情況；通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析，企業(yè)部門管理者能夠認(rèn)識(shí)到自身工作的問(wèn)題與不足，提出改進(jìn)、解決的策略；財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作的開(kāi)展，有利于查找房地產(chǎn)企業(yè)管理工作、經(jīng)營(yíng)決策中的不足與問(wèn)題，幫助企業(yè)穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、生產(chǎn)目標(biāo)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Γ苿?dòng)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期、可持續(xù)發(fā)展；財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、盈利情況、經(jīng)營(yíng)水平、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，形成全面清晰的認(rèn)識(shí)，為日后的貿(mào)易往來(lái)、融資貸款、項(xiàng)目投資活動(dòng)，提供信息參考。

二、現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的情況及問(wèn)題

（1）財(cái)務(wù)報(bào)表中收入數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，缺少稅金、預(yù)收賬款的統(tǒng)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目投資回收時(shí)間長(zhǎng)、投資資金數(shù)額巨大、工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，涉及商品房交付、房屋預(yù)售、建設(shè)、開(kāi)發(fā)等諸多環(huán)節(jié)，在建設(shè)中還包括：決算、測(cè)繪、驗(yàn)收、竣工、工程發(fā)包、預(yù)測(cè)、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、前期開(kāi)發(fā)等施工作業(yè)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋所得的款項(xiàng)，列入了預(yù)收賬目中，只有當(dāng)房產(chǎn)交付轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，預(yù)收賬目才正式被統(tǒng)計(jì)為收入款項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅、城市建設(shè)教育附加費(fèi)和預(yù)繳增值稅，也必須當(dāng)房產(chǎn)正式交付后、預(yù)收賬款正式被統(tǒng)計(jì)為收入款項(xiàng)時(shí)，才計(jì)算和繳納相應(yīng)稅金。

直到按準(zhǔn)則規(guī)定，滿足了產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移交付的收入確認(rèn)條件后，才可以將預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，此時(shí)才按照收入金額結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，并體現(xiàn)在損益表中。因而，當(dāng)期報(bào)表確認(rèn)收入的結(jié)果往往與實(shí)際收到房款的情況不一致，造成收入與實(shí)際的不符，預(yù)收款在報(bào)表則體現(xiàn)為企業(yè)大量的負(fù)債，預(yù)繳稅金則表現(xiàn)為虛的資產(chǎn)。利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。

（2）期間費(fèi)用在未結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)全部計(jì)入當(dāng)期損益，造成報(bào)表虧損

在房地產(chǎn)企業(yè)中的所指的期間費(fèi)用是指三項(xiàng)費(fèi)用，即管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。它是為整個(gè)商品房從建設(shè)到完工的而支付的。在收入未確認(rèn)的情況下，期間費(fèi)用無(wú)論商品房有沒(méi)有完工，仍然計(jì)入當(dāng)期損益，即損益表中沒(méi)有收入只有期間費(fèi)用，體現(xiàn)為虧損。即使預(yù)收款再多，賬面也只能看到虧損。成本、費(fèi)用與收入明顯不配比，從而造成利潤(rùn)指標(biāo)失實(shí)。

（3）開(kāi)發(fā)成本不實(shí)，影響了報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的判斷

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，往往會(huì)儲(chǔ)備大量土地，并用購(gòu)買時(shí)實(shí)際成本入賬。隨著市場(chǎng)行情的變化，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，若土地價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響也大，因?qū)嶋H成本中不會(huì)包括貨幣時(shí)間價(jià)值，土地增值收益也不包含在內(nèi)。資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)直接導(dǎo)致對(duì)土地成本的核算不實(shí)，影響開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性。因而資產(chǎn)負(fù)債報(bào)表中體現(xiàn)的資產(chǎn)也就嚴(yán)重實(shí)失。另外在開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付給施工單位的工程款由于施工時(shí)間、完工時(shí)間、決算時(shí)間、審計(jì)等原因，支付時(shí)間跨度大，有時(shí)會(huì)跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度完成，因而不能及時(shí)進(jìn)行成本核算，結(jié)轉(zhuǎn)成本，也造成成本數(shù)據(jù)失實(shí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的策略與建議

（1）預(yù)收賬款的財(cái)務(wù)報(bào)表分析策略

財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合具體情況判斷預(yù)收賬款的屬性——在購(gòu)房者交付了大半的購(gòu)房金額，并結(jié)清購(gòu)房首付款項(xiàng)后，約定采用貸款按揭的方式，繼續(xù)支付剩余的購(gòu)房金額；此時(shí)，雖然商品房的所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不必等到全部貸款付清后，才能計(jì)算盈利收益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將首付款項(xiàng)和購(gòu)房款項(xiàng)列為經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行計(jì)算，按照配比計(jì)算原則，計(jì)算預(yù)收賬款的其他費(fèi)用和應(yīng)繳稅額。

在財(cái)務(wù)報(bào)表分析過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)鑒定預(yù)收款項(xiàng)的屬性和類別，按照已交全款、已簽合同、已交首付、已交定金等類型進(jìn)行劃分，并填寫具體解釋和說(shuō)明，為綜合評(píng)估、判斷房地產(chǎn)企業(yè)的盈利收益、經(jīng)營(yíng)狀況，提供參考。

（2）轉(zhuǎn)結(jié)費(fèi)用的財(cái)務(wù)報(bào)表分析策略

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)平日經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中無(wú)法列入核算的費(fèi)用成本轉(zhuǎn)結(jié)，可以按照工程項(xiàng)目的完成進(jìn)度、按照收入比例，進(jìn)行計(jì)提。針對(duì)已經(jīng)完成施工的房屋工程和尚未完成建設(shè)的房屋工程，合理調(diào)整分配，房屋工程的成本支出和當(dāng)期費(fèi)用可以轉(zhuǎn)結(jié)，不再計(jì)算損益。

（3）開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的財(cái)務(wù)報(bào)表分析策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)聘請(qǐng)具有專業(yè)資質(zhì)的公司對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行估價(jià)。針對(duì)已經(jīng)購(gòu)買了建設(shè)用地使用權(quán)，但是尚未建設(shè)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地，參照比較周圍同類型的建設(shè)用地價(jià)值；如果建設(shè)用地評(píng)估價(jià)值大于購(gòu)買成本，則超過(guò)購(gòu)買成本的土地增值價(jià)值，可以列為資金公積的增值。

針對(duì)沒(méi)有到付款節(jié)點(diǎn)的建筑工程和應(yīng)入賬、但實(shí)際未入賬的工程款項(xiàng)，可以依據(jù)成本收入配比核算原則，參考建筑工程的實(shí)際施工進(jìn)度，按照估算價(jià)格或者合同價(jià)格計(jì)算費(fèi)用成本。

（4）附表和現(xiàn)金流量表的財(cái)務(wù)報(bào)表分析策略與資產(chǎn)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表的編制方法不同，依據(jù)實(shí)際收入的現(xiàn)金數(shù)額編制的現(xiàn)金流量表，具有客觀性、賬目進(jìn)出頻繁、交易金額高、會(huì)計(jì)周期長(zhǎng)、投入成本高的特點(diǎn)。核算預(yù)收賬款的時(shí)候，應(yīng)按實(shí)際情況，對(duì)資產(chǎn)損益表實(shí)施調(diào)整；以附表的形式備注具體信息，詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、收益損失情況。

建立房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本分析附表，對(duì)施工成本費(fèi)用、建設(shè)用地成本進(jìn)行說(shuō)明，估算房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)用地價(jià)值、建設(shè)用地儲(chǔ)備量，分析、評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇和面臨風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和供需變化形成清晰正確的分析判斷，為經(jīng)營(yíng)策略的制定，提供依據(jù)。

四、、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，國(guó)內(nèi)社會(huì)主義特色市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇和良好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升自身經(jīng)營(yíng)管理能力，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，重視財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)報(bào)表分析質(zhì)量，以優(yōu)化資金、人力等各項(xiàng)資源配置，避免施工工期的延誤，合理籌劃稅收工作。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性與意義作用，結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)選擇報(bào)表分析的方法與策略，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)情況，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)收益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

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