江優(yōu)優(yōu)
[摘要]人口老齡化是一個全社會的問題,對各行業(yè)各領域的影響較為廣泛。圍繞老齡化對房地產(chǎn)業(yè)的影響,不同的學者提出了各自不同的觀點。文章立足于人口老齡化視角,分析重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實機遇。通過對重慶老齡人口總體狀態(tài)的分析,準確把握人口老齡化對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的積極影響,有針對性地提出重慶房地產(chǎn)企業(yè)應對人口老齡化的現(xiàn)實路徑。
[關鍵詞]人口老齡化;房地產(chǎn);需求
[DOI]1013939/jcnkizgsc201911028
1999年,我國正式步入老齡化社會。隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展,老齡化程度仍在不斷加深?,F(xiàn)如今,人口老齡化成為社會發(fā)展中的重大課題。在這樣的大趨勢下,深入了解分析人口老齡化對重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響,引導重慶房地產(chǎn)企業(yè)準確把握人口老齡化的現(xiàn)實機遇,實現(xiàn)從“賣房子”到“賣服務”的轉型升級。
1重慶人口老齡化總體現(xiàn)狀
11進入老齡化社會時間較早
按照國際慣例,某一國家或地區(qū)人口老齡化社會標準有兩個量上的節(jié)點:其一,60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%;其二,65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%。以此為標準,重慶則于1994年進入老齡化社會,足足比全國早了5個年頭。在整個西部地區(qū),重慶是第一個率先步入老齡化社會的城市。
目前,重慶人口老齡化程度在全國的排名位列前五,居西部地區(qū)第二位,僅低于四川。人口老齡化已經(jīng)成為重慶社會經(jīng)濟發(fā)展中一個不容忽視的現(xiàn)實問題,更是重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中必須重視的焦點問題。
12老齡化人口基數(shù)大,人口老齡化程度呈逐年遞增趨勢
重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,截至2017年底,重慶60周歲及以上人口為62176萬人,占全市總人口的202%,比2016年增加1715萬人;65周歲及以上人口40654萬人,占全市總人口的132%,比2016年增加2457萬人。就全國而言,2017年,全國60周歲及以上人口占全國總人口的173%,65周歲及以上人口占全國總人口的114%。對比2017年國家數(shù)據(jù),重慶60周歲及以上、65周歲及以上人口占比分別高出29個和18個百分點。對比2013年的重慶,60周歲及以上人口占比高出18個百分點。數(shù)據(jù)顯示,較之全國,重慶老齡人口比例嚴重超標,并呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢。
13老齡人口結構性問題突出,高齡化程度明顯
相關數(shù)據(jù)顯示,在重慶市老年人口中,80歲以上高齡老人共有9617萬人,占總人口的284%。百歲及以上的超高齡老人有1573人,其中,男性458人、女性1115人。這表明重慶市的高齡化程度明顯。
2人口老齡化對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的積極影響
從消極層面而言,人口老齡化導致高齡人力比重增加,人力資源結構性短缺,社會負擔加重,人口紅利逐步消解,一定程度上抑制社會經(jīng)濟的總體發(fā)展。如有學者認為,人口老齡化同時意味著勞動人口比重在不斷下降,那么,在促進社會經(jīng)濟增長,以及提升收入水平中,“人口紅利” 的影響在逐漸減弱,從這一個簡單的角度而言,購房與需求是降低的。
21人口老齡化刺激住房需求
在筆者看來,人口老齡化對住房需求有積極的推動作用。一種情況,部分老人或子女認為,兩代人在思想、理念、習慣等各個方面存在著較大的差異,長時間在一起容易引發(fā)諸多家庭矛盾,那么,購置或租住一套小型化住房成為必然的選擇。另一種情況,部分家庭則傾向于父母與子女同住,那么,購置戶型較大的改善型住房成為現(xiàn)實的需求。無論哪種情況,重慶人口老齡化在一定程度上引起住宅總量與結構的變動。
22人口老齡化促進品質需求
老齡人在生活習慣和需求上具有特殊性,如對住宅區(qū)場地的平整程度、綠化環(huán)境等方面的設計與建設標準要求較高。相對應的,住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時,必須要統(tǒng)籌考慮老齡人的實際需求,從小細節(jié)、小環(huán)節(jié)入手,做好住宅小區(qū)的品質提升。針對老年人特殊需求,需要建設無障礙交通、智能化系統(tǒng)、活動場館等各個方面的服務設施。
23人口老齡化增加產(chǎn)業(yè)需求
住宅不僅僅是滿足飲食起居,更多的要滿足人們學習、生活、休閑等全方位的需求。隨著人口老齡化進程的不斷加快,加速了住宅小區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求釋放。就本質原因來說,老齡人身體素質、運動能力相對較差,導致多數(shù)不愿遠足,更多選擇在住宅小區(qū)周邊活動,活動覆蓋范圍較小。這對住宅小區(qū)的養(yǎng)老服務能力提出了新的挑戰(zhàn)與要求。
3重慶房地產(chǎn)行業(yè)應對人口老齡化的對策建議
重慶房地產(chǎn)行業(yè)要立足國際國內(nèi)視野觀察,前瞻性地研究重慶人口老齡化的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢,分析人口老齡化對重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響,探索應對人口老齡化的現(xiàn)實路徑。
31深入開展老齡問題研究,制定住宅項目老齡人服務設施標準清單
由重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會牽頭成立專門機構,
一方面整合內(nèi)部資源和社會力量,深入開展老齡人群體需求的問卷調(diào)查,加強對老齡化社會規(guī)律及需求特點的研究,策劃設計老齡化問題與重慶房地產(chǎn)行業(yè)相適應的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和政策制度框架,為房地產(chǎn)企業(yè)科學決策,指導住宅小區(qū)高品質建設發(fā)揮參謀助手作用;另一方面針對老齡人群體特征,研究制定住宅項目老齡人服務設施標準清單,并作為重慶各房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項目開發(fā)建設的重要要件。
32做好頂層設計規(guī)劃工作,打造樣板住宅小區(qū)項目
重慶各房地產(chǎn)企業(yè)要依托自身管理、業(yè)務優(yōu)勢,著力推進特色化住宅小區(qū)項目開發(fā),同時,注重走綠色健康設計規(guī)劃之路。要在住宅項目前期策劃、設計方案、品質建設等工作上下功夫。按照住宅科技發(fā)展新趨勢,全面推廣應用減隔震、智能化等新技術,提高住宅科技含量,提升住宅品質,強化住宅小區(qū)的功能需求,真正做到策劃站位高、設計謀劃細、質量把控嚴,著力打造重慶房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
33廣泛開展產(chǎn)業(yè)合作,構建“地產(chǎn)+養(yǎng)老”服務鏈
一個不爭的事實,人口老齡化在一定程度上促使社會財富向老齡人口流動。必然的結果是,老齡人占據(jù)一定的社會資源,一個家庭撫養(yǎng)負擔擠占一定的可支配收入。 那么,需要專門研究老齡人產(chǎn)業(yè)需求,加快打造老年服務全產(chǎn)業(yè)鏈。一是與本土知名綜合型醫(yī)療機構開展合作,在住宅小區(qū)內(nèi)部設置坐診點,定期組織專家醫(yī)生坐診,重點開設與老齡人密切相關的體檢、養(yǎng)生保健、疾病預防等服務項目;二是與家政、老人護理等機構開展合作,為老齡人提供托養(yǎng)、日間照料以及助餐、助醫(yī)、助購等生活服務,共同解決好老齡人日常照料、醫(yī)療、護理等各方面問題;三是聯(lián)合政府、文化團體等,定期組織舉辦文藝節(jié)目進社區(qū)活動,豐富老齡人精神生活;四是綜合考慮重慶山城地形的特殊性,諸多老年人上街購物極為不便,重慶房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒日本東京經(jīng)驗,在住宅小區(qū)打造一條老小街,以滿足小區(qū)不同層次老年人的物質文化需求;五是實施重點關愛工程。針對住宅小區(qū)內(nèi)的老齡人群的弱勢群體,如失能老人,要重點幫扶,定期關愛。
4結論
綜上所述,人口老齡化問題:一方面對重慶的的人口總量與人口結構有著較深的影響;另一方面對整個重慶房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。鑒于老齡化問題短期內(nèi)無法改變,且老齡化問題對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)影響趨勢難以扭轉,亟須重慶各房地產(chǎn)企業(yè)審視人口老齡化問題,強化創(chuàng)新,加快轉型升級,防范與破解房地產(chǎn)市場未來因人口老齡化帶來的危機與問題,切實提升企業(yè)的核心競爭力與市場應對能力。
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