李兆楠　趙小汎　郝巖

摘要：為了更好促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，文章采用文獻(xiàn)資料法和訪談?wù){(diào)查法，研究政府調(diào)控沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒，以及政府調(diào)控沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)策。通過分析研究得出：要完善政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期管理；促進(jìn)政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中期調(diào)控，加強(qiáng)政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展策略；政府調(diào)控

一、沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期政府調(diào)控現(xiàn)狀

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下市場(chǎng)在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)方面占據(jù)主要地位，政府調(diào)控處于次要地位。從沈陽(yáng)目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)前期的現(xiàn)狀表現(xiàn)為開發(fā)周期較長(zhǎng)，投資比重過大，同時(shí)還會(huì)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響。在現(xiàn)實(shí)條件下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期需要考慮多種因素，不僅包括宏觀的全面分析和研究，而且還包括微觀的把握和控制。

（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中期政府調(diào)控現(xiàn)狀

處于開發(fā)中期的商業(yè)地產(chǎn)注重的是進(jìn)一步發(fā)展，在開發(fā)前期主要考慮的是怎樣使自身的項(xiàng)目能夠擴(kuò)大規(guī)模及怎樣提高發(fā)展速度。從沈陽(yáng)目前的發(fā)展情況來看，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中期會(huì)集中精力用于項(xiàng)目的宣傳和銷售，反而對(duì)于開發(fā)后期的經(jīng)營(yíng)狀況考慮的不是很全面。在這一時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)商只管銷售，對(duì)于日后能否持續(xù)的保持經(jīng)營(yíng)效益缺乏思考。

（三）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期政府調(diào)控現(xiàn)狀

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期這一階段的工作包括經(jīng)營(yíng)和管理兩方面內(nèi)容，這一時(shí)期需要商業(yè)地產(chǎn)商保持穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。從沈陽(yáng)目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)后期受政府調(diào)控的影響相對(duì)較小，在這一時(shí)期政府主張商業(yè)地產(chǎn)自由發(fā)展，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。

二、政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）美國(guó)政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)是資本主義國(guó)家，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控主要還是由政府進(jìn)行。一是利率，美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情的變化來改變利率的高低，從而在整體上調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)。二是稅收，其中設(shè)立的房地產(chǎn)稅是最具代表性的，主要做法是每年定期對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以此作為稅收的依據(jù)。三是外資，當(dāng)外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買土地時(shí)，美國(guó)政府會(huì)對(duì)購(gòu)買人信息進(jìn)行詳細(xì)審核，并采取相應(yīng)的限制措施。四是法律手段，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不法行為時(shí)不僅會(huì)受到法律的嚴(yán)懲，還會(huì)被消費(fèi)者群體訟訴和媒體曝光，并且會(huì)加入相關(guān)金融行業(yè)的黑名單。

（二）日本政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

日本商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中不僅注重硬件基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量的提高，而且還重視對(duì)公共服務(wù)的加強(qiáng)。隨著網(wǎng)絡(luò)快速發(fā)展，日本商業(yè)地產(chǎn)將線下的實(shí)體商業(yè)與網(wǎng)絡(luò)有效地結(jié)合在一起，商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。同時(shí)日本很早就已經(jīng)對(duì)境內(nèi)從事電子商務(wù)的企業(yè)實(shí)施征稅政策。對(duì)電商進(jìn)行征稅這一政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展仍然具有啟發(fā)性意義。

（三）新加坡政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

新加坡是一個(gè)地幅精致的城市型國(guó)家，其商業(yè)地產(chǎn)與公共交通高效地結(jié)合在一起，同時(shí)采用獨(dú)特的建筑風(fēng)格，運(yùn)用創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念延續(xù)著這個(gè)城市型國(guó)家的文化和獨(dú)特性。新加坡政府正因?yàn)樯羁痰亓私饬吮緡?guó)的地域特征，因此根據(jù)本國(guó)特點(diǎn)高效地利用了每一寸土地，并且提高了商業(yè)地產(chǎn)的利用效率及使用價(jià)值。這充分說明，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在于精，而不在于多，要保證每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高質(zhì)量和高內(nèi)涵。

三、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中政府的調(diào)控政策

（一）完善政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期管理

1. 逐漸細(xì)化政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的管理政策

首先，明確商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念，將每種概念的界限制定清楚。其次，明確商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，如果違反了相關(guān)政策的規(guī)定將會(huì)受到嚴(yán)肅處理。最后，政府部門要針對(duì)實(shí)際工作中經(jīng)常出現(xiàn)的問題給與明確的指導(dǎo)，各級(jí)政府部門要制定詳細(xì)的與土地利用工作相關(guān)的政策條款，彌補(bǔ)不清晰的內(nèi)容，以便后續(xù)工作能夠順利開展。

2. 提倡地方性政府制定相關(guān)決策

地方性政府制定相關(guān)政策可以表現(xiàn)為當(dāng)本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中遇到問題，而該問題中央政府的政策也沒有給出相應(yīng)的指導(dǎo)，那么地方政府就可以根據(jù)實(shí)際的情況針對(duì)本地區(qū)的問題制定政策。例如在文化氣息濃烈的沈陽(yáng)市，大悅城商業(yè)地產(chǎn)的建筑也順應(yīng)了文化趨勢(shì)，與故宮建筑特點(diǎn)相融合，這也是地方性特色的重要體現(xiàn)。同時(shí)，地方性政策也可以表現(xiàn)為地方性政府政策的創(chuàng)新，創(chuàng)新的內(nèi)容也要有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展。

（二）促進(jìn)政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中期調(diào)控

1. 制定科學(xué)的土地政策使其與其他政策相配合

土地資源與其他資源不同，既有參與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的功能，又具有生產(chǎn)、消費(fèi)和分配等社會(huì)功能。因此在土地政策的制定過程中，要將土地的特殊性作為政策制定的切入點(diǎn)，突出與其他政策的不同，主要涉及到土地的審批、土地的開發(fā)利用及土地的管理等內(nèi)容，完善土地政策可以體現(xiàn)在保障重點(diǎn)項(xiàng)目用地需求，簡(jiǎn)化用地審批手續(xù)和縮短審批時(shí)限等。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地政策，而土地政策與其他政策的配合是未來發(fā)展的趨勢(shì)和時(shí)代要求，通過與其他政策的配合能夠使土地政策欠缺的部分得到補(bǔ)充，能夠使其他政策中未涉及到土地政策的內(nèi)容得以完善。

2. 強(qiáng)化土地規(guī)劃執(zhí)行力，保障土地政策的落實(shí)

沈陽(yáng)市政府應(yīng)該不斷加強(qiáng)土地規(guī)劃執(zhí)行力，體現(xiàn)在加強(qiáng)法律建設(shè)，對(duì)于不履行土地規(guī)劃的個(gè)人或者組織依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定給與相應(yīng)的處罰；加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，嚴(yán)格依照法律規(guī)定辦事，不能逾越法律。并且，保障土地政策的落實(shí)需要全面理解和準(zhǔn)確把握土地政策的各項(xiàng)內(nèi)容，要明確各方責(zé)任，對(duì)政策的內(nèi)容實(shí)施進(jìn)行周密部署，嚴(yán)格檢查各項(xiàng)政策的落實(shí)情況。

（三）加強(qiáng)政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期監(jiān)管

1. 強(qiáng)化政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期跟蹤調(diào)查

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期，政府一方面要鼓勵(lì)其參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)檫@會(huì)在一定程度上促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，通過不斷的競(jìng)爭(zhēng)也能夠使整個(gè)市場(chǎng)的資金流動(dòng)起來，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另一方面，政府要控制惡性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)一些商業(yè)地產(chǎn)商的不正當(dāng)開發(fā)手段進(jìn)行約束和制止。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展偏離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌道時(shí)，政府要運(yùn)用相應(yīng)的手段對(duì)其進(jìn)行約束。

2. 政府部門加緊制定完善商業(yè)地產(chǎn)稅收體系

針對(duì)土地稅收體系不完善這一問題，沈陽(yáng)政府應(yīng)該盡早對(duì)其進(jìn)行解決。首先，要明確各種土地稅的稅種，對(duì)于政府部門的工作人員而言，不能混淆土地稅種的概念，不能模糊稅種的分類和差異；對(duì)于繳稅的個(gè)人和組織也要使其明確土地稅種的相關(guān)問題，在繳稅過程中要清晰自己應(yīng)繳的部分。其次，要界定清晰的稅種界限，對(duì)于各種土地稅不能含糊其詞。最后，要統(tǒng)一稅收標(biāo)準(zhǔn)，各征稅部門不能因?yàn)榈赜蚝徒?jīng)濟(jì)情況的不同采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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（作者單位：沈陽(yáng)師范大學(xué)管理學(xué)院）