摘要：在2018年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持宏觀穩(wěn)定，政府進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并取得一定成果的基礎(chǔ)之上，本文通過介紹當(dāng)前安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景和現(xiàn)狀，詳細(xì)介紹現(xiàn)安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來可能面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)，并通就安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)提出相關(guān)的意見與建議。

關(guān)鍵詞：安徽房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；供給側(cè)改革

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)尤其是固定資產(chǎn)投資方面的主力軍，但房地產(chǎn)市場(chǎng)快速推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也帶來諸多問題，如房價(jià)增長過快、房地產(chǎn)投資過度、住房供需失衡等。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展也導(dǎo)致了地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平和承受能力不適應(yīng)的新難題。隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時(shí)期的到來，國民經(jīng)濟(jì)的總體增速放緩。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過火爆的發(fā)展時(shí)期后，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這讓一二線城市總體房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到抑制。而對(duì)于仍陷入泥淖的中小城市房地產(chǎn)行業(yè)來說，其去庫存和房地產(chǎn)供給側(cè)改革的效果遠(yuǎn)不及一二線城市。因此進(jìn)一步滿足人們對(duì)住房的需求、加快房價(jià)的向下調(diào)整仍是目前各地區(qū)房市改革最主要的任務(wù)。

隨著安徽省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的加劇，房地產(chǎn)已成為該省的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)安徽省經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大財(cái)政收入、增加就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題。在 “供給側(cè)改革”“房住不炒”等國家相關(guān)政策下，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)得到較好地調(diào)控，但是諸多三四線城市以及縣城的形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，中小城市建造的大量商品房帶來了嚴(yán)重的供需失衡與庫存房過剩問題。合肥市在2017年的調(diào)控中取得的了較好的成果，但是安徽的其他城市所面臨的問題仍相當(dāng)嚴(yán)重。

2018年，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年增長6.4%，土地購置費(fèi)增長49.9%，分別較去年降低15.5%和30.2%。2016年以后安徽省平均房價(jià)整體處于上升趨勢(shì)但是目前已趨于平穩(wěn)。在宏觀環(huán)境穩(wěn)定的前提下，國家進(jìn)一步加緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控勢(shì)必會(huì)影響安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走向。在安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定發(fā)展的情況下，安徽房地產(chǎn)投資仍存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

一、政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策性風(fēng)險(xiǎn)指因?yàn)檎┬械母黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的未來投資收益的不確定性。如政府對(duì)北上廣深等一線城市進(jìn)行價(jià)格調(diào)控、嚴(yán)格控制商品房的銷售過程，這就為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資帶來了不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，安徽房地產(chǎn)的發(fā)展很大程度上就是中央與地方政府政策導(dǎo)向的結(jié)果。隨著當(dāng)前省內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，政府可能會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力支持，如在財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、政策優(yōu)惠方面有所減少。此外安徽可能進(jìn)一步加大對(duì)房價(jià)、地價(jià)的控制，這也會(huì)影響房地產(chǎn)投資進(jìn)程。

二、市場(chǎng)不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)

首先，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件低，本地和外地企業(yè)大量進(jìn)入省內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必引起惡性競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)操作。其次，安徽省缺乏對(duì)本地企業(yè)相關(guān)的扶持，外省甚至國外的大型地產(chǎn)企業(yè)憑借雄厚的資金、先進(jìn)的技術(shù)、較低的成本很容易在安徽省形成壟斷地位，進(jìn)一步破壞本省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，也為很多中小型企業(yè)進(jìn)軍安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了障礙。最后，包括地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者在內(nèi)的廣大成員將房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作投資甚至是投機(jī)的金融工具，完全違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。非理性的行為擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，也削弱了市場(chǎng)本身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁的和銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、金融市場(chǎng)的大量交織，進(jìn)一步擴(kuò)大了風(fēng)險(xiǎn)的傳遞。

三、流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)

2016-2017年，安徽地價(jià)和房價(jià)大幅增長，大大出乎開發(fā)商的預(yù)期。盡管2017年后安徽加大了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，但是全省的房價(jià)仍然處于較高的價(jià)位和增長的趨勢(shì)。房價(jià)短時(shí)間難以下降，開發(fā)商熱情不減，眾多開發(fā)商為了追逐高額收益，將大量的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于未來的不可預(yù)期性和房地產(chǎn)行業(yè)的周轉(zhuǎn)時(shí)間過長，這會(huì)給企業(yè)帶來流動(dòng)性和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前安徽省的房價(jià)已經(jīng)處于較高的水平，受通貨膨脹以及未來房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，安徽省的房價(jià)有可能在未來面臨進(jìn)一步上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但是由于安徽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國省份中處于中下游，省內(nèi)居民的可支配收入和消費(fèi)水平低于省內(nèi)整均價(jià)的增幅，住房需求的不足會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來資金流動(dòng)和變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、購買力風(fēng)險(xiǎn)

購買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于居民實(shí)際購買水平的下降而導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)需求降低，使得房地產(chǎn)投資者遭受一定損失的風(fēng)險(xiǎn)。2018年1-5月安徽土地出讓宗數(shù)為1957宗，2017、2016年安徽土地出讓宗數(shù)分別為5138宗和4875宗：2018年1-5月安徽土地出讓面積為6912.88萬㎡，2017年安徽土地出讓面積為17931.19萬㎡。在經(jīng)歷過2017年的迅猛增長后，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)已有顯著降低的趨勢(shì)。安徽的經(jīng)濟(jì)水平在全國僅處于中層行列，經(jīng)濟(jì)增長速度可觀，但是距離發(fā)達(dá)省份仍有較大距離。安徽的產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈主要是勞動(dòng)力密集型，而非資本密集型、科技驅(qū)動(dòng)型，這就決定了大多數(shù)中低收入居民的難以負(fù)擔(dān)起房價(jià)上升帶來的壓力。

五、有效供給不足風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前安徽省乃至全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性失衡，具體表現(xiàn)為：第一，住房供給總量大，去庫存艱難。安徽省商品房住房銷售均價(jià)從2014年的5017元/㎡漲至2017年的5637元/㎡。建設(shè)的新房大多是為了迎合過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。全省除合肥為二線城市外，其余各市由于經(jīng)濟(jì)水平較低，擁有大量的土地能夠滿足建筑用地，且由于城鎮(zhèn)化建設(shè)和城區(qū)外拓，各市的住房供給量呈指數(shù)般急劇上升。第二，缺乏滿足人民需求的優(yōu)質(zhì)供給。受房價(jià)漲幅的影響，眾多企業(yè)盲目投資房地產(chǎn)，近兩年安徽新建住房已大大超出本省各地市居民所能夠消化的范圍。安徽各市區(qū)和縣城新建的住房大多處于郊區(qū)或者偏遠(yuǎn)地帶，難以解決交通、就業(yè)、醫(yī)療、教育等現(xiàn)實(shí)性需求。新開發(fā)的樓盤中除了部分高質(zhì)量的住房能受到消費(fèi)者的青睞外，其余樓盤都是無人問津，造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

六、需求不足風(fēng)險(xiǎn)

2017年，安徽省常住人口超過6200萬，城鎮(zhèn)化率為53.49%，低于全國平均水平。隨著城鎮(zhèn)化的加速，安徽剛性住房需求理論上會(huì)進(jìn)一步增加。但是要看到在剛需住房短缺的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體可能會(huì)面臨需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。首先，除合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好，安徽其余各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，吸引力不足。較低的發(fā)展水平導(dǎo)致居民的就業(yè)和收入水平偏低，使得許多省內(nèi)人們不愿在本縣市買房。其次，安徽省對(duì)外來人口吸引力有限。由于與江浙滬等發(fā)達(dá)地區(qū)交界，安徽省的人口外流嚴(yán)重，進(jìn)一步降低省內(nèi)需求量。最后，省內(nèi)許多新建房大多價(jià)格虛高，讓購房者難以承受，許多居民的購房意愿不足。

七、消費(fèi)者信心不足風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)行情下，許多消費(fèi)者認(rèn)為安徽許多樓盤的定價(jià)虛高而對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不滿，并預(yù)測(cè)房價(jià)可能在未來有大幅度下降的空間。由于近兩年安徽省的房價(jià)整體偏高的影響，民眾顧忌投資的高風(fēng)險(xiǎn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀望的態(tài)度。同時(shí)各新建房地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差、城市基礎(chǔ)建設(shè)薄弱，無法滿足許多消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。此外由于房價(jià)可能有下降的趨勢(shì)以及房貸基準(zhǔn)利率可能有進(jìn)一步提高的可能，很多中低收入家庭無法預(yù)測(cè)未來的房市行情的變化，而選擇觀望，這就可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資產(chǎn)生影響。

除上述風(fēng)險(xiǎn)外， 安徽房地產(chǎn)投資過程中還不可避免會(huì)遇到如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)相互交織并相互影響。然而風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇是共生的，正視這些風(fēng)險(xiǎn)并在未來抓住安徽省房市的投資機(jī)會(huì)才能化風(fēng)險(xiǎn)于機(jī)遇。同時(shí)，安徽各地區(qū)政府也當(dāng)正視本地的優(yōu)劣勢(shì)，采用科學(xué)、有效的方案和政策幫助本區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)抵御可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步均衡省內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于穩(wěn)定投資環(huán)境、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序、保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益有著重大的意義。

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作者簡(jiǎn)介：

朱陳（1995.11- ），男，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，研究生。