梅瑰

摘 要 房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其拉動(dòng)性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著較大的影響。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，各地房?jī)r(jià)紛紛上漲，變成國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，房地產(chǎn)熱在一定程度上得到有效控制，用地結(jié)構(gòu)趨于合理，經(jīng)適房的比例也逐年提高，住宅樓價(jià)格漲幅變緩。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資額度高、周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)、回收與變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，在國(guó)家政策調(diào)控頻繁及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響下，造成其經(jīng)營(yíng)中存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于上述情況，本文從新形勢(shì)下房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵切入，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)目前狀況進(jìn)行分析，進(jìn)而提出相應(yīng)的防范策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供有益的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞 新常態(tài) 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范策略

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)各地出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)熱跡象，因我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚、成熟度不高、精細(xì)化水平低，還未形成整體精細(xì)化、規(guī)范化運(yùn)營(yíng)模式，與國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的差距，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，再加之國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，導(dǎo)致房企普遍面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這已成為當(dāng)前房企亟須解決的難題之一。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于財(cái)務(wù)管理的范疇，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，當(dāng)前學(xué)術(shù)界有廣義與狹義兩種解釋。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房企日常經(jīng)營(yíng)中，因難以預(yù)測(cè)與控制的因素，造成其預(yù)期財(cái)務(wù)收益與現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)收益之間存在一定偏差，由此導(dǎo)致潛在的損失，是微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)的到期債務(wù)不能用現(xiàn)有流動(dòng)性資產(chǎn)償還的風(fēng)險(xiǎn)，該觀點(diǎn)認(rèn)為，如果企業(yè)不存在借款與債務(wù)，企業(yè)資金全部來(lái)源于出資人的自有資金，那么企業(yè)將不會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，因外部環(huán)境或自身原因等不確定因素造成的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損的可能性。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）投融資所致的風(fēng)險(xiǎn)

第一，投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，企業(yè)只重視當(dāng)前的利益，部分企業(yè)誠(chéng)信缺失，在負(fù)債經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將債權(quán)人利益置之于外，存在隨意投資行為，導(dǎo)致投資結(jié)構(gòu)不合理，造成潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道較少，沒(méi)有多元化籌資體系，僅僅依賴銀行表內(nèi)貸款來(lái)滿足自身資金需求。由于近年來(lái)的信貸緊縮，導(dǎo)致房企的資金需求較為緊張。同時(shí)，企業(yè)的融資決策多依賴于以往經(jīng)驗(yàn)，缺乏對(duì)市場(chǎng)變化與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的科學(xué)分析，并且對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)所需資金及未來(lái)收益了解不透徹，不能充分挖掘融資渠道。例如，企業(yè)只考慮盡可能多地申請(qǐng)銀行融資，而對(duì)負(fù)債率考慮不周，由于通過(guò)權(quán)益方式融資還需出讓利潤(rùn)，但企業(yè)一般不愿出讓利潤(rùn)，僅僅通過(guò)債務(wù)融資，可能造成后期資金鏈的斷裂。

（二）收益分配所致的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為主，缺乏科學(xué)的企業(yè)規(guī)劃，收益分配一般以項(xiàng)目確認(rèn)為依據(jù)，而缺乏企業(yè)層面的分配策略，根據(jù)會(huì)計(jì)制度需提取的公益金、公積金等對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有益的資金很難得到落實(shí)，造成潛在的收益分配風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)形式如下：第一，利潤(rùn)分配較為隨意。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后，投資人出于自身投入資金的安全性考慮，在利潤(rùn)分配上往往過(guò)于急迫，而不考慮資本結(jié)構(gòu)及籌資需求，采取利潤(rùn)分配的形式把潛在的利潤(rùn)以新的投資形式進(jìn)行投資，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。對(duì)于資金抽逃造成的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)考慮較少，一旦投資不利，將帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，利潤(rùn)分配不科學(xué)。有些房企出于逃避稅費(fèi)的考慮，不遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，擅自把項(xiàng)目利潤(rùn)調(diào)整為成本費(fèi)用，造成財(cái)務(wù)賬面虧損或略有贏利，進(jìn)而造成利潤(rùn)分配數(shù)額與時(shí)間上的波動(dòng)，影響財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確性。

（三）財(cái)務(wù)管理所致的風(fēng)險(xiǎn)

第一，管理不科學(xué)、監(jiān)管不到位等問(wèn)題突出。房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)實(shí)行項(xiàng)目管理制，項(xiàng)目會(huì)計(jì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，這與會(huì)計(jì)管理的目標(biāo)并不一致，往往導(dǎo)致項(xiàng)目會(huì)計(jì)從項(xiàng)目利益的角度出發(fā)參與管理，也會(huì)人為掩蓋項(xiàng)目問(wèn)題，造成項(xiàng)目財(cái)務(wù)信息失真。部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人授權(quán)項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員，對(duì)本應(yīng)支付的一些費(fèi)用不按要求入賬，使其成為自己的小金庫(kù)，項(xiàng)目經(jīng)理的非正常開(kāi)支由此列支。第二，監(jiān)督缺失。當(dāng)前，盡管房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)部門，但僅僅審核企業(yè)的會(huì)計(jì)賬目，而較少關(guān)注監(jiān)督效率與執(zhí)行效果，致使企業(yè)財(cái)務(wù)部門即便發(fā)現(xiàn)某個(gè)項(xiàng)目管理存在不規(guī)范行為，也沒(méi)有完善的改進(jìn)策略。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

（一）籌資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

當(dāng)前，籌資渠道單一已變成阻礙房企擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的瓶頸，房地產(chǎn)企業(yè)融資比例超過(guò)80%，雖能起到抵稅效應(yīng)，但也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以拓寬融資渠道、確定最佳資本結(jié)構(gòu)，不斷探索多元化籌資渠道已成為房企的必然選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的融資形式包括銀行貸款、債券發(fā)行、增資擴(kuò)股、經(jīng)營(yíng)性欠款等，各種融資形式有利有弊，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際擇優(yōu)選擇。此外，投資信托及典當(dāng)融資等新型融資形式都能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，企業(yè)可優(yōu)先考慮使用。在確定了籌資方式后，企業(yè)還要合理籌劃并科學(xué)安排債務(wù)融資及權(quán)益融資，確保企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)合理，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)，具體包括以下兩點(diǎn)：一是以企業(yè)的回報(bào)率與未來(lái)發(fā)展前景為根本出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建合理的融資決策機(jī)制；二是科學(xué)分配企業(yè)的長(zhǎng)短期負(fù)債，使短期負(fù)債處在公司可控范圍內(nèi)，并根據(jù)公司運(yùn)營(yíng)狀況，用長(zhǎng)期負(fù)債承擔(dān)一定的資金成本來(lái)滿足企業(yè)資本需求。

（二）投資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

第一，深入研究項(xiàng)目投資，增加風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。企業(yè)應(yīng)根據(jù)供需狀況，深入研究所投資標(biāo)的可行性，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的掌握并有針對(duì)性地開(kāi)發(fā)。在投資開(kāi)發(fā)前要充分考慮購(gòu)房者的購(gòu)置意愿，進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)研。在投資項(xiàng)目確定后，要運(yùn)用科學(xué)的方法與手段來(lái)確定怎樣實(shí)施投資以取得經(jīng)濟(jì)效益的最大化，并要盡量縮短建設(shè)周期，提高資金周轉(zhuǎn)速度。第二，科學(xué)進(jìn)行投資組合。組合投資可以使房企有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)投資、聯(lián)營(yíng)及多元化經(jīng)營(yíng)等相組合的方式，分散企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，房企可聯(lián)合其他企業(yè)聯(lián)合投資，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)與利益共擔(dān)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避財(cái)務(wù)危機(jī)。

（三）日常運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

第一，合理控制成本費(fèi)用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工前，各個(gè)工程項(xiàng)目要從嚴(yán)執(zhí)行招投標(biāo)制度，從而節(jié)約工程成本。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，要實(shí)時(shí)掌握工程進(jìn)度，加強(qiáng)施工圖的設(shè)計(jì)與各個(gè)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，以免因圖紙返工及工程返工增加成本費(fèi)用。項(xiàng)目完工后，企業(yè)還要檢驗(yàn)工程項(xiàng)目是否符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用是否超額，避免施工方把不合理費(fèi)用納入成本結(jié)算中。另外，待竣工決算報(bào)告出具后，還要與項(xiàng)目預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)施工過(guò)程中的成本費(fèi)用是否在可控范圍內(nèi)。第二，加強(qiáng)整體預(yù)算管理，編制翔實(shí)的資金預(yù)算，加強(qiáng)控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏與成本費(fèi)用。建立全面預(yù)算制度需要企業(yè)不同部門的溝通配合，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、成本部等部門的預(yù)算編制，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制資金需求計(jì)劃，其他部門共同控制資金支出，以有效避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度的建設(shè)策略

第一，提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部承擔(dān)著企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作，是企業(yè)的核心部門之一，所以企業(yè)要重視財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的提升，加強(qiáng)財(cái)會(huì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)與職業(yè)道德的培訓(xùn)，確保財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性。第二，房企內(nèi)的審計(jì)部獨(dú)立行使審計(jì)權(quán)，通過(guò)日常審計(jì)、跟蹤審計(jì)和定期審計(jì)多種形式進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，起到改進(jìn)管理、查錯(cuò)糾弊、提高經(jīng)濟(jì)效益的作用。第三，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的可操作性，根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)需要適時(shí)調(diào)整內(nèi)控措施，使之更為科學(xué)、完善。

四、結(jié)語(yǔ)

追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是面對(duì)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房企要引起足夠的重視，采取有效防范策略切實(shí)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)房企的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位為中交鼎信股權(quán)投資管理有限公司）

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