摘 要：本文主要結(jié)合有關(guān)“宅基地買賣”案件，探討審理合同糾紛案件的若干問題。

關(guān)鍵詞：審理;合同糾紛案件;若干問題

中圖分類號：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）05-0163-01

作者簡介：王剛（1969-），男，漢族，山東蓬萊人，本科，山東同杰律師事務(wù)所，律師，研究方向：合同法、公司法。

當(dāng)前國際形勢下，由于全球金融危機的蔓延，其所引發(fā)的矛盾與糾紛在司法領(lǐng)域已有了十分明顯的反映，民商事案件特別是與企業(yè)經(jīng)營有著密切相關(guān)的民商事合同糾紛案件的增長態(tài)勢日趨上升，與此同時也出現(xiàn)了因為宏觀經(jīng)濟形勢變化而產(chǎn)生的新的審判實務(wù)問題。

一、關(guān)于“宅基地買賣”案件

“宅基地買賣”的案件，具體主要指的是出賣人這一方，其圍繞著違反宅基地禁止買賣的這一法律規(guī)定的內(nèi)容，通過請求法院給予判定，使得房屋買賣合同具有無效性，這類案件即是“宅基地買賣”。這種類型的案件，普遍都是城市邊緣的鄉(xiāng)村地區(qū)，用“宅基地”的名義去鉆法律法規(guī)的空子，也即是逃脫掉土地征收制度的一些要求，從而把土地分配于廣大的農(nóng)戶建造房屋，然后對這些房屋進(jìn)行出售，而出售的價格要低于商品房，出售的對象基本上是城市的工薪階層。由于近年來，房地產(chǎn)市場的形勢大好，價格開始不斷上漲，出賣人對此也產(chǎn)生了結(jié)合違反宅基地禁止買賣的相關(guān)法律法規(guī)的想法，并以此充當(dāng)為向法院申請確認(rèn)房屋買賣合同無效性的理由。一開始，法院是支持并應(yīng)允出賣人的這種要求，因為通過相關(guān)法律法規(guī)的框架是可以確認(rèn)其買賣合同的無效性，由此而使得出賣人和買受人進(jìn)行相應(yīng)的退房、退款。但是，隨著這種案件的進(jìn)一步發(fā)展，法院也開始強烈意識到這種判定所凸顯出來的不公平、不公正性。

二、關(guān)于第三人承諾或與債權(quán)人協(xié)議替?zhèn)鶆?wù)人還債

（一）合同雙方約定由第三人履行

在《合同法》中，其中的第六十五條中對當(dāng)事人約定確立了在對債權(quán)人履行債務(wù)時，由第三人來承擔(dān)，如若第三人無法按照約定履行債務(wù)甚至拒絕履行債務(wù)，那么債務(wù)人則必須承擔(dān)起違約的責(zé)任。在此基礎(chǔ)上，債務(wù)人和債權(quán)人共同約定確立由第三人來承擔(dān)債務(wù)，若按照約定執(zhí)行，那么由此可免責(zé)債務(wù)人。

（二）債務(wù)承擔(dān)：第三人取代原債務(wù)人成為新債務(wù)人

在《合同法》中，其第八十四條中對債務(wù)人有了明確規(guī)定，當(dāng)債務(wù)人全部或部分的將合同義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人，其前提必須是獲得債權(quán)人的同意。在此基礎(chǔ)上，債權(quán)人同意之后的債務(wù)承擔(dān)才有效。如，B欠A債務(wù)，B、C、A三方達(dá)成了協(xié)議，其要求必須按照約定，由C來承擔(dān)B對A的全部債務(wù);但是，如果C未按照約定履行，那么A起訴了B，法院判決可駁回A的請求。

（三）債務(wù)加入：第三人自愿承諾替代債務(wù)人履行債務(wù)

債務(wù)加入，即是第三人自主愿意為債務(wù)人履行其債務(wù)。第三人沒有經(jīng)過債權(quán)人的同意，則自愿加入是不會構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)的責(zé)任，這具體在《合同法》的第八十四條中有了明確規(guī)定，即原債務(wù)人并未免除其債務(wù)，而是由自愿加入的第三人與原債務(wù)人一起成為連帶債務(wù)人。債務(wù)人有權(quán)利單獨起訴第三人履行的債務(wù)問題，而且也有權(quán)利單獨起訴原債務(wù)人履行債務(wù)的問題。

三、有關(guān)合同的解除

有三種不同的合同解除方式，包括這樣幾種：首先是協(xié)議解除合同。在《合同法》中，其第九十三條中：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可解除合同”。其次是約定解除權(quán)。在《合同法》中，其第九十三條中：“當(dāng)事人可約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可解除合同”。再者，法定解除權(quán)?！逗贤ā返诰攀臈l、九十六條對其進(jìn)行了明確規(guī)定。依照法律法規(guī)的具體要求，主張解除合同的一方，應(yīng)通知另一方?！昂贤酝ㄖ恋竭_(dá)對方時解除。對方若是有異議，可請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的實際效力”。為了確認(rèn)解除合同的實際效力，如若對方不同意，此時可向人民法院提起訴訟，交由法院對是否有解除權(quán)以及具體的行使方式進(jìn)行審查、確認(rèn)。若審查的結(jié)果是肯定的，這即是說判決已確立了合同從通知到達(dá)之時已被解除，反之，那么判決認(rèn)定合同的解除無效。合同解除的效力是結(jié)合規(guī)定通知到達(dá)而發(fā)生的，但因?qū)Ψ揭勒辗商崞鹆舜_認(rèn)訴訟，這就是雙方對于合同解除問題方面的爭議糾紛，應(yīng)確定為自法院受理案件之時作為起始完全交由法院對其做出判決。

四、結(jié)語

綜上所述，人民法院圍繞國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略以及“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的要求，堅持貫徹“立足審判、胸懷大局、同舟共濟、共克時艱”的指導(dǎo)方針，始終圍繞為人民司法、為大局服務(wù)的理念為中心，對審理合同糾紛的各種案件進(jìn)行全面而深入地研究和分析，并結(jié)合當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟形式變化及相關(guān)法律法規(guī)找到有效的解決措施，化解矛盾和糾紛，這樣才能有效維護(hù)整個市場交易秩序的穩(wěn)定與誠信，并為投資創(chuàng)設(shè)一個公平、公正、法治的健康環(huán)境，讓合同糾紛案件的審理更加公平公正。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]陳宸.合同詐騙案件中合同糾紛處理規(guī)則研究[J].青年與社會，2017，26（14）：259-261.

[2]劉付紅，王琪琳，程富君，等.審理民商事合同糾紛案件應(yīng)注意的幾個疑難問題[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2017，25（17）：76-77.