劉志茜 葉童 彭智

摘要：針對中小城市商品住宅庫存積壓問題。首先，分析房地產(chǎn)市場的影響因素，運用系統(tǒng)動力學(xué)模型，構(gòu)建中小城市商品房市場系統(tǒng)流程圖。其次，以安徽蚌埠2006年變量數(shù)據(jù)為基年數(shù)據(jù)，建立系統(tǒng)動力學(xué)模型方程和反饋回路，對蚌埠市商品房市場的庫存狀況進(jìn)行研究。研究得出：蚌埠市商品房市場供大于求，市場庫存積壓明顯。中小城市應(yīng)可刺激商品房市場的需求，但最有效的方法是控制住房供給，促進(jìn)商品房市場良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品房市場；中小城市；去庫存；系統(tǒng)動力學(xué)模型；VENSIM

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，起到基礎(chǔ)和先導(dǎo)的作用。近年來，貨幣環(huán)境寬松且資產(chǎn)荒，導(dǎo)致資金集中流入熱點城市房地產(chǎn)市場，房價超預(yù)期上漲。2017年實施各種政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，一線和二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，而三四線城市房地產(chǎn)庫存問題仍然十分突出，以蚌埠市為例，近年來，房價迅速上漲，盡管政府和房地產(chǎn)市場本身不斷調(diào)整，但庫存壓力仍在增加。

一、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房地產(chǎn)高庫存問題已經(jīng)引起了學(xué)者的廣泛關(guān)注。張婷敏[1]從供給側(cè)的角度選取了影響庫存的四大因素并建立多元回歸模型和VAR模型，揭示了去庫存的路徑。羅賓、王花[2]從供求兩個方面綜合分析了土地、稅收、金融政策對中國房地產(chǎn)市場的影響路徑和傳導(dǎo)機制，運用系統(tǒng)動力學(xué)原理，建立了房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的動態(tài)分析模型，并用軟件進(jìn)行仿真。陳越、周志儀、閆瑋勝等[3]應(yīng)用系統(tǒng)動力學(xué)原理分析了影響庫存的反饋回路，建立了房地產(chǎn)市場庫存的系統(tǒng)動力學(xué)模型并進(jìn)行仿真實驗。

房地產(chǎn)市場是一個復(fù)雜的社會經(jīng)濟系統(tǒng)問題，很難完全掌握其內(nèi)在關(guān)系，對于這類復(fù)雜問題的研究，有效的解決方法就是構(gòu)建系統(tǒng)動力學(xué)模型。因此，本文采用系統(tǒng)動力學(xué)方法建立了影響庫存的因素之間的關(guān)系，并模擬了系統(tǒng)變化規(guī)律，對房地產(chǎn)庫存進(jìn)行了分析。

二、中小城市商品住宅市場SD模型的構(gòu)建

（一）模型邊界

本文模擬的SD模型，空間邊界蚌埠市市轄區(qū)，主要包括：龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會去、淮上區(qū)。單位的時間跨度為 2006-2022年，以2006年為基準(zhǔn)，時間步長為1年，在對2006-2017年進(jìn)行系統(tǒng)動力學(xué)仿真分析的基礎(chǔ)上，預(yù)測未來5年在未施加或變動任何變量時，2018-2022 年住宅系統(tǒng)各指標(biāo)的變動情況，并進(jìn)行對策分析。人口、工業(yè)、國民收入、建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)、國家政策等都對整個商品住宅市場有較大影響，因此包含在內(nèi)容邊界內(nèi)。

（二）模型結(jié)構(gòu)

本文選取了GDP系統(tǒng)、城市人口系統(tǒng)、商品住宅供給系統(tǒng)、商品住宅需求系統(tǒng)、商品住宅庫存系統(tǒng)，五大子系統(tǒng)又通過輔助變量相互聯(lián)系，構(gòu)建商品住宅市場系統(tǒng)動力學(xué)（SD）模型。城市人口系統(tǒng)和GDP系統(tǒng)影響商品房供需體系，商品房供需差異反映了商品住宅庫存問題。

（三）系統(tǒng)動力學(xué)流圖

由圖2可知，主要流位變量GDP在2006-2017年之間保持較快增長，總?cè)丝诤妥≌枨竺娣e在2006-2022年之間的增長態(tài)勢較為平穩(wěn)，住宅供給面積和住宅可售面積在2006-2017年之間雖然有波動，但是上升勢頭很強，趨勢線斜率均遠(yuǎn)高于GDP、人口、住宅需求的上升趨勢。人口與經(jīng)濟發(fā)展水平增長平穩(wěn)，波動小，不會產(chǎn)生較大的預(yù)期偏差，導(dǎo)致住宅需求也較平穩(wěn)。但是住宅供給容易受政策與預(yù)期的影響，且影響效應(yīng)是急劇性的，易產(chǎn)生較大波動。由數(shù)據(jù)可知，受2008年金融危機的波及效應(yīng)，2008-2011年商品住宅部分指標(biāo)下降或極性波動，居民住房購買力明顯下降，期間政府經(jīng)濟適用住房的大量上市也對其造成了一定影響。

根據(jù)系統(tǒng)動力學(xué)流程對2006-2017年的仿真分析結(jié)果，可以認(rèn)為該流圖對住宅系統(tǒng)有良好的仿真性，因此可以繼續(xù)預(yù)測在未施加或變動任何變量時，2018-2022年住宅系統(tǒng)各指標(biāo)的變動情況，如圖2所示。在商品房需求近似不變的情況下，商品住宅供給面積和商品住宅可售面積仍然大幅度上升。可知對于蚌埠市來說，要解決商品房擠壓問題，從需求方面入手是沒有較大的可操作空間的，必須從供給方面發(fā)力。

四、結(jié)束語

文章主要利用了系統(tǒng)動力學(xué)原理，采用流率基本入樹建模法來建立系統(tǒng)動力學(xué)流圖，以蚌埠市為例，對蚌埠市商品房市場的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，建立了系統(tǒng)動力學(xué)各個變量對應(yīng)的方程式，并對2018-2022年蚌埠市商品住房庫存狀況進(jìn)行預(yù)測。研究結(jié)果表明，蚌埠市商品房市場供給大于需求，在不采取措施的情況下，市場庫存將持續(xù)上升。因此，對于三四線中小城市庫存問題的化解，不僅要刺激商品房市場的需求，更有效的方法是控制住房供給，促進(jìn)商品房市場良性發(fā)展?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，對當(dāng)前我國中小城市房地產(chǎn)庫存問題的解決提出以下建議：

（一）嚴(yán)控商品房供應(yīng)管理。一是加強房地產(chǎn)供應(yīng)的調(diào)控，應(yīng)該結(jié)合所在地區(qū)的實際商品房庫存數(shù)量，來調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的規(guī)模，使得土地供給結(jié)構(gòu)和投資投放數(shù)量愈加合理化，并按照庫存狀況對商品住房項目進(jìn)行適時調(diào)整，同時對于違反制度、對房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重后果的單位、企業(yè)、個人要嚴(yán)肅處理。二是嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)的管理，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對營銷策略進(jìn)行調(diào)整，使其能夠適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。

（二）鼓勵新公民支持住房消費，從而刺激住房消費欲望。目前庫存大幅增加的重要原因之一就是房地產(chǎn)市場需求的疲弱，因此，有必要加快農(nóng)民工的市民化，激發(fā)房地產(chǎn)市場的有效需求，消化庫存，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房落戶，提高進(jìn)城落戶農(nóng)民的購房能力，保障進(jìn)城落戶農(nóng)民的合法權(quán)益。

（三）創(chuàng)新購房信貸產(chǎn)品，減小購房壓力。進(jìn)一步擴寬住房公積金貸款資金的來源，加快信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，努力滿足住房公積金儲蓄人員的貸款需求。減少不良貸款率，化解不良資產(chǎn)，以防止炒房現(xiàn)象從而提高資本的利用效率。降低購房貸款的首付比例，放寬公積金貸款的門檻，推出多元化、個性化的貸款產(chǎn)品等一系列措施，讓有購房經(jīng)濟壓力的家庭能夠真正的買上房。

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作者簡介：劉志茜（1997-），女，安徽宿州人，安徽財經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計與應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)院在讀，研究方向：應(yīng)用數(shù)學(xué).

基金項目：國家自然科學(xué)基金項目（11601001），國家級大學(xué)生創(chuàng)新項目（201710378399），安徽省自然科學(xué)項目（KJ2017A432）

（作者單位：1.安徽財經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計與應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)院2.安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院）