俞周

摘 要：當今房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈，市場定位的準確性成為了一個行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)要進一步的發(fā)展，就必須創(chuàng)新發(fā)展理念和發(fā)展模式，建立具有自身特色的賣點。國有房企是市場中房地產(chǎn)的重要組成部分，要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的革新，恢復房地產(chǎn)發(fā)展的活力，就必須充分利用國有房企的引導地位。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；國有房企；房產(chǎn)功能

1 進行國有房企的功能定位的意義

房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位主要以在市場中的細分參數(shù)為基本依據(jù)，每一個細分后的市場都有各自的目標客戶，根據(jù)客戶的需求，制定可行的市場發(fā)展規(guī)劃。國有房企在進行市場細分時，由于政府的干預作用，國有房企在進行發(fā)展方向的規(guī)劃時必須充分考慮到政府的引領(lǐng)作用，將政府的政策放在首位。

房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標市場和目標客戶的前提和基礎(chǔ)。一般房地產(chǎn)正在進行市場細分時可以從以下角度進行： 一是心理需求細分。對消費者心理需求的分析實際上是對他們購買房屋時的動機的分析，分析整個房地產(chǎn)市場的走向以及消費者購買房地產(chǎn)的心理需求，提高房地產(chǎn)商在交易中的主動地位，可以有效的提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。另一個細分的角度是家庭組成細分，在城市中，一般的房地產(chǎn)購買單位就是家庭，家庭的數(shù)量直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，一般組成家庭后，一個單元都會選擇至少購進一套房地產(chǎn)。第三個關(guān)鍵的角度是通過地理環(huán)境進行細分，一般家庭在購買房地產(chǎn)時，除了考慮生活和工作的便利，也會一定程度上考慮氣候等地理環(huán)境，適宜的氣候可以讓房主的生活更加的舒適。綜合考慮地形，地貌，氣候條件，距市中心的距離，交通便利，文化教育條件等，消費者才會最終選定購進的房地產(chǎn)，同樣，房地產(chǎn)商如果能充分考慮這些因素，對于行業(yè)的發(fā)展也有積極的作用[1]。

對于國有房企，除了市場經(jīng)濟的監(jiān)管外，政府在功能定位方面也發(fā)揮了關(guān)鍵作用。政府和市場的作用是相輔相成的。雖然政府的“有形手”干預市場并克服市場缺陷，但它引入了政策的缺陷，即政府的失敗。如果只是簡單的通過市場對行業(yè)進行調(diào)控，在市場經(jīng)濟規(guī)律的作用下，雖然市場可以在一定程度上隨著市場的供求關(guān)系的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起作用，但是，如果政府不能進行適當?shù)母深A。政府失靈表現(xiàn)為：來自利益集團的壓力，政府高管理成本，政府官員的腐敗，不正確的決策以及不透明的政府信息。但是，如果市場不完善，信息不對稱，競爭不充分，將導致市場失靈。通過將市場的調(diào)控作用和政府的調(diào)控作用相互結(jié)合，才能夠真正的推進中國行地產(chǎn)的健康發(fā)展。

2 中國房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位問題

目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在較多的問題，在中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)中，管理制度、銷售制度和市場定位等各方面都存在較多的問題，房地產(chǎn)商在發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃中存在許多的不足。

房地產(chǎn)市場定位存在諸多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：

房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)在進行產(chǎn)品定位不準確。為了提高銷售量，使房產(chǎn)對消費者更有吸引力，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常通過加大做廣告程度的形式進行推銷，但促銷手段和內(nèi)容是相似的，常見的銷售手段和對自身特色的認識不足導致了企業(yè)沒有辦法將自身的優(yōu)勢展示出來，吸引消費者。

在市場地定位的過程中，還有一個關(guān)鍵問題就是客戶管理的問題，在房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)為了拓寬市場，經(jīng)常需要接待大量的潛在客戶，如何進行潛在客戶和真實客戶的區(qū)分，將真實的客戶通過一定的方式記錄下來，對真實客戶進行資料的管理和后續(xù)的意向聯(lián)系是增加客戶量的關(guān)鍵。不到位的客戶管理會直接影響企業(yè)的銷售效益。

另外，企業(yè)缺乏規(guī)范管理。沒有相應(yīng)的管理工具和系統(tǒng)，最終客戶的信息不會被保留，這些潛在的背景信息，交易失敗的原因以及對產(chǎn)品的需求未得到適當保留和分析。沒有找出自身的發(fā)展特色和優(yōu)勢，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

3 進行國有房企的功能定位的措施

為了適應(yīng)市場的進步，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，目前市場中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的策略較為固定。對于國有房企而言，在進行自身發(fā)展的時候，必須充分考慮國家政策的支持，如果國有房企不能根據(jù)國家發(fā)展方向制定自身的發(fā)展策略，國有房企就很難在房地產(chǎn)市場中取得優(yōu)勢地位。一些資金實力較為雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)選擇建立跨地域的開發(fā)企業(yè)例如北京的中建與保利，將企業(yè)的資源充分擴展到各個地方，將自身的業(yè)務(wù)進行地域性的推廣可以在一定程度上增加房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)。這種跨地域和跨區(qū)域的發(fā)展策略，有利于行業(yè)的推廣和企業(yè)的進步，但是對企業(yè)自身的經(jīng)濟實力有較高的要求。同時，一部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將其投資范圍擴大到與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，從而最大化產(chǎn)業(yè)鏈中的利潤，例如：中海與鐵建。還有一種擴展業(yè)務(wù)的方式是進行服務(wù)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，將銷售擴展到房地產(chǎn)服務(wù)中，不僅通過銷售房地產(chǎn)盈利，還通過二手房產(chǎn)、房產(chǎn)的租賃和物業(yè)的承包等多項業(yè)務(wù)盈利，例如：匯福通等等。由于消費者不了解市場的準確信息，房地產(chǎn)開發(fā)商誤導買家的情況并不少見：賣房的虛假宣傳，建筑房屋的質(zhì)量和面積標準不符合規(guī)定，人為買賣的情況[2]。

在國有房企的發(fā)展和市場地位過程中，政府應(yīng)該發(fā)揮其關(guān)鍵的引導作用，政府應(yīng)加強對市場的監(jiān)管，維護市場秩序。目前，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)與相關(guān)規(guī)定監(jiān)管體系尚不完善，例如：建筑法、招投標法等等，缺乏監(jiān)督機制也為一些人提供了一些機會。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律規(guī)定很少，但不夠具體。政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，并遵守法律。同時，加大對市場的監(jiān)管力度，維護正常的市場秩序。從政府發(fā)展租賃住宅的力度來說，上海力度最大，十三五供應(yīng)70萬套、杭州和南京的政府也比較積極，未來都供應(yīng)8萬套左右。從純租賃住宅用地的投資回報率來看，杭州和上海的回報率較高，介于4.5%-5.5%之間，因此對國有企業(yè)來說，在這兩個城市拿的純租賃住宅未來盈利有保障，但對于普通的長租公寓運營商盈利較難，長三角普通的住宅租金投資回報率介于1-2%左右，其中蘇州和杭州的回報率相對較高。

為了提高整個行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，必須防止市場對房地產(chǎn)行業(yè)的影響過大。隨著房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的比重越來越大，近年來，房地產(chǎn)已占固定資產(chǎn)投資的近30%，一些歐美的發(fā)達國家其房產(chǎn)的投資接近28%。房地產(chǎn)市場本身的特殊性很可能導致資金積累形成房地產(chǎn)泡沫。它將影響實體經(jīng)濟，甚至導致整個國民經(jīng)濟陷入長期衰退和危機。政府應(yīng)采取財政和金融必要的宏觀調(diào)控行政手段，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。采取措施加強政府信譽，確?？茖W，嚴謹，嚴肅，一貫的政策。在房地產(chǎn)市場中相關(guān)方眾多：買家和賣家，中介，媒體，研究部門，中央政府，地方政府。政府又有不同的部門：土地部門，建設(shè)部門，房地產(chǎn)部門，統(tǒng)計部門等參與者是多樣化的，具有不同的觀點，通常具有不同的數(shù)字和不同的音調(diào)。信息和行為混亂，公眾眼花繚亂。應(yīng)協(xié)調(diào)各政府部門的政策。防止各部門在自己的崗位上制定政策，理解政策和實施政策。

4 結(jié)束語

中國的房地產(chǎn)市場正在進入一個新的發(fā)展階段，促進市場定位和可持續(xù)發(fā)展需要宏觀定位。要使房地產(chǎn)市場繼續(xù)兼有滿足住房需求和拉動經(jīng)濟增長的功能，必須確定未來城鎮(zhèn)居民的人均居住面積及家庭住房套數(shù)目標，并以此為依據(jù)制定土地、財稅、金融等長期性政策，建立房地產(chǎn)市場的供求調(diào)控制度和機制。

參考文獻

[1]王志剛，徐傳諶.現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究——基于市場集中度的實證分析[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2019，38（01）：125-132.

[2]翟博文，陳輝林，趙魁，張平，黃小娟.基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)困境分析與開發(fā)決策創(chuàng)新探索[J].數(shù)學的實踐與認識，2018，48（24）：12-21.