許士平

摘 要 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施以來，在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認方面取得了很大的進展。建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不僅可以落實物權(quán)規(guī)定、保障交易安全、保護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，還可以及時確認不動產(chǎn)權(quán)力所有人，對反腐的助力作用顯而易見。然而，當前農(nóng)村不動產(chǎn)登記情況令人擔憂，相關(guān)部門無法準確獲得農(nóng)村不動產(chǎn)的基本情況，不利于宏觀調(diào)控?；诖耍唵谓榻B了農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在的問題，并提出了一些建議。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)登記;農(nóng)村;存在問題

中圖分類號：D923.2 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2019.32.062

1 我國不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展歷程

我國不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展歷程大概為分4個階段：起步階段、停滯階段、發(fā)展階段和完善階段。在新中國成立初期，國民生產(chǎn)力極低，為了激發(fā)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，有效促進生產(chǎn)力的發(fā)展，我國在1950年頒布了《中華人民共和國土地改革法》，承認土地所有者對土地的合法權(quán)益，保護私有土地所有者的權(quán)利。對于起步初期，土地登記實際是對土地產(chǎn)權(quán)進行登記，首次明確了農(nóng)民對房屋和土地所有權(quán)的確認。隨著時代的發(fā)展，1953年起，農(nóng)村生產(chǎn)合作社制度開始確立，農(nóng)民從個體經(jīng)濟形式向農(nóng)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，為農(nóng)民土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變做鋪墊，農(nóng)民的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榧w制。大概歷經(jīng)30年，我國的不動產(chǎn)登記工作基本停滯。直到1982年，我國確立土地公有制。農(nóng)村土地依然歸集體所有，而城市土地歸國家所有。1988年，《土地管理法》頒布，成為土地登記發(fā)展的一個重要轉(zhuǎn)折點;2006年，自然資源部發(fā)布了《地籍管理發(fā)展第十一個五年計劃》，其中土地登記和產(chǎn)權(quán)管理仍是當時地籍管理的重點。這30年間，土地登記重點放在產(chǎn)權(quán)確認上。2007年，《物權(quán)法》實施，法律規(guī)定，國家實行統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度;2015年，《房地產(chǎn)登記暫行條例》實施，房地產(chǎn)登記制度向前邁進一大步。至此，不動產(chǎn)登記制度有了明確的大體規(guī)定，但仍然存在很多問題，尤其是農(nóng)村的不動產(chǎn)登記制度，仍然有大部分空白需要彌補。

2 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度現(xiàn)狀

近年來，我國一直在積極推進不動產(chǎn)的核查、登記工作。2015年，自然資源部（原國土資源部）發(fā)布關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知，統(tǒng)一全國不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查方案。通知發(fā)布后至現(xiàn)在，已經(jīng)取得驕人的成績，但也出現(xiàn)了很多問題?？偟膩碚f，我國不動產(chǎn)登記部門較為分散，目前的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作手續(xù)比較復(fù)雜繁瑣，相關(guān)部門在銜接上總是出現(xiàn)問題，雖然職權(quán)上有所聯(lián)系，但是實際工作的開展中并無優(yōu)勢，反而帶來麻煩。我國目前不動產(chǎn)登記實行四級管理，逐層分級，但是由于不動產(chǎn)登記是一項繁雜的任務(wù)，龐大的不動產(chǎn)系統(tǒng)使得不動產(chǎn)登記工作任務(wù)量大、手續(xù)多，導致登記數(shù)據(jù)也很多，信息的統(tǒng)計工作難上加難[1]。

3 農(nóng)村不動產(chǎn)登記中存在的問題

3.1 信息化管理工作推進難

我國是人口大國，農(nóng)村人口較多，村落分散在不同的區(qū)域，且村落內(nèi)相對閉塞，地域差距較大，環(huán)境十分復(fù)雜。與城市相比，農(nóng)村的不動產(chǎn)登記工作比較難以開展且工作量信息大，很多村民甚至不懂不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對此項工作很少了解，配合度極低。另外，前往登記的工作人員服務(wù)意識不到位，加上村民本身就對這項工作不了解，因此很可能產(chǎn)生抵觸情緒，造成采集登記情況未達到預(yù)想，進度較慢，信息化管理登記工作步履維艱[2]。

3.2 統(tǒng)一登記流程復(fù)雜、效率低

我國目前不動產(chǎn)登記機構(gòu)的管理分散，并沒有統(tǒng)一的登記制度，登記的流程也比較復(fù)雜，登記完整個流程要耗費多日，需要各部門的配合;登記人來回多次也未能辦結(jié)，導致登記人有抵觸情緒，效率極低，登記工作無法有效進行。登記流程不合理是客觀原因，需要及時改進，提高登記部門的執(zhí)行力。

3.3 農(nóng)村不動產(chǎn)登記缺乏法律支持

多年來，隨著我國不動產(chǎn)相關(guān)制度的不斷發(fā)展和完善，一些與不動產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)也逐漸出臺，城市的不動產(chǎn)登記工作進行得比較順利，但農(nóng)村的不動產(chǎn)登記工作就比較艱難。一方面村民配合度低，另一方面農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法律法規(guī)匱乏。在不受法律保護的情況下，很多工作無法保障，農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作無法順利開展。

4 針對農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的建議

4.1 建立現(xiàn)代化信息平臺，統(tǒng)一管理

農(nóng)村建筑較為簡陋，村民幾乎祖輩常年居住，即使是新建農(nóng)村，農(nóng)民也缺乏不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意識。目前各類農(nóng)村房屋建筑并存，很多村民甚至跟隨自己的喜好施工建筑，不顧房屋施工類型，導致農(nóng)村房屋建筑規(guī)劃無序發(fā)展。針對這種亂象，并為了保障村民人身安全，可以利用現(xiàn)代化的信息技術(shù)，對不動產(chǎn)建筑的外觀進行采集、定位等，提高房屋信息采集率，降低操作人員的執(zhí)行難度。同時，建立基礎(chǔ)信息庫，將收集到的信息整合納入信息管理平臺，統(tǒng)一管理住房信息，從而提高農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的準確性和有效性[3]。

4.2 完善登記制度、合理安排人員配備，提高登記效率

1）合理安排農(nóng)村不動產(chǎn)登記的工作人員。不動產(chǎn)登記涉及戶籍管理、信息登記、土地資源管理等領(lǐng)域，既要配備合理的人力資源，也要實現(xiàn)資源整合，善于對資源進行綜合利用，順利推進農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作。2）財政的支持也同樣重要。農(nóng)村村落存在很多不確定性，實際工作中可能會遇到突發(fā)情況，會增加相應(yīng)經(jīng)費開支，所以一定額度的財政撥款也要到位?；鶎诱鶕?jù)不同村落的大體環(huán)境，在實行工作前全面了解，適當?shù)卦黾咏?jīng)費支出。同時，為避免腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，要做好相關(guān)的監(jiān)督工作，確保經(jīng)費落實到位、用到實處，真正在解決農(nóng)村不動產(chǎn)登記問題中起到一定作用。

4.3 完善相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一管理登記

農(nóng)村不動產(chǎn)登記實際上是確定農(nóng)民的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，只有在國家相關(guān)政策的扶持下，才能夠有效推進農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的進程。因此，有必要制定相關(guān)的法律法規(guī)，對其進行約束規(guī)范，便于統(tǒng)一登記管理，有了相關(guān)政策的支持，相關(guān)人員也能更好地推進工作，有法可依。另外，登記機關(guān)一定要權(quán)責分明，不可發(fā)生無人管理、多人管理等亂象，各級機關(guān)要層層推進、逐級負責，特別是各級機關(guān)的配合，要統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理調(diào)度，在互相幫助下高效、快速地完成登記工作。

4.4 加大宣傳力度，有效推進農(nóng)村不動產(chǎn)登記

城鎮(zhèn)人口普通文化水平高、信息流轉(zhuǎn)快;農(nóng)村相對閉塞，所以農(nóng)村的不動產(chǎn)登記不同于城鎮(zhèn)，實行的難度較大。1）農(nóng)村人口文化水平整體不高，甚至沒聽過不動產(chǎn)登記這種不常見的詞匯，對政策的理解和接受程度較低，所以需要定期進行宣傳和講解，逐漸使其理解和接受。專業(yè)程度較高的講解員在進行定期輪流講解時，要給村民講解核查登記不動產(chǎn)的意義和理由，讓村民能夠接受并配合繁瑣的工作。2）前往基層進行農(nóng)村不動產(chǎn)登記的工作人員要態(tài)度誠懇，耐心地給村民講解不動產(chǎn)登記的好處，積極引導村民思想轉(zhuǎn)變、行動配合，從而有效推進不動產(chǎn)登記工作的進行，給村民普及相關(guān)知識。

參考文獻：

[1] 周俊杰.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下農(nóng)村不動產(chǎn)登記問題研究[J].鄉(xiāng)村科技，2018（16）：33-35.

[2] 尚桂芳.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下的農(nóng)村房屋登記的困境與出路[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（9）：27，29.

[3] 駢高玲.農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中存在的問題與建議[J].農(nóng)業(yè)技術(shù)與裝備，2019（6）：54-55，57.

（責任編輯：劉昀）