馬騰

摘 要：2016年下半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了快速大幅上漲，賣方違約潮隨之出現(xiàn)，法院受理的房屋買賣合同糾紛案件猛增。各地高院也紛紛出臺(tái)相關(guān)審理此類案件的《指導(dǎo)意見(jiàn)》，以期達(dá)到同案同判，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的效果。以天津市高級(jí)人民法院的《指導(dǎo)意見(jiàn)》（津高法[2016]158號(hào)）為例，就規(guī)定了房屋買賣經(jīng)過(guò)“網(wǎng)簽”階段和未經(jīng)過(guò)“網(wǎng)簽”階段對(duì)于繼續(xù)履行責(zé)任方式的不同處理規(guī)則。從“網(wǎng)簽”的性質(zhì)上講，筆者認(rèn)為，把“網(wǎng)簽”與否和繼續(xù)履行責(zé)任方式的適用掛鉤并不合適，還是應(yīng)該具體案件具體分析，才能準(zhǔn)確適用《合同法》第一百零七條和第一百一十條。本文以案例分析的方式，實(shí)證的說(shuō)明筆者的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)簽;繼續(xù)履行;權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移

基本案情：

2016年9月2日，案外人張某（原告王某前夫）與被告李某經(jīng)某房屋中介經(jīng)紀(jì)公司居間介紹簽訂《房屋買賣合同居間版》，案外人張某作為買方于當(dāng)日支付定金2萬(wàn)元。后在辦理貸款手續(xù)過(guò)程中，由于張某名下另有其他住房，導(dǎo)致原約定的貸款銀行要求的購(gòu)房首付款比例提高，后張某與本案原告王某辦理離婚手續(xù)，在簽訂網(wǎng)簽協(xié)議時(shí)，由王某作為買方與被告李某簽訂了《網(wǎng)簽協(xié)議》，此《網(wǎng)簽協(xié)議》是在中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處簽署，非在房管部門簽署（一部分經(jīng)紀(jì)公司是可以代辦網(wǎng)簽的），后房款到位時(shí)間比約定晚幾天，被告拒絕協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，所以案發(fā)。原告王某以《網(wǎng)簽協(xié)議》為證據(jù)起訴要求被告繼續(xù)履行合同，被告則辯稱自己手中并無(wú)該《網(wǎng)簽協(xié)議》且對(duì)該《網(wǎng)簽協(xié)議》并不知情，被告稱自己的確在中介經(jīng)紀(jì)公司處簽過(guò)《網(wǎng)簽協(xié)議》，但買方應(yīng)該是案外人張某，遂以《居間合同》抗辯稱涉訴房屋的買方應(yīng)為案外人張某，本案原告不是適格主體，請(qǐng)求法庭駁回起訴。此時(shí)本案出現(xiàn)一所涉訴房屋，兩份合同（居間版和網(wǎng)簽版），兩個(gè)買方（張某和王某原為夫妻關(guān)系、現(xiàn)為獨(dú)立主體）。很顯然，本案中被告并無(wú)“一房二賣”的故意，但卻出現(xiàn)了“一房二賣”的事實(shí)。庭審中，法庭提示原告可以追加被告，原告均予以拒絕。后法庭依職權(quán)追加案外人張某和中介經(jīng)紀(jì)公司作為第三人參加本案訴訟。

案件審理過(guò)程中，存在三種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，正常的二手房交易過(guò)程中，《網(wǎng)簽協(xié)議》應(yīng)該是《居間合同》延續(xù)，前后一般應(yīng)該是一致的，而合同主體的變更涉及合同重大事項(xiàng)，所以兩份合同買方主體由張某變更為王某，系合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，依據(jù)《合同法》第八十八條之規(guī)定，案外人張某和原告王某應(yīng)對(duì)被告對(duì)此種變更知情并且同意負(fù)證明責(zé)任，《網(wǎng)簽協(xié)議》方為有效，被告才受其約束，否則駁回原告訴請(qǐng)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，被告既然已經(jīng)在《網(wǎng)簽協(xié)議》上簽了字，并且《網(wǎng)簽協(xié)議》形成在后，《網(wǎng)簽協(xié)議》屬于二手房買賣交易過(guò)程中的強(qiáng)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該以《網(wǎng)簽協(xié)議》為準(zhǔn)，支持原告的繼續(xù)履行訴請(qǐng)。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，本案案涉《網(wǎng)簽協(xié)議》與《居間合同》雖買方主體發(fā)生變更，但并不影響被告出售房屋以獲取其現(xiàn)金價(jià)值的合同目的，故被告抗辯不成立，考慮到網(wǎng)簽階段已經(jīng)完成，應(yīng)支持原告繼續(xù)履行《網(wǎng)簽協(xié)議》的訴請(qǐng)，判令被告配合原告辦理過(guò)戶手續(xù)。

筆者贊成第一種意見(jiàn)，理由如下：

（1）針對(duì)第二種意見(jiàn)，筆者認(rèn)為簽字真實(shí)并不能必然推定合同真實(shí)有效。①《網(wǎng)簽協(xié)議》并不能孤立的、單獨(dú)的作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，應(yīng)該綜合考慮交易整個(gè)過(guò)程的證據(jù)情況，予以審查認(rèn)定。合同當(dāng)事人的意思表示真實(shí)是合同成立的必要條件。二手房交易過(guò)程中，買賣雙方當(dāng)事人及中介公司簽訂的《居間合同》實(shí)際是在后形成的《網(wǎng)簽協(xié)議》的“源合同”。設(shè)立二手房網(wǎng)上簽約制度的主要目的是為規(guī)范二手房交易，保障交易的安全，提高交易過(guò)程的透明度。在交易雙方已經(jīng)簽訂書面二手房買賣合同的情況下，網(wǎng)簽只是辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的必經(jīng)手續(xù)，既不能視為買賣雙方當(dāng)事人就同一交易標(biāo)的物重新簽訂的買賣合同，也不能因《網(wǎng)簽協(xié)議》存在效力瑕疵而否定面簽房屋買賣合同的效力。網(wǎng)簽合同僅具有登記備案作用，在雙方已于前期簽訂書面房屋買賣合同的情況下，《網(wǎng)簽協(xié)議》并不具有獨(dú)立性。②在二手房買賣實(shí)施網(wǎng)簽的地方，網(wǎng)簽是一種強(qiáng)制性的制度安排，從性質(zhì)上講，筆者認(rèn)為簽訂《網(wǎng)簽協(xié)議》是當(dāng)事人履行二手房買賣合同過(guò)程中必須履行的附隨義務(wù)，甚至可以說(shuō)是一種合同義務(wù)，因?yàn)槎鄶?shù)《居間合同》中都有關(guān)于何時(shí)辦理網(wǎng)簽的相應(yīng)條款。誠(chéng)然，《網(wǎng)簽協(xié)議》雖然屬于二手房買賣過(guò)程中的強(qiáng)勢(shì)證據(jù)，但其畢竟也只是證據(jù)，并不妨礙異議當(dāng)事人提出反證，本案中，作為源合同的《居間合同》就是非常有力的反證，其承載著當(dāng)事人之間的原始的真實(shí)合意。

（2）針對(duì)第三種意見(jiàn)，筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)有違“合同嚴(yán)守原則”。我國(guó)《合同法》第八條規(guī)定了合同神圣和合同嚴(yán)守原則。所謂合同嚴(yán)守，就是言必信，言必行，要嚴(yán)格按照合同的約定辦事。有效的合同，除非有法定的撤銷或者解除事由，或者由當(dāng)事人約定變更或解除，原則上不允許擅自變更或解除。在司法實(shí)務(wù)中，存在這樣一種情況，即夫妻一方簽訂了二手房買賣合同，履行過(guò)程中，夫妻的另一方也加入到合同中來(lái)，多數(shù)是由于需要共同貸款的原因，而賣方常以買方變更了合同為由拒絕履行合同，此時(shí)法庭多不會(huì)支持賣方，理由就是買方夫妻系共同購(gòu)置家庭共同財(cái)產(chǎn)，夫妻中的另一方加入到買方中來(lái)并不會(huì)減損賣方訂立合同以出售房屋的目的，相反更有利于賣房合同目的的實(shí)現(xiàn)。但是本案中的情況并非如此，案外人張某與本案原告原本是夫妻關(guān)系，張某在履行《居間合同》過(guò)程中，由于自身原因，致使貸款首付比例提高，在不能履行《居間合同》面臨違約的情況下，選擇與原告王某離婚，由名下無(wú)房產(chǎn)的王某繼續(xù)購(gòu)買涉訴房屋。很顯然，本案不是債務(wù)的加入，而是合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，意定的概括轉(zhuǎn)移。根據(jù)我國(guó)《合同法》第八十八條的規(guī)定，當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。其實(shí)質(zhì)就是合同地位的讓與。針對(duì)合同地位的讓與合同，除了讓與人與受讓人要達(dá)成協(xié)議，還要取得原合同相對(duì)方的同意，方才對(duì)該相對(duì)人具有約束力。這是因?yàn)楹贤匚坏淖屌c，不僅包括合同權(quán)利的移轉(zhuǎn)，還包括合同義務(wù)的移轉(zhuǎn)，所以合同一方通過(guò)合同承受對(duì)合同權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括轉(zhuǎn)移時(shí)，必須要取得對(duì)方同意。只有在取得對(duì)方當(dāng)事人同意后，合同承受才生效從而使承受人完全取代出讓人的法律地位，成為合同關(guān)系的當(dāng)事人，出讓人脫離合同關(guān)系。③

注釋：

①最高人民法院（2014）民提字第178號(hào)“內(nèi)蒙古昌宇實(shí)業(yè)有限公司與陳呈浴合同糾紛”再審民事判決書。

②北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2013）豐民初字第05243號(hào)“鄭頌武與陳紅霞房屋買賣合同糾紛”一審民事判決書。

③崔建遠(yuǎn)主編.《合同法》（第4版），法律出版社，2007年版，第229頁(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓世遠(yuǎn).合同法總論（第三版）[M].法律出版社，2011年版.

[2]常鵬翱.存量房買賣網(wǎng)簽的法律效力[J].當(dāng)代法學(xué)，2017年第1期.