高麗梅

【摘要】隨著人民生活水平的提高，人們對住房需求由原來的滿足生活需要逐漸轉變到了更高層次的需求，各個房地產開發(fā)企業(yè)看到市場供給存在很大的空間，他們?yōu)榱俗非蟾蟮睦麧?，就會盡力地占有市場，并加大力度投資房地產市場開發(fā)，這種局面極大地推動了我國經濟的快速增長，同時購房人購買了商品房后，房地產企業(yè)因種種原因不能及時給買受人出具網簽合同，導致買受人與房地產開發(fā)企業(yè)的矛盾升級。政府為了保障購房人的合法權益，制定了相關的制度及監(jiān)管措施來規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的行為。

【關鍵詞】網簽;監(jiān)管;注意問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.019

1、房地產開發(fā)企業(yè)售房時存在問題

隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，許多房地產企業(yè)為了追求超額利潤或由于企業(yè)不具備出具網簽合同的條件違規(guī)售房，導致買受人購房后不能及時進行商品房網簽，引發(fā)了購房人和房地產企業(yè)的許多矛盾，房地產企業(yè)這種違規(guī)行為嚴重擾亂了當地房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，再加上所售房屋未按合同約定條件交付等引發(fā)的一系列問題更加導致了矛盾的升級，尤其是所售房屋不能及時網簽導致房地產開發(fā)企業(yè)“一房二賣”甚至“一房多賣”事件時有發(fā)生 ，購房人利益受到嚴重損害，作為普通老百姓，首先想到要依靠政府來維護自己的合法權益，政府未及時出臺相關的政策規(guī)定，對企業(yè)的違規(guī)行為無法制止更沒有處罰措施，這更加劇了近年來房地產信訪案件數量逐年上升。今年，中央“六保六穩(wěn)”政策的出臺，各級政府更加重視民生工程，各地也相繼出臺了一系列政策規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的種種違規(guī)行為。如：購房時候要求房地產企業(yè)即時為買受人辦理網簽等，這一規(guī)定是為了更好的約定雙方之間的權利和義務，保護當事人的合法權益。交易雙方在簽訂網簽合同后，所售房屋即公布在網上，用戶可以通過網簽號在網上進行查詢所購房屋的狀態(tài)，并將房地產開發(fā)企業(yè)的已售房源情況公開、透明，能很好地防止房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房屋"一房二賣"甚至“一房多賣”。

2、規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為

（1）新建商品房網簽范圍

①《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步規(guī)范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內新建商品房實行房屋網簽備案。

②《意見》規(guī)定，購房者在簽訂購合同時，應采用的是房地產管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同，并且文本合同應當選擇建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》，不得采用開發(fā)商自行擬定的合同。這一規(guī)定從源頭上制止了開發(fā)企業(yè)人為的制定相對于購房人的不平等條款，能很好地保障購房人的權益。

（2）辦理房屋網簽備案的房屋交易當事人，應具備相應的交易主體資格，不具備交易主體資格的購房人不得辦理網簽合同。

（3）開發(fā)企業(yè)在銷售新建商品房時必須取得商品房預售許可證，方可辦理房屋網簽備案，未取得商品房預售許可證的房地產企業(yè)不得有銷售行為，主管部門不得使其登錄網簽系統(tǒng)。

3、對房地產開發(fā)企業(yè)工作流程的監(jiān)管措施

3.1完善房屋網簽備案系統(tǒng)

房地產企業(yè)主管部門應要求房地產開發(fā)企業(yè)建立和完善詳細的樓盤表，作為實行房屋網簽備案的業(yè)務基礎。并通過預測或實測報告作為基礎信息，建立房屋樓盤表，并將批準預售許可或可現房銷售備案的標注為可銷售房屋，其余的標注為不可銷售房屋，在醒目位置公示，做到明明白白售房。

3.2房屋網簽備案基本流程

（1）購買商品房的買方在辦理購房的前期手續(xù)后，就可以進行網簽。由開發(fā)企業(yè)的網簽操作人員登錄商品房網簽備案系統(tǒng)，錄入所售房源情況的相關信息，由買賣雙方確認無誤后，將網簽合同信息提交到網簽系統(tǒng)申請合同備案，網簽系統(tǒng)將對買賣雙方確認提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項權利限制狀況進行查驗，符合備案條件的，記載入登記薄，完成網上備案，生成合同編號，不符合備案條件的，說明原因。備案后網簽系統(tǒng)中的商品房樓盤表中該套房屋狀態(tài)由未售變更為已售的信息。

（2）備案后即可打印網簽合同文本，買賣雙方簽字蓋章后生效。購房人可以向主管網簽的部門憑身份證明查詢房屋現有狀況，極大的保護了購房者的合法權益。

（3）網簽合同一經打印就不可退回。如合同錄入錯誤，需要房地產開發(fā)企業(yè)操作人員向主管部門提交錄入錯誤的證明材料，經主管部門認為確屬錄入錯誤的，主管部門可以“退回申請”，將業(yè)務提交至審核步驟，經審核同意，合同撤銷，該套房屋恢復至可銷售狀態(tài)。

4、對房地產開發(fā)企業(yè)工作行為的監(jiān)管要求

（1）房地產開發(fā)企業(yè)在房屋網簽備案系統(tǒng)中進行系統(tǒng)注冊，企業(yè)必須專人實名負責用戶名，不相關人員不得隨意登錄企業(yè)用戶名進行操作。

（2）在房屋網簽備案時應如實填寫并打印《商品房買賣合同》，要求買賣雙方在簽字蓋章后5個工作日內完成提交備案。

（3）房地產企業(yè)在網簽中如有違規(guī)操作，主管部門將限制企業(yè)登錄賬號，限制其所有操作，直至企業(yè)整改完畢。

5、買受人網簽購房合同應注意事項

（1）購買商品房簽訂合同時一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，審查企業(yè)的這些證件首先要去售樓部咨詢，然后可以去相關的主管部門去求證，也可以上官方的網站查詢企業(yè)辦理五證的情況 。

（2）簽訂合同時一定要用建設部和國家工商行政管理總局統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，不得采用開發(fā)商自行擬定的合同，以免開發(fā)企業(yè)擬定不利于購房人的條款。

（3）簽訂合同時一定要注意合同條款中雙方所填寫內容中權利與義務是否對等，如果有質疑或認為不平等條款的，可以當場提出，解決后再簽訂。

（4）對于購買面積和實測面積不符的，應對面積確認及面積差異處理達成共識，如若出現差異時，應當在“面積差異處理”條款中約定面積發(fā)生誤差時的具體處理方式。

（5）簽訂合同時要確定交房的具體日期，因大部分房地產開發(fā)企業(yè)都存在資金短缺，不能按預期竣工，造成延期交房，開發(fā)企業(yè)為了自己的利益，往往會在預售合同上做文章，只標明竣工日期，而不注明交付使用日期，所以在簽訂合同時一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的違約責任。

（6）房地產企業(yè)和購房者簽署合同后，可能會存在房屋面積、產權辦理、付款方式、付款期限、免責條款等細節(jié)問題的變更或細化，這時賣房者會要求購房者簽訂補充協議，該協議是主合同的補充或變更，房地產企業(yè)常常會在此為購房者的權利設定限制或者為購房者設置更多的義務，購房者對于補充協議這一部分也應該認真琢磨，避免自己的利益受損。

結語：

綜上所述，這些就是購買新建商品房簽訂網簽合同時需了解的事項和需注意的細節(jié)。

參考文獻：

[1]《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步規(guī)范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）

[2]《關于進一步加強和商品房買賣合同網簽的通知》（呼和浩特市房地產產權交易中心2020年8月25發(fā)布）

[3]《關于進一步規(guī)范新建商品房合同、商品房網簽備案業(yè)務的通知》（呼和浩特市房地產產權交易中心2020年8月25發(fā)布）

[4]《房屋交易與產權管理工作導則》（建辦房〔2015〕45號）