陳羅婧

摘要：本文對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點進行簡述，從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風險問題進行較為深入的分析，提出強化項目可行性分析，降低投資風險、拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)、提升財務(wù)管理水平，強化資金運作效率、構(gòu)建財務(wù)風險預警體系，實現(xiàn)全過程財務(wù)風險防控、強化成本管理，增強成本費用控制、落實全程監(jiān)管，避免資金浪費的有效措施，旨在促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益不斷提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理體系;風險預警體系;成本管理

目前，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為國家發(fā)展的重要部分，受到市場環(huán)境的不斷變化及公眾需求的變化等影響，在實際的發(fā)展過程中面臨著較大的挑戰(zhàn)。與此同時，國家政府的金融政策也進行了不斷的調(diào)整，要想促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，就務(wù)必要構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，有效避免風險問題的發(fā)生，進而為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益與社會效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點概述

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，在實際的開發(fā)過程中，具有資金投入量大、風險高的特性。房地產(chǎn)企業(yè)一旦將資金投入項目，便會出現(xiàn)在短期內(nèi)無法回收資金的現(xiàn)象。因此，導致房地產(chǎn)企業(yè)大都面臨許多財務(wù)風險問題。另外，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都由國有企業(yè)轉(zhuǎn)換而來，普遍存在關(guān)聯(lián)體系不健全，工作效率不高的現(xiàn)象，進而導致企業(yè)的成本管理存在問題，對整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風險問題

（一）投資風險

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，由于各種不確定的因素引發(fā)了一定的投資風險，導致項目投資的收益與預計的結(jié)果存在一定的差異，進而對企業(yè)的償債能力及實際的盈利狀況造成一定的影響。主要原因就是因為在項目投資的前期，缺乏完善的市場調(diào)研工作，對整個項目的計劃沒有合理的規(guī)劃，對于投資回報率及技術(shù)的可行性沒有深入的分析，進而導致預期的收益與實際的投資報酬存在一定的差異，進而產(chǎn)生投資風險。

（二）籌資風險

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，由于籌資規(guī)模過大，要負擔的利率過高的情況，進而導致籌資的成本費用過高。對于債務(wù)的時間安排不夠合理，到最后債務(wù)到期的時間過于集中，進而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的財務(wù)危機。與此同時，籌資方式不合理及時機不當都會在無形中增加企業(yè)的額外費用，進而引發(fā)籌資風險。

（三）財務(wù)管理漏洞風險

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，對于財務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)過程中，還存在一定的不足，沒有相應(yīng)的約束機制，導致經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，沒有根據(jù)企業(yè)的實際需求制定經(jīng)營目標，對整個經(jīng)營流程缺乏監(jiān)督，導致大部分工作人員的重視程度不足，進而影響到財務(wù)管理工作的成效，引發(fā)財務(wù)管理漏洞風險。

（四）資金回收風險

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，資金回收風險主要是指無法銷售的產(chǎn)品并收回墊付本金的可能性，其中包含銷售風險及收款的信用風險。主要在房地產(chǎn)企業(yè)進行房屋銷售工作后，將成品得到的資金轉(zhuǎn)換為結(jié)算資金，再將結(jié)算的資金轉(zhuǎn)換成貨幣資金，由于流程較為復雜，在金額與時間上存在一定的不確定性，進而引發(fā)資金回收風險。

三、風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的構(gòu)建

（一）強化項目可行性分析，降低投資風險

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資經(jīng)常受到多種不確定風險因素的影響，在實際的運營過程中，為有效降低風險問題發(fā)生的概率，相關(guān)的管理者就應(yīng)當對各個投資方案進行深入的評估及可行性分析。通過合理的預測及研究工作，從資金的運作問題、土地的成本、實際的經(jīng)濟收益等問題，將預算分析工作精細化，進一步明確項目的定位，從根本上避免項目開發(fā)的盲目性。與此同時，在立項后房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部構(gòu)建以現(xiàn)金流預算為核心的財務(wù)管理體系，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。

（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)的基本特性，在實際的運營過程中就會對金融產(chǎn)生依賴性，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資模式也是自由的資金及銀行貸款所組成。然而，隨著經(jīng)濟體制的不斷改革，這種單一的籌資模式勢必會由于國家政策的變動感到壓力，處于十分被動的狀態(tài)。因此，要想促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，就要將原有的籌資模式進行轉(zhuǎn)變，逐漸向多元化發(fā)展，不斷地拓寬籌資渠道，通過改善籌資結(jié)構(gòu)，有效的應(yīng)對因國家政策改變給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的籌資風險，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

（三）提升財務(wù)管理水平，強化資金運作效率

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入，相關(guān)的財務(wù)管理人員若沒有對資金進行合理的統(tǒng)籌管理，就會對企業(yè)的實際運營造成一定的影響，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂或資金出現(xiàn)閑置的情況，進而影響企業(yè)的資金使用效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將資金管理作為工作的首要目標，制定完善的資金使用計劃，不僅要確保企業(yè)的日常經(jīng)營需求，還要加強對于應(yīng)收賬款的管理力度，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制定合理的信用政策，進一步加快企業(yè)的資金回收效率，有效的提高財務(wù)管理水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（四）構(gòu)建財務(wù)風險預警體系，實現(xiàn)全過程財務(wù)風險防控

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中，建立完善的風險預警系統(tǒng)，主要目的就是為了防止財務(wù)系統(tǒng)與預期的目標存在一定的差異，能夠及時洞察在實際的運營過程中出現(xiàn)的風險問題，在發(fā)生危機時，進行事前預測及風險防范的一種管理手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以對營業(yè)的毛利率、資金的流動率及資金的周轉(zhuǎn)情況進行整合，并進行深入的探究，構(gòu)建完善的財務(wù)風險體系，將整個運營流程規(guī)范化，對全過程進行財務(wù)風險防控，通過構(gòu)建財務(wù)風險預警體系，有效的規(guī)避財務(wù)風險的發(fā)生，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

（五）強化成本管理，增強成本費用控制

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中，開展成本管理的工作，主要就是在房地產(chǎn)的投資項目立項前、施工過程中及完工后的各個流程加強成本費用的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合實際情況與管理控制的基本要求，在實際的項目開發(fā)過程中，進一步細化核算對象。另外，在銷售科目與開發(fā)成本的過程中，要根據(jù)產(chǎn)品不同，各個階段的工作任務(wù)不同，建立有效的監(jiān)督機構(gòu)，進一步構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，逐漸強化成本管理的工作，對各個重要的環(huán)節(jié)進行管控，對目標的實施程度進行管理，進而為企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。

（六）落實全程監(jiān)管，避免資金浪費

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期較長，給企業(yè)的資金管理工作帶來了一定的不確定性，進而影響企業(yè)的實際效益。因此，企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)當對整個項目的預算進行科學的管理，對整個過程進行全程監(jiān)管，明確企業(yè)的資金使用及投入情況。另外，在企業(yè)內(nèi)部制定監(jiān)督考核制度，可以按照每月、每季度對資金的流向及房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況進行分析，進一步落實對財務(wù)管理的監(jiān)督工作，加強預算管理工作的針對性，構(gòu)建完善的財務(wù)預算指標體系，從根本上避免不必要的資金支出，有效減少資金的浪費情況。通過加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控能力，為企業(yè)避免經(jīng)營風險與財務(wù)風險的發(fā)生，進而獲得更高的經(jīng)濟效益與社會效益。

四、結(jié)束語

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期較長、投資數(shù)額較大的特性，進而給企業(yè)的經(jīng)營帶來一定的風險問題，只有在實際的管理過程中結(jié)合企業(yè)的實際狀況，及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理的問題所在，并及時做出應(yīng)對措施，對經(jīng)營中的風險問題進行規(guī)避和防范，從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理效率，通過強化資金監(jiān)管的工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。

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