聶俊麗

摘要：本文對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中內(nèi)控的主要內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)述，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行較為深入的分析，以此為依據(jù)，提出強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理、以戰(zhàn)略性目標(biāo)為導(dǎo)向，建立內(nèi)控體系、構(gòu)建統(tǒng)一的管理制度，建立考核機(jī)制的有效措施，旨在物業(yè)經(jīng)營(yíng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營(yíng);風(fēng)險(xiǎn)控制;內(nèi)控體系;考核機(jī)制

目前，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，物業(yè)在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下運(yùn)行模式也發(fā)生了一定的變化，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)部門(mén)來(lái)說(shuō)，在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中應(yīng)當(dāng)采用綜合性的經(jīng)營(yíng)管理方案、價(jià)格、業(yè)主的需求作為基本的目標(biāo)。同時(shí)，要想進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就要針對(duì)物業(yè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，有效提高物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)性發(fā)展，但根據(jù)現(xiàn)階段的實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)經(jīng)營(yíng)還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)的管理人員務(wù)必要將內(nèi)控管理作為核心內(nèi)容，通過(guò)進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中內(nèi)控的主要內(nèi)容

（一）收入控制

首先，針對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理方案進(jìn)行分析，在對(duì)收入進(jìn)行控制的過(guò)程中，要將物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)作為工作的首要目標(biāo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)收入管理存在的問(wèn)題，并通過(guò)構(gòu)建完善的物業(yè)規(guī)范保障體系，進(jìn)一步滿足資金的收入及記載需求，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，避免資源的浪費(fèi)。加強(qiáng)內(nèi)部控制，能夠加強(qiáng)單據(jù)收入的有效性，及時(shí)洞察資金使用的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)資金收入進(jìn)行管控，促進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展。

（二）庫(kù)存物資控制

首先，在物業(yè)的管理過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理能夠?qū)ζ髽I(yè)的物資進(jìn)行有效的整合，并結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的變化進(jìn)行較為深入的分析，進(jìn)一步確定庫(kù)存管理方法。同時(shí)，對(duì)采購(gòu)的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的管控，對(duì)于大型的采購(gòu)方案要?jiǎng)?wù)必要通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行精確的預(yù)算，對(duì)質(zhì)量的安全性進(jìn)行管控，構(gòu)建完善的統(tǒng)計(jì)管理方案。并從根本上保障庫(kù)存物資的獨(dú)立性，為原材料的質(zhì)量提供相應(yīng)的保障。

（三）費(fèi)用支出控制

首先，在物業(yè)的管理過(guò)程中，費(fèi)用支出控制主要就是指物業(yè)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的支出及代收的水電費(fèi)支出，相關(guān)的管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)支出方案進(jìn)行控制，以財(cái)務(wù)核算的數(shù)據(jù)為基本依據(jù)，對(duì)水表及電表的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行定期的檢查，保證費(fèi)用支出控制的合理性。

二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）物業(yè)資金收取困難，產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作中，普遍存在物業(yè)資金收取困難的現(xiàn)象，導(dǎo)致資金無(wú)法及時(shí)回收，產(chǎn)生一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：①惡性競(jìng)爭(zhēng)。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，為爭(zhēng)取物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，導(dǎo)致企業(yè)的資金無(wú)法支持，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。②物業(yè)管理規(guī)模盲目擴(kuò)張。不僅在一定程度上對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流造成影響，還會(huì)導(dǎo)致資金無(wú)法及時(shí)回流，對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展造成一定的阻礙。

（二）設(shè)施管理與開(kāi)發(fā)商造成的風(fēng)險(xiǎn)因素

在實(shí)際的物業(yè)管理工作執(zhí)行中，在配電房、電梯等設(shè)施中存在一定的問(wèn)題，相關(guān)的工作人員缺乏專業(yè)性的操作技能，使開(kāi)發(fā)商無(wú)法對(duì)整個(gè)工作流程進(jìn)行規(guī)范化管理，同時(shí)對(duì)園區(qū)的設(shè)施管理造成一定的影響。有些物業(yè)企業(yè)存在著電梯維修不合理的現(xiàn)象，對(duì)人們的出行造成一定的影響。在物業(yè)經(jīng)營(yíng)的設(shè)施管理過(guò)程中，工作人員的專業(yè)性不強(qiáng)，導(dǎo)致管理工作無(wú)法有效的執(zhí)行。

（三）物業(yè)不夠?qū)I(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

以實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在實(shí)際的物業(yè)管理工作中，受到業(yè)主要求提高，物業(yè)管理工作不專業(yè)的現(xiàn)象，在一定程度上對(duì)管理工作的創(chuàng)新造成一定的影響。物業(yè)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)裝飾的現(xiàn)象，不僅導(dǎo)致住戶之間發(fā)生糾紛，還在無(wú)形之中增加了管理的難度。與此同時(shí)，在物業(yè)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，存在著公共設(shè)施遭到破壞的現(xiàn)象，主要是由于物業(yè)管理中缺乏安全防范意識(shí)，進(jìn)而給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)控體系的有效措施

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理

在物業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，相關(guān)的工作人員要從根本上強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。針對(duì)物業(yè)管理工作對(duì)于人才素質(zhì)要求不高的現(xiàn)狀來(lái)看，管理人員務(wù)必要意識(shí)到內(nèi)控管理的重要性，并通過(guò)人力、物力的資源優(yōu)化，有效的提高業(yè)主的警惕意識(shí)，將物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的作用發(fā)揮到最大化。與此同時(shí)，在構(gòu)建先進(jìn)的物業(yè)管理體系中，要將財(cái)務(wù)管控工作作為核心的內(nèi)容，在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部建立完善的財(cái)務(wù)管理方案，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的整個(gè)工作流程進(jìn)行管理，有效的加強(qiáng)員工的成本管理意識(shí)，有效實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，為物業(yè)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）以戰(zhàn)略性目標(biāo)為導(dǎo)向，建立內(nèi)控體系

首先，在對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將建立內(nèi)控體系作為工作的首要目標(biāo)，通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控力度，打破原有的財(cái)務(wù)管理模式，提出全面提高內(nèi)部控制的整合方案。①物業(yè)企業(yè)的管理人員要以身作則，不斷強(qiáng)化內(nèi)部控制意識(shí)，有效的優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理工作。②在對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的整合過(guò)程中，相關(guān)的工作人員要進(jìn)一步確定內(nèi)部控制的理念，有效的提高員工的自覺(jué)性，為后續(xù)的工作開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)，促進(jìn)內(nèi)控工作的穩(wěn)步實(shí)施，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的健康發(fā)展。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的管理制度，建立考核機(jī)制

首先，要想有效的完善物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)部體系，就要將構(gòu)建統(tǒng)一的管理制度作為整合的核心內(nèi)容，將內(nèi)部控制的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化，并在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部，保障財(cái)務(wù)部門(mén)的獨(dú)立性，并通過(guò)審計(jì)部門(mén)工作的管理，強(qiáng)化企業(yè)的運(yùn)行價(jià)值。并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化及業(yè)主的實(shí)際需求進(jìn)行分析，促進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部工作機(jī)制。同時(shí)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行確定，將對(duì)重要信息的整合與總結(jié)作為基本目標(biāo)，不斷的優(yōu)化內(nèi)控的業(yè)務(wù)管理方案。并在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過(guò)不斷的完善內(nèi)部的審計(jì)工作，加強(qiáng)對(duì)員工的管理，將員工的績(jī)效考核與內(nèi)控制度的建立進(jìn)行結(jié)合，使員工的實(shí)際利益與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展掛鉤，從根本上加強(qiáng)員工的工作積極性，并將物業(yè)經(jīng)營(yíng)的評(píng)價(jià)效果發(fā)揮到最大化，進(jìn)而構(gòu)建穩(wěn)定的物業(yè)經(jīng)營(yíng)體系。

（四）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)各部門(mén)的溝通

在物業(yè)經(jīng)營(yíng)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)控體系的過(guò)程中，要逐步建立完善性的服務(wù)中心整合方式，并對(duì)服務(wù)中心的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行創(chuàng)設(shè)，不斷的優(yōu)化服務(wù)管理機(jī)制。以此為基礎(chǔ)，對(duì)如何有效的提升服務(wù)工作質(zhì)量進(jìn)行較為深入的分析，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算及考核，從根本上解決實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨的問(wèn)題，并及時(shí)找出問(wèn)題的薄弱環(huán)節(jié)，作出有效的應(yīng)對(duì)措施，進(jìn)一步降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)的安全隱患。另外，在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部，要加強(qiáng)各部門(mén)之間的交流與溝通，通過(guò)有效的協(xié)調(diào)工作，讓物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者能夠直觀的認(rèn)識(shí)到管理過(guò)程中的重點(diǎn)，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，有效提高信息服務(wù)質(zhì)量，設(shè)立相應(yīng)的反饋機(jī)制，使物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠緊跟時(shí)代的發(fā)展腳步，不斷的完善風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)控體系，將物業(yè)經(jīng)營(yíng)的工作落實(shí)到實(shí)處，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控力度，就要從創(chuàng)新物業(yè)管理方式入手，從根本上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性，并對(duì)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，針對(duì)管理內(nèi)容的差異，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)防范的工作，進(jìn)而為物業(yè)管理的工作開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)。相關(guān)的工作人員要將內(nèi)控管理作為重點(diǎn)，不斷的優(yōu)化內(nèi)控機(jī)制，有效的避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將物業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值發(fā)揮到最大化。

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