林微瑋

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅情況對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有十分重要的影響，所以在實(shí)際的企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該要結(jié)合自身的企業(yè)發(fā)展形勢(shì)來(lái)做好積極有序的管理，本文首先闡述了土地增值稅的作用，又具體闡述了土地增值稅調(diào)整的相關(guān)策略。

一、土地增值稅的作用

土地增值稅更多的與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)交易有很大關(guān)系，更多的涉及到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理，同時(shí)做好對(duì)土地增值稅的管理能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和房地產(chǎn)整體交易市場(chǎng)的管理，幫助國(guó)家增強(qiáng)對(duì)土地的管理，防止出現(xiàn)土地炒房行為，另外土地增值稅作為稅收的一種，也能夠?yàn)閲?guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金，綜合來(lái)說(shuō)，進(jìn)行土地增值稅的管理能夠?yàn)榇龠M(jìn)社會(huì)健康有序發(fā)展發(fā)揮重要促進(jìn)作用。

二、有效控制建造成本

（一）適當(dāng)加大建造成本

一般來(lái)說(shuō)，土地增值稅的額度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售收入和其他方面的成本有很大關(guān)系。土地增值稅稅額=增值額×與增值率相應(yīng)的稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù),增值率=[營(yíng)業(yè)收入-（建造成本的1.3 倍+稅金）]/（建造成本的1.3 倍+稅金）。

結(jié)合具體的土地增值稅公式，能夠看出，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的整體建造成本增加10000 元，那么其公式中的分子降低13000 元，公式中的分母也就會(huì)增加13000 元，整體的增值率也會(huì)有所下降。在其成本不斷增加的基礎(chǔ)上，增值率也會(huì)相應(yīng)的出現(xiàn)負(fù)乘數(shù)效應(yīng)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本往往會(huì)受到多種因素的影響導(dǎo)致其成本上升，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取改善項(xiàng)目工程的綠化和提升公共基礎(chǔ)設(shè)施以及提高裝修標(biāo)準(zhǔn)等方法，以此來(lái)增強(qiáng)自身企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而所增加的成本可以通過(guò)適當(dāng)?shù)奶岣呤蹆r(jià)來(lái)獲取到相同的效益。

（二）將費(fèi)用恰當(dāng)移位

國(guó)家和政府對(duì)稅收方面的管理越來(lái)越規(guī)范化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)，其中會(huì)產(chǎn)生一定的間接費(fèi)用。間接費(fèi)用主要指的是除具體的土地費(fèi)用和項(xiàng)目建設(shè)以及園林和基礎(chǔ)建設(shè)、相關(guān)配套設(shè)施之外產(chǎn)生的組織管理費(fèi)用。

當(dāng)然，一些管理費(fèi)用也可以被納入到間接費(fèi)用去，實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展相應(yīng)的工程施工和管理，包括有設(shè)計(jì)管理和技術(shù)咨詢以及行政服務(wù)和后勤等方面，這些部門和業(yè)務(wù)間的聯(lián)系較為緊密所以往往難以劃清，稅法方面對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和管理費(fèi)用予以嚴(yán)格的規(guī)定控制，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做出合理的納稅籌劃，在開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)籌劃，應(yīng)該將相關(guān)部門與工程具體的建設(shè)所使用的設(shè)備一同納入到項(xiàng)目工程中，并將部分項(xiàng)目人員列入到項(xiàng)目編制中，這樣一來(lái)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)核算就會(huì)降低管理費(fèi)用，與此同時(shí)會(huì)增加間接費(fèi)用，針對(duì)土地增值稅的清算，當(dāng)管理費(fèi)用有所減少時(shí)，并不會(huì)降低期間費(fèi)用的扣除比例，往往會(huì)增加項(xiàng)目工程的建造總成本，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更加多樣化的扣除費(fèi)用，最終會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的增值額及相應(yīng)的增值率。

（三）成本清晰化程度的合理掌握

稅法對(duì)土地增值稅的規(guī)定較為嚴(yán)格，其中主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況來(lái)進(jìn)行的。一般來(lái)說(shuō)，如果具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本多種多樣，應(yīng)該具體的結(jié)合項(xiàng)目工程的建筑面積來(lái)進(jìn)行核算，并注重對(duì)物業(yè)類型和清算項(xiàng)目等方面的合理分配，采取核算的方式來(lái)做好核算分析。

一般來(lái)說(shuō)，采取其他方面的合理方法可以結(jié)合具體的資料和法規(guī)要求來(lái)將不同的物業(yè)類型進(jìn)行確定，并可以不按照可售建筑面積去均攤，這種方式主要是為了避免土地稅分類清算過(guò)程中，如果單一的根據(jù)項(xiàng)目工程的可售面積來(lái)進(jìn)行成本均攤，最終會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工程的不同物業(yè)類型的增值率有很大差異，可能會(huì)導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率降低或者是虧損現(xiàn)象的出現(xiàn)，同時(shí)，除去普通住宅的增值率，在非普通住宅增值率方面，兩者難以實(shí)現(xiàn)相互抵消。

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行項(xiàng)目工程的交付，往往會(huì)將一些高附加值的物業(yè)進(jìn)行交付，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)進(jìn)行毛坯交付，所以在進(jìn)行裝修合同簽署過(guò)程中，應(yīng)該要明確物業(yè)所屬，并在賬表中做出明確的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)能在進(jìn)行普通商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合具體的政策做出建設(shè)，比如應(yīng)該要配建一定數(shù)量的定向安置房和限價(jià)房等物業(yè)類型，同時(shí)要注重加強(qiáng)與地方土地管理部門的溝通交流，根據(jù)相應(yīng)的地區(qū)政策，在不影響土地出讓金基礎(chǔ)上，做好對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)清算，并做好對(duì)賬面數(shù)據(jù)的審核管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)制定對(duì)稅負(fù)方面的影響

（一）將銷售與裝修分開(kāi)核算

新時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理，同時(shí)還能夠結(jié)合具體的市場(chǎng)需要，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行一定的裝修，將生活和經(jīng)營(yíng)所需的基礎(chǔ)設(shè)施予以安裝配置，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目工程銷售，如果在進(jìn)行成本核算中，將其項(xiàng)目工程的裝修和維護(hù)以及所需設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的安裝納入到其中，往往能夠得到雙向利益。不僅可以有效的降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，同時(shí)能夠有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所需繳納的房地產(chǎn)增值率，降低土地增值稅負(fù)擔(dān)，開(kāi)展相應(yīng)的成本管理，應(yīng)該將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的設(shè)備安裝等方面的成本收入納入到3%的稅率之中，能夠有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅稅額的節(jié)約。

（二）確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格

市場(chǎng)環(huán)境不斷變化，在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，受到多方面因素的影響，其房地產(chǎn)的銷售價(jià)格有所變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體收入的變化，所以開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的銷售價(jià)格管理工作，應(yīng)該注重對(duì)其價(jià)格變動(dòng)對(duì)后續(xù)的整體收益的影響，尤其要綜合考慮到銷售價(jià)格提升對(duì)稅率方面的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售價(jià)格往往受到更加多樣的因素影響，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度越來(lái)越快，房地產(chǎn)企業(yè)是否要根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)變化來(lái)提高銷售價(jià)格，這應(yīng)該做出具體的規(guī)劃和分析。針對(duì)普通住宅的銷售價(jià)格，在其增值率低于20%時(shí)，往往達(dá)到免征土地增值稅的效果。另外一方面，提高房地產(chǎn)的銷售價(jià)格能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的收益，同時(shí)要確保增值率控制在20%左右。對(duì)于一些豪華型的住宅，即使不具備免稅的資格，也是存在一定的漲價(jià)空間，所以應(yīng)該要做好對(duì)這個(gè)空間的綜合把握和分析，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)超過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買力，很容易導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目空置情況。

所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格確定時(shí)，應(yīng)該仔細(xì)計(jì)算利潤(rùn)率，然后結(jié)合市場(chǎng)的整體環(huán)境和購(gòu)買力，來(lái)做出具體的價(jià)格的調(diào)整，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。

結(jié)語(yǔ)：總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅情況調(diào)整能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理，同時(shí)也為社會(huì)發(fā)展積累一定的資金，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該適當(dāng)加大建造成本、將費(fèi)用恰當(dāng)移位、成本清晰化程度的合理掌握，以此更好的發(fā)揮出土地增值稅的重要作用。