張鳳瑩

【摘 要】城市住房供給體系由住房購(gòu)買市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)共同構(gòu)成，在房?jī)r(jià)收入比持續(xù)走高的背景下，不斷推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的完善是維護(hù)社會(huì)和諧、增進(jìn)人民福祉的重要方式。目前，北京市住房租賃市場(chǎng)存在很多問題，房源供給單一、住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不健全、租房信息不對(duì)稱，中介服務(wù)不規(guī)范等都影響租賃市場(chǎng)有序、健康發(fā)展。本文通過(guò)分析北京市租房市場(chǎng)現(xiàn)狀及問題，為完善首都住房租賃市場(chǎng)提出合理化建議，及時(shí)解決首都房屋租賃問題，推動(dòng)首都和諧、穩(wěn)定發(fā)展具有重大現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】住房供應(yīng)體系；租賃市場(chǎng)問題；對(duì)策研究

城市住房供給體系包括住房購(gòu)買市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，住房租賃與千家萬(wàn)戶的住房保障問題息息相關(guān)，特別是廣大中低收入家庭，是民生關(guān)注的重點(diǎn)，也是和諧社會(huì)建設(shè)的重要方面?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2018》數(shù)據(jù)表明，2017年北京市常住人口為2171萬(wàn)人，根據(jù)城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，北京已屬于超大城市。但是北京的高房?jī)r(jià)超過(guò)工薪階層的支付能力，其房?jī)r(jià)收入比為25.7，位居全國(guó)第四，次于深圳的39.64、三亞的28.16和上海的27.98 ①?！笆糯蟆眻?bào)告中明確指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。因此，建立北京市住房市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，推行租購(gòu)并舉的住房制度，根本上需要解決租賃市場(chǎng)中存在的問題。

一、北京市住房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1.住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡：重購(gòu)輕租

目前北京市住房銷售市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展卻極為滯后。和北京相比，世界上許多國(guó)際大都市往往都有較低的住房自有率和較高的住房租賃率，如華盛頓、紐約、倫敦、漢堡、柏林等。2007年，倫敦的住房自由率為57%；2010年，美國(guó)華盛頓和紐約的住房自有率為64.4%和54.4%，在德國(guó)漢堡和柏林住房自有率更低，僅有23%和15%。相比而言，我國(guó)北京地區(qū)2013年住房自有率高達(dá)90%[1]。由此可見，我國(guó)住房銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展十分不均衡，住房市場(chǎng)“重購(gòu)輕租”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

2.租金收入比與房?jī)r(jià)收入比居高不下

房?jī)r(jià)收入比，是指房屋價(jià)格與居民家庭年收入的比值。根據(jù)慣例，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間為3-6倍，2017年北京房?jī)r(jià)收入比為25.7，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了合理的標(biāo)準(zhǔn)。北京房租收入比也達(dá)到50%。在租金收入比和房?jī)r(jià)收入比都居高不下的背景下，對(duì)于支付能力不足的居民來(lái)說(shuō)，更側(cè)重于選擇租房。

3.出租房源戶型與租房面積需求存在矛盾

在出租的房源中，戶型比較多元化，包括三居室及以上，兩居室戶型，一居室和單間等。其中，兩居室戶型占比最多。但是對(duì)于首都租房群體而言，大多數(shù)是過(guò)渡型租房群體，對(duì)實(shí)際的使用面積要求并不高，一般在20平方米左右。因此出租房源戶型和租房面積需求之間存在一定矛盾，導(dǎo)致了合租、群租情況的普遍出現(xiàn)。[2]

二、北京市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存問題分析

1.住房租賃市場(chǎng)供給主體較為單一

在北京市住房租賃市場(chǎng)總供給中，私人房屋出租的比例約為90%，而在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，私人房屋出租的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于90%。[3]北京現(xiàn)階段租賃市場(chǎng)的住房供給主體仍然不成熟，這種以個(gè)人出租為主的租賃市場(chǎng)，很難維持住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2.租房租賃市場(chǎng)法律制度建設(shè)尚未完善

制度建構(gòu)層面的缺陷是制約租賃市場(chǎng)發(fā)展較為顯著的因素。[4]目前，我國(guó)還未出臺(tái)比較完備的住宅租賃法，關(guān)于租賃活動(dòng)的規(guī)范以各種形式存在?？傮w來(lái)說(shuō)，法律位階不高，具體執(zhí)行很難落實(shí)。而個(gè)人房屋出租者為了逃避稅收，并未遵守各種行政法規(guī)，備案登記的房屋租賃合同寥寥無(wú)幾。因此租賃關(guān)系未得到監(jiān)管，租賃雙方權(quán)益缺乏有效保障。

3.住房租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題嚴(yán)重

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，各市場(chǎng)主體對(duì)信息的了解程度總是不相同的，在交易中，信息資源的獲得就顯得極為重要。掌握更多交易信息的人，在交易中則相對(duì)處于優(yōu)勢(shì)地位。在住房租賃市場(chǎng)上，相對(duì)于承租人而言，出租人本身更了解房屋質(zhì)量問題；中介機(jī)構(gòu)的專門化作業(yè)方式能夠掌握比出租人更多的房源信息等等，很多類似的情況都會(huì)導(dǎo)致租房市場(chǎng)上的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。

4.房屋租賃中介機(jī)構(gòu)有待發(fā)展

北京市房屋中介機(jī)構(gòu)存在諸多問題，從法律角度來(lái)看，關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的法律法規(guī)較少，對(duì)房地產(chǎn)中介的管理有待加強(qiáng)；從工作人員執(zhí)業(yè)資格角度來(lái)看，資格認(rèn)證制度不規(guī)范，房屋租賃中介服務(wù)人員素質(zhì)偏低，以追求利益最大化為目標(biāo)；更有甚者，缺乏誠(chéng)信意識(shí)，對(duì)客戶隱瞞、欺騙行為時(shí)有發(fā)生，難以取得客戶的信任。

三、政策建議

1.補(bǔ)充房源，重點(diǎn)進(jìn)行住房供給側(cè)改革

北京市住房租賃市場(chǎng)的供需存在明顯錯(cuò)位，因此，改善住房租賃市場(chǎng)供給主體較為單一的現(xiàn)狀，培育機(jī)構(gòu)出租者補(bǔ)充租賃市場(chǎng)房源供給，鼓勵(lì)市場(chǎng)供給中低價(jià)位、中小戶型的房源。拓展市場(chǎng)上租賃供給的渠道，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)商、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)人進(jìn)行租賃住宅供給。[2]

2.推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)完善

近年來(lái)，北京市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大。而現(xiàn)有的關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)體系并不完善，滯后于市場(chǎng)發(fā)展，很多現(xiàn)實(shí)問題得不到解決?；诖?，應(yīng)及時(shí)推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)，為住房租賃市場(chǎng)的良好有序發(fā)展提供有效的法律保障。針對(duì)租金漲幅及頻率的限制性法規(guī)需要具體化，比如，限制租金上調(diào)的幅度，可以選擇與通貨膨脹率相當(dāng)?shù)木唧w數(shù)值；限制合同期內(nèi)房東上調(diào)租金的頻率等。

3.構(gòu)建完善的信息服務(wù)平臺(tái)

保證房屋租賃信息的公開透明是不斷發(fā)展和培育健康有序住房租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)和前提。房屋租賃信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的重要組成部分，構(gòu)建完善的信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房屋租賃網(wǎng)上登記備案，改善房屋租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱狀況，不但有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的全面建設(shè)，而且有助于政府在宏觀調(diào)控中更好地引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4.健全住房租賃中介服務(wù)體系

高質(zhì)量的中介服務(wù)體系可以保證房屋租賃市場(chǎng)供需雙方的有效溝通。當(dāng)前，北京市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，健全住房租賃中介服務(wù)體系勢(shì)在必行。首先，要大力推進(jìn)住房租賃經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；l(fā)展，培育合理、規(guī)范的租賃機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；其次，引導(dǎo)房屋租賃中介行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，設(shè)立房屋租賃從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，提高行業(yè)進(jìn)入門檻；最后，培育住房租賃人力資源建設(shè)，注重服務(wù)人員道德建設(shè)，通過(guò)相關(guān)培訓(xùn)和考核，樹立從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)。

注釋：

①上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2018年度《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》顯示，房?jī)r(jià)收入比排名前十位是：深圳39.64、三亞28.16、上海27.98、北京25.7、廈門25.25、福州19.33、珠海17.81、?？?4.99、杭州14.95、石家莊14.74。

【參考文獻(xiàn)】

[1]諾斯.制度、制度變遷與經(jīng)濟(jì)績(jī)效[M].上海：上海三聯(lián)書社，2011：45-49.

[2]禤文昊，張杰.北京住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀、問題及對(duì)策：基于對(duì)租客的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查實(shí)證[J].社區(qū)，2012.

[3]劉鋒.發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策建議[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2016（10）：138-139.

[4]葉劍平，李嘉.完善租賃市場(chǎng)：住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇——基于2014年北京市住房租賃市場(chǎng)調(diào)查[J].貴州社會(huì)科學(xué)，2015（3）：116-122.