施孝平

摘要：2016年5月1日開始我國全面實施“營改增”試點，這標志著我國稅收事業(yè)進入了一個新的階段。從長遠發(fā)展來看，“營改增”的全面實施對于產業(yè)升級及消費升級具有積極的促進作用，對于深化供給側結構性改革具有積極的意義。建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)均被納入“營改增”試點，這也意味著營業(yè)稅將逐漸退出歷史舞臺，增值稅制度將變得更為規(guī)范。對于房地產企業(yè)而言，由“營改增”產生的新稅收環(huán)境所帶來的影響是巨大的。為了應對新的稅收環(huán)境，房地產企業(yè)勢必要對內部稅務管理進行調整。文章探討了“營改增”對房地產企業(yè)的影響，并提出了“營改增”背景下房地產企業(yè)稅務籌劃相關策略，以供參考。

關鍵詞：“營改增”；房地產；稅務籌劃

一、“營改增”環(huán)境概述

“營改增”即之前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅。自2016年5月1日開始，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。提供有形動產租賃服務，稅率為17%。境內單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零，具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。除以上三條外，稅率為6%。相較于營業(yè)稅而言，增值稅僅對產品或服務的增值部分征稅，可有效避免企業(yè)重復納稅的情況，對于降低企業(yè)稅負具有積極的意義。“營改增”是我國財稅體制改革的重要舉措。通過實施“營改增”，有利于調動社會各界的積極性，能夠從側面推動產業(yè)升級，并促進消費升級，能夠為社會經濟發(fā)展帶來新的動力。

二、“營改增”對房地產企業(yè)所產生的影響

（一）積極影響

一直以來房地產企業(yè)都是“涉稅大戶”，“營改增”的全面實施必然會對房地產企業(yè)稅收管理產生影響，能夠在一定程度上降低房地產企業(yè)稅負壓力。首先，“營改增”有利于減少重復征稅。商品或服務的增值額是增值稅的計稅依據。在商品或勞務流轉過程中增值稅能夠形成一個健全的抵扣鏈條，通過銷進項稅額的層層抵扣，即可避免重復征稅。建筑行業(yè)處于房地產行業(yè)的上游。以往征收營業(yè)稅時，建筑企業(yè)原材料增值稅進項稅額無法進行抵扣，會將其轉嫁給房地產企業(yè)。而房地產企業(yè)在進行不動產銷售時，一些上游環(huán)節(jié)已征稅過的項目成本也會納入營業(yè)稅計稅當中，即出現重復征稅的情況?！盃I改增”實施后，整個行業(yè)的抵扣鏈條將完全打通，可發(fā)揮結構性減稅的作用，也有效緩解了重復征稅問題，有利于創(chuàng)建一個公平的市場競爭環(huán)境。其次，“營改增”能夠降低房地產企業(yè)資金成本。與其他類型企業(yè)相比，房地產企業(yè)資金成本規(guī)模較大，融資成本較高。以往房地產企業(yè)原材料購置當中所涵蓋的增值稅并不能抵扣。在其產品營銷過程中，營業(yè)稅在確認銷售收入的當期就需要繳納，會占據大量現金流，對房地產企業(yè)資金運作產生較大壓力。然而“營改增”實施后，即便進項稅款當期抵扣不完，也能夠結轉至下期抵扣，有利于盤活房地產企業(yè)的現金流，在一定程度上緩解了房地產企業(yè)項目后期開發(fā)資金壓力。在這種情況下，房地產融資成本將有所下降，有利于提升企業(yè)資金利用率，對產業(yè)結構優(yōu)化、升級具有積極的意義。簡易征稅方面，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目（2016年4月30日前取得的不動產），可選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這也為房地產企業(yè)納稅提供了更大的選擇空間。

（二）消極影響

從長遠角度來看，“營改增”對房地產行業(yè)發(fā)展顯然是有利的。但由于“營改增”實施不久，各大房地產企業(yè)對新的稅收環(huán)境還需要適應一段時間，并且新的稅收環(huán)境也會對房地產企業(yè)運營產生一定消極影響：1.對房地產企業(yè)賬務處理提出了更高的要求?！盃I改增”實施后，要求房地產企業(yè)賬務處理程序必須按照財務處理規(guī)范要求實施。也就是說，企業(yè)報稅要走標準化流程，可能會出現無法及時完成報稅的情況。企業(yè)內部財務人員對“營改增”也處于摸索、學習的階段，在政策理解方面存在一定差異，可能導致報稅工作偏差，進而產生稅務風險。2.中小型房地產企業(yè)稅負壓力較大。與大型房地產企業(yè)相比，中小型房地產企業(yè)適應新稅收環(huán)境的能力顯然有所不足。由于中小型房地產企業(yè)成本抵扣率相對低下，導致成本無法完全抵扣，反而會造成稅負壓力持續(xù)上升。

三、“營改增”背景下房地產企業(yè)稅務籌劃相關策略

（一）稅務籌劃原則

面對“營改增”所帶來的新的稅收環(huán)境，房地產企業(yè)必然要對稅務籌劃做出調整。在具體稅務籌劃過程中，應遵循以下幾個原則：1.成本效益原則。房地產企業(yè)稅務籌劃的目的在于降低企業(yè)成本，一定要保證稅務籌劃效益大于成本，這樣方能促進企業(yè)盈利。2.合法性原則。房地產企業(yè)稅務籌劃必須嚴格按照相關法律法規(guī)執(zhí)行，杜絕偷稅、漏稅等違法行為。3.整體性原則。房地產企業(yè)稅務籌劃期間，要始終以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標為導向，將稅務籌劃作為一項整體性工作來做，不能因為局部稅負降低而造成整體稅負增加。

（二）充分利用稅務籌劃技巧

在房地產企業(yè)稅務籌劃過程中，在不違反法律及規(guī)定的基礎上，可采取一些技巧來控制納稅金額。例如，房地產企業(yè)可將銷售房產轉變?yōu)槌鲎夥慨a，可避開土地增值稅納稅義務，同時產生房產稅的納稅義務。在不減少納稅人收入的情況下，若房產稅稅務較輕而土地增值稅稅負較重，通過上述業(yè)務轉變能夠在一定程度上減輕房地產企業(yè)稅負壓力。又如，房地產企業(yè)在遵循稅法的情況下，可通過一些特殊方式將部分業(yè)務分離，縮小計稅依據。企業(yè)可對合同簽訂方式進行調整，以此來縮小稅基；在差額計稅情況下，可通過降低稅收收入、加大扣除項目金額等方式來縮小稅基。房地產企業(yè)還可利用銀行貸款、發(fā)行債券等債務融資方式提升稅前扣除額，降低納稅所得額。房地產企業(yè)運營過程中，涉稅種類繁多，若能夠實現對涉稅經濟事項進行一定程度調整，盡可能降低經濟行為適用稅率，有利于降低整體納稅成本，提升節(jié)稅收益。另外，房地產企業(yè)要善于利用稅收優(yōu)惠政策。在企業(yè)戰(zhàn)略目標范圍內，通過調整自身經濟行為，盡可能達到優(yōu)惠政策要求，通過政策來減免稅金額度，降低稅負。

（三）篩選合適的建房方式進行稅務籌劃

房地產企業(yè)通過篩選合適的建房方式進行稅務籌劃，有利于降低整體稅負。例如，房地產可采取代建方式，在代建過程中并未發(fā)生房地產權屬轉移，房地產企業(yè)收入屬于勞務收入報酬，并不屬于土地增值稅征稅范圍。通過這種方式能夠在一定程度上降低企業(yè)稅負。又如，房地產企業(yè)可進行合作建房。合作建房過程中，由一方提供土地使用權，另一方給予資金。項目建成后按照比例分房自用的可暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，結合相關規(guī)定征收土地增值稅。通過這種方式能夠在一定時間周期內緩解房地產企業(yè)現金流壓力，使其具備更大的資金運作空間。

（四）加強企業(yè)稅務風險監(jiān)管

首先，房地產企業(yè)要加強稅務風險監(jiān)管機制建設。房地產企業(yè)要與稅務管理機構保持密切溝通，在稅務管理機構的指導下成立單獨的稅務管理部門，保證稅務管理工作順利實施。其次，房地產企業(yè)要構建稅務風險預警系統。房地產企業(yè)需要對內部信息、外部信息進行全面收集，并根據企業(yè)運營狀態(tài)，通過風險識別、分析、評價等獲得業(yè)務活動流程當中可能存在的風險因素，并對風險發(fā)生條件進行清晰描述，確認風險管理順序及策略，做到事先控制。另外，要加強發(fā)票管理?！盃I改增”背景下對增值稅專項發(fā)票管理具有較高要求。財務部門人員要與業(yè)務部門人員保持密切聯系，督促其及時獲得增值稅專項發(fā)票，并保證發(fā)票的完整性，避免增值稅抵扣出現差錯。

四、結語

“營改增”背景下對房地產企業(yè)稅務籌劃提出了一些新的要求。為適應新的稅收環(huán)境，房地產企業(yè)需要“吃透”政策，并且要與稅務管理機構密切溝通，充分把握新形勢要求。在合法合規(guī)的前提下，通過一系列舉措開控制企業(yè)稅負，降低稅務風險，保證企業(yè)穩(wěn)定運營。

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（作者單位：浙江禹建建設集團有限公司）