彭漫莉 白佳飛 李博 楊濤 孫秋蘭

[摘 要]為進(jìn)一步健全重慶市房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，在分析重慶市房產(chǎn)地監(jiān)測(cè)預(yù)警現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，梳理了房地產(chǎn)全生命周期各階段包括的重要內(nèi)容和監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)，并結(jié)合重慶市實(shí)際整理了金融類預(yù)警指標(biāo)，以期能提高房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)的完整性，為建立大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)提供基礎(chǔ)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);全生命周期;指標(biāo)體系

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、人民銀行召開(kāi)座談會(huì)，提出要研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，從而加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問(wèn)責(zé)，2018年重慶市國(guó)土資源和房屋管理局印發(fā)了《2018年國(guó)土房管工作要點(diǎn)的通知》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2018〕2號(hào)）文件，提到要研究建立房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。可見(jiàn)建立完備的房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，有利于揭示房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行規(guī)律及微觀現(xiàn)象之間的聯(lián)系，即能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)的功能，又是政府有效實(shí)施一系列宏觀調(diào)控措施的重要依據(jù)。

1 重慶市房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.1 監(jiān)測(cè)預(yù)警研究現(xiàn)狀

目前，重慶市圍繞房地產(chǎn)領(lǐng)域信息化建設(shè)，涵蓋公租房管理、不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息采集、住房保障、物業(yè)管理、公積金、房地產(chǎn)評(píng)估等方面，擁有多項(xiàng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)，積極推動(dòng)了房管工作的順利開(kāi)展。與此同時(shí)，重慶市在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系建設(shè)方面也進(jìn)行了許多研究，如鄒閔勝以國(guó)房指數(shù)中8個(gè)代表性指標(biāo)為基礎(chǔ)，綜合考慮重慶房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀加入了土地、資金、市場(chǎng)方面的指標(biāo)，再采用聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)等方法轉(zhuǎn)化成了8個(gè)合成指標(biāo)，對(duì)重慶房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了預(yù)報(bào)分析;王景舒運(yùn)用統(tǒng)計(jì)法和因子分析法，從房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)自身增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀態(tài)和自身結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)關(guān)系四個(gè)方面出發(fā)，構(gòu)建了重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系等研究。

1.2 監(jiān)測(cè)預(yù)警存在的問(wèn)題

雖然重慶市擁有多種業(yè)務(wù)系統(tǒng)，但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，由于各類系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)缺乏有效的連接，加之?dāng)?shù)據(jù)成果質(zhì)量的差異，資源整合利用率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的效果有待提高。同時(shí)雖然研究建立了房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，但指標(biāo)體系存在覆蓋不全的問(wèn)題，主要涉及了房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，未涵蓋房地產(chǎn)整個(gè)生命周期，如房屋征收及拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等階段。因此，在全面摸清房地產(chǎn)各階段基礎(chǔ)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量及規(guī)模的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)全生命周期監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系尤為重要，可為今后重慶市建立房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)各階段監(jiān)管手段的轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)調(diào)控提供重要的支撐。

2 重慶市房地產(chǎn)全生命周期指標(biāo)分析

若要建立完備的房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，則要摸清房地產(chǎn)全生命周期的各階段內(nèi)容。重慶市房地產(chǎn)全生命周期主要包括：房屋征收及拆遷、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋建設(shè)（開(kāi)工、施工、竣工）、預(yù)售銷售、存量房交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、物業(yè)管理、住房保障和房屋安全等階段，包括了房屋-土地-房屋的轉(zhuǎn)化過(guò)程（如圖1所示）。

2.1 指標(biāo)選取原則

完備性原則：指標(biāo)體系應(yīng)盡可能覆蓋房地產(chǎn)全生命周期，能正確反映風(fēng)險(xiǎn)程度，具有高度的概括性。

敏感性原則：指標(biāo)能敏銳地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，該指標(biāo)的變化應(yīng)與房?jī)r(jià)變化之間關(guān)聯(lián)。

時(shí)效性原則：指標(biāo)應(yīng)當(dāng)反映一個(gè)周期內(nèi)不同階段的供求狀況。

可操作性原則：各指標(biāo)數(shù)據(jù)要有及時(shí)、可靠和穩(wěn)定的來(lái)源，具有易得性，且可信度高，在時(shí)間上連續(xù)、內(nèi)容上可比。

2.2 房地產(chǎn)全生命周期指標(biāo)篩選

全生命周期各階段涉及內(nèi)容、監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)，如表1所示。

為了進(jìn)一步完善監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，在此補(bǔ)充梳理了能較客觀反映重慶市房地產(chǎn)金融類的預(yù)警指標(biāo)：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值/地區(qū)生產(chǎn)總值、住房?jī)r(jià)格/城市居民家庭年收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款/金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款余額、個(gè)人住房貸款/房地產(chǎn)貸款、房屋租賃價(jià)格/房屋銷售價(jià)格等。

3 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系的建立，可為房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的建立打下基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)分析提供輔助，從重慶市房地產(chǎn)全生命周期的各階段出發(fā)，從不同角度梳理和篩選能反映房地產(chǎn)運(yùn)行狀況的指標(biāo)，以期能為重慶市房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的建立和大數(shù)據(jù)平臺(tái)的展示提供借鑒。由于房地產(chǎn)全生命周期涉及部門廣、數(shù)據(jù)種類繁多、數(shù)據(jù)完備程度和質(zhì)量不一、連通性不強(qiáng)，以至于指標(biāo)的篩選和收集均受到了限制，因此房地產(chǎn)全生命周期指標(biāo)的收集仍需建立在完善的數(shù)據(jù)資源目錄和數(shù)據(jù)采集、匯交、更新等標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)制下才能進(jìn)一步拓展和完成。

[參考文獻(xiàn)]

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