孫麗

摘要：在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用下得到了迅速發(fā)展。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所涉及的資金數(shù)額較大，投資周期長(zhǎng)、資金回收效率低，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。在這一發(fā)展困境下，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理的重要性開(kāi)始凸顯。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制管理應(yīng)用過(guò)程中還存在著一些問(wèn)題，本文就以這些問(wèn)題為研究中心，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制的有效策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;問(wèn)題及策略

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的必要性

內(nèi)部控制是在特定的環(huán)境基礎(chǔ)上，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而采取的有效的管理方法，是現(xiàn)代化企業(yè)管理中的重要職能之一。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施內(nèi)部控制的意義主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一方面，內(nèi)部控制是企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中涉及到拿地、拆遷、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)，其業(yè)務(wù)流程也非常復(fù)雜。而近幾年國(guó)家為了調(diào)控房?jī)r(jià)，限制房地產(chǎn)行業(yè)的“泡沫經(jīng)濟(jì)”，出臺(tái)了限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一系列政策[1]。面對(duì)著多變的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和國(guó)家政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要完善內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)實(shí)施的全過(guò)程監(jiān)督，將內(nèi)部控制制度落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，從而降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，內(nèi)部控制體系的建立是相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的外部要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制既是內(nèi)在要求，也是滿(mǎn)足外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)所提出的要求。為了促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的健康發(fā)展，我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布了相關(guān)規(guī)定，明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要建立完善的內(nèi)部控制制度，并定期對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估和檢查，還要接受當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)的稽查[2]。在這一政策的要求下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要完善和規(guī)范內(nèi)部控制制度，更好地適應(yīng)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄

實(shí)際上，“重開(kāi)發(fā)、輕管理”“重效益、輕控制”的錯(cuò)誤理念在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中是普遍存在的，企業(yè)上下對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)欠缺，管理層對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)重視不足，使得行業(yè)整體還未形成系統(tǒng)化的內(nèi)部控制管理理念。尤其是近年來(lái)，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增多，企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大，如果企業(yè)只重視業(yè)績(jī)提升而忽略了內(nèi)部管理，不但會(huì)影響企業(yè)后續(xù)的發(fā)展動(dòng)力，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，還未形成專(zhuān)業(yè)的管理模式，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)前景判斷不科學(xué)，影響企業(yè)的投資決策。

（二）內(nèi)部控制體系不健全

我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中往往會(huì)以高財(cái)務(wù)杠桿的方式迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增長(zhǎng)。但在企業(yè)逐漸發(fā)展過(guò)程中，內(nèi)部控制制度的滯后性已經(jīng)嚴(yán)重影響了企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)施。企業(yè)在實(shí)施內(nèi)部控制過(guò)程中沒(méi)有結(jié)合實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況，存在著內(nèi)部控制與業(yè)務(wù)實(shí)施脫節(jié)的問(wèn)題。部分企業(yè)盲目套用固定控制模式，建立的控制制度缺乏可操作性，對(duì)資金財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)流程等多方面的管理欠考慮，還沒(méi)有形成完善的內(nèi)部控制體系，影響了內(nèi)部控制工作的順利開(kāi)展。

（三）內(nèi)部控制制度執(zhí)行難度大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)時(shí)間，從項(xiàng)目選址、立項(xiàng)、土地征收、拆遷辦理、施工現(xiàn)場(chǎng)勘察、項(xiàng)目涉及、項(xiàng)目招標(biāo)、施工以及后期的建筑合格驗(yàn)收、銷(xiāo)售、移交，具有跨時(shí)間段和跨區(qū)域的特征。而在項(xiàng)目具體施工過(guò)程中，所涉及的單位、區(qū)域更為廣泛，其中包括建設(shè)施工企業(yè)、城市規(guī)劃局、施工材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)單位等多個(gè)主體，還需要多個(gè)工種的配合才能完成。企業(yè)在項(xiàng)目前期就要投入大規(guī)模的資金，還要協(xié)調(diào)各方關(guān)系，因此面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較大，這給企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制實(shí)施加大了難度。

（四）監(jiān)督管理機(jī)制欠缺

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還存在著對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和管理流程缺乏監(jiān)督管理控制力度不足的問(wèn)題，部分企業(yè)還沒(méi)有建立單獨(dú)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象嚴(yán)重。一方面，企業(yè)內(nèi)部各組織機(jī)構(gòu)之間缺乏良好的防范與約束機(jī)制，一些素質(zhì)較低的人員還會(huì)通過(guò)設(shè)置“小金庫(kù)”、亂攤成本、隱瞞收入、虛報(bào)利潤(rùn)等方式來(lái)謀取私利，給企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制的具體對(duì)策

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)建立完善的信息系統(tǒng)來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的監(jiān)督管理水平，完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。通過(guò)在企業(yè)內(nèi)部大力宣傳內(nèi)部控制管理意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將內(nèi)部控制制度滲透到企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，有效地開(kāi)展危機(jī)處理工作;另一方面，企業(yè)要深入市場(chǎng)，廣泛收集與行業(yè)相關(guān)的信息，包括行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)需求動(dòng)向、技術(shù)創(chuàng)新、項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等，通過(guò)信息判斷來(lái)實(shí)現(xiàn)后期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與戰(zhàn)略規(guī)劃，并形成有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)各部門(mén)的協(xié)同整合效應(yīng)，為企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施創(chuàng)造良好的環(huán)境基礎(chǔ)。例如萬(wàn)科股份有限公司成立于1984年，在1988年正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，也是目前中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。在企業(yè)管理層的重視下，萬(wàn)科公司在2011年依據(jù)內(nèi)部控制相關(guān)政策規(guī)定，堅(jiān)持以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，結(jié)合本公司經(jīng)營(yíng)情況建立了內(nèi)部控制體系。在內(nèi)部環(huán)境構(gòu)建過(guò)程中，萬(wàn)科公司主要從治理結(jié)構(gòu)和機(jī)構(gòu)設(shè)置入手。依照《公司法》和《證券法》規(guī)定，建立了規(guī)范的治理結(jié)構(gòu)，制定了各項(xiàng)規(guī)章制度;同時(shí)，萬(wàn)科在總部設(shè)立了財(cái)務(wù)與內(nèi)控管理部門(mén)，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部控制制度的建立，通過(guò)梳理業(yè)務(wù)流程，編制內(nèi)部控制評(píng)估表、開(kāi)設(shè)專(zhuān)項(xiàng)研討會(huì)等方式來(lái)創(chuàng)造內(nèi)部控制環(huán)境。

（二）加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)及成本的控制

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重新定位財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的薄弱環(huán)節(jié)，選擇內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)，借助財(cái)務(wù)報(bào)告、成本效益模型、價(jià)值鏈分析、平衡計(jì)分卡、EVA評(píng)價(jià)等工具來(lái)建立一套內(nèi)部控制審計(jì)評(píng)分系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的有效配置;其次，加強(qiáng)對(duì)重大投資活動(dòng)的控制，企業(yè)要建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性和風(fēng)險(xiǎn)分析，結(jié)合公司的負(fù)債情況，通過(guò)長(zhǎng)期貸款、處理劣質(zhì)資產(chǎn)等方式來(lái)提高內(nèi)部資金的流動(dòng)性;最后，依據(jù)企業(yè)成本控制來(lái)設(shè)定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)，借助電子數(shù)據(jù)表內(nèi)置式的方式來(lái)合理控制和防范風(fēng)險(xiǎn)，避免資金鏈斷裂。萬(wàn)科公司的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要分為兩方面，從外部因素來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估內(nèi)容包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、資源供給;從內(nèi)部因素來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估內(nèi)容包括財(cái)務(wù)狀況、資金狀況、資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)管理，形成由規(guī)模速度型發(fā)展向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變的管理模式。

（三）加強(qiáng)采購(gòu)與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的控制

一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立完善的采購(gòu)定價(jià)機(jī)制，依據(jù)預(yù)算編制情況來(lái)構(gòu)建采購(gòu)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)。重點(diǎn)關(guān)注采購(gòu)合同、采購(gòu)發(fā)票等原始憑證單據(jù)的保管與核對(duì)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)也可以聯(lián)合工程部、采購(gòu)部來(lái)加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格管理，并通過(guò)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、金融信貸政策的深入了解來(lái)謹(jǐn)慎選擇付款方式，加強(qiáng)預(yù)付賬款審批和風(fēng)險(xiǎn)管理，盡量選擇銀行承兌匯票、保理等方式來(lái)充分利用資金機(jī)會(huì)成本，建立采購(gòu)與付款循環(huán)的會(huì)計(jì)控制;另一方面，企業(yè)也要通過(guò)第三方咨詢(xún)單位來(lái)對(duì)項(xiàng)目成本和財(cái)務(wù)預(yù)算等方面進(jìn)行分析，形成有效的項(xiàng)目策劃報(bào)告，用于指導(dǎo)后期的銷(xiāo)售和成本管理工作，并做好銷(xiāo)售環(huán)節(jié)可能存在的法律、財(cái)務(wù)、信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與審核。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還要聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)，建立應(yīng)收賬款催收制度，避免因壞賬給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，形成項(xiàng)目銷(xiāo)售與收款循環(huán)的內(nèi)部控制制度。

（四）建立有效的監(jiān)督機(jī)制和信息溝通機(jī)制

在監(jiān)督機(jī)制與信息溝通機(jī)制建構(gòu)過(guò)程中，萬(wàn)科公司制定了《萬(wàn)科集團(tuán)信息管理辦法》，對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)信息的互通與傳遞制定了相應(yīng)的規(guī)范制度。通過(guò)不定期的業(yè)務(wù)管理快報(bào)、項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告等溝通機(jī)制讓企業(yè)管理層及時(shí)了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并通過(guò)電話(huà)、電子郵件、參與公司組織網(wǎng)絡(luò)路演以及見(jiàn)面會(huì)的方式來(lái)加強(qiáng)與外部投資者的聯(lián)系;同時(shí)，萬(wàn)科公司還建立了覆蓋總部和區(qū)域的監(jiān)督監(jiān)察體系，聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域控制情況進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)督。企業(yè)也建立了內(nèi)部審計(jì)監(jiān)察機(jī)構(gòu)，以現(xiàn)場(chǎng)走訪(fǎng)、員工約談等方式來(lái)發(fā)揮內(nèi)部控制監(jiān)督職能。萬(wàn)科公司在內(nèi)部控制監(jiān)督方面的經(jīng)驗(yàn)值得各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制制度可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，還有利于降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，主要從資金控制和財(cái)務(wù)管理這兩方面來(lái)加強(qiáng)控制工作，建立良好的監(jiān)督與溝通機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

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