沈星蔚

【摘 要】本文從宏觀與微觀角度對(duì)英美兩國(guó)住房制度進(jìn)行比較研究，研究目的是找出兩國(guó)制度、政策的不同并為我國(guó)住房保障制度提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】住房制度;住房保障;英美比較

一、英美住房制度宏觀比較

美國(guó)的住房政策的基本思路是市場(chǎng)機(jī)制和與政府干預(yù)相結(jié)合，該政策的基石是鼓勵(lì)一切有能力的人買房，即通常意義上的“美國(guó)夢(mèng)”。然而，美國(guó)政府并未將居民的住房問題完全拋給市場(chǎng)解決，而是采取了一系列的措施保障中低收入階層的基本居住權(quán)利。

一直以來，美國(guó)政府采取了不干預(yù)市場(chǎng)的自由資本主義意識(shí)形態(tài)，直接由政府投資建設(shè)的公共住房很少。現(xiàn)在美國(guó)人的住房95%以上都是由市場(chǎng)解決的，目前美國(guó)1億多個(gè)家庭有7100萬家庭通過市場(chǎng)購(gòu)買住房，30%家庭通過市場(chǎng)租房。與此相適應(yīng)，美國(guó)的住房補(bǔ)貼政策非常發(fā)達(dá)，可以惠及全國(guó)大部分國(guó)民。美國(guó)公共住房政策的核心就是補(bǔ)貼政策。美國(guó)60年來住房政策的演變過程就是在房屋短缺的時(shí)候“補(bǔ)磚頭”即政府直接建造公共住房和向房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)提供財(cái)政補(bǔ)貼以刺激住房產(chǎn)品的大量、廉價(jià)的供應(yīng)，住房市場(chǎng)供應(yīng)充足時(shí)“補(bǔ)人頭”即轉(zhuǎn)變?yōu)閹椭靶枨蠓健保ㄗ簦┵?gòu)買住房。

英國(guó)是政府直接干預(yù)介入住房供給的代表國(guó)家，由政府投資建設(shè)供低收入人群使用的公共住房，這種方式能有效地、直接地控制住房生產(chǎn)，能在相對(duì)較短的時(shí)間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，但這種方式需要征用大量土地，撥出巨額資金，對(duì)城市財(cái)政造成較大壓力。因此，英國(guó)在1979年以后進(jìn)行了部分變革以使得國(guó)家財(cái)政壓力減輕。

不同的地方是英國(guó)的干預(yù)較為直接、全面和深入，英國(guó)政府甚至直接采用住房規(guī)劃調(diào)控手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，而美國(guó)卻采取了較為隱蔽的方式，國(guó)家并不直接干預(yù)住房的供應(yīng)和價(jià)格，而是采取了稅收、信貸的形式間接影響開發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、英美住房制度微觀比較

（一）相似之處：

1.住房保障動(dòng)因和目標(biāo)的相似性

英國(guó)和美國(guó)的公共住房制度由于國(guó)情和歷史文化的不同，具有較大差異性，然而住房政策的核心思想?yún)s基本一致即國(guó)家政府認(rèn)為公民的基本居住權(quán)利需要得到保障，認(rèn)同住房的商品特性的同時(shí)也未忽視住房作為公共產(chǎn)品的社會(huì)屬性，均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一定的主動(dòng)干預(yù)政策，而不是放任自流。

2.住房保障政策演進(jìn)的相似性

英美住房政策、制度都會(huì)隨著社會(huì)住房問題的發(fā)展變化而變化，由于兩國(guó)在經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)制度方面存在一定的相似性，也決定了兩國(guó)在住房政策方面也會(huì)有較高的相似性，其形成和演變具有以下共同的規(guī)律：（1）政府直接投資建造的保障性住房占同期所有新建住房的比重呈現(xiàn)先升后降的趨勢(shì)（2）公共住房所保障的人群范圍和數(shù)量也在不斷縮?。?）住房的市場(chǎng)化程度得到不斷提升，政府補(bǔ)貼從“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)人頭”轉(zhuǎn)變。

3.為解決住房問題都設(shè)置機(jī)構(gòu)或組織

美國(guó)是個(gè)崇尚市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，政府一般較少干預(yù)住房市場(chǎng)的運(yùn)作。但在20世紀(jì)60年代，美國(guó)曾有150個(gè)城市因住房問題發(fā)生居民騷亂。這迫使美國(guó)政府專門成立聯(lián)邦住房金融機(jī)構(gòu)和聯(lián)邦住房發(fā)展機(jī)構(gòu)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行政府干預(yù)。英國(guó)的住房協(xié)會(huì)大約有2000多家，其中擁有超過1萬棟住房?jī)?chǔ)備的協(xié)會(huì)有近100家，管理著英國(guó)75%的公共住房。

4.金融融資模式具有相似之處

英美兩國(guó)都采用商業(yè)資本市場(chǎng)融資模式。這種模式是通過吸收居民活期和定期存款、儲(chǔ)蓄存款或者在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)放抵押貸款證券來獲得住房貸款資金來源。貸款資金來源是居民的活期和定期存款、儲(chǔ)蓄存款，資本市場(chǎng)上機(jī)構(gòu)與個(gè)體投資者資金。貸款發(fā)放對(duì)象是普通居民。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是如果運(yùn)作好，貸款資金來源非常充足，成本低廉;而缺點(diǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)容易失控，成本可能較高，中低收入者可能難以進(jìn)入。

（二）不同之處：

1.住房保障模式不同

英國(guó)是“福利國(guó)家型”，倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利，國(guó)家有保障公民住房福利的職責(zé);美國(guó)是“投保資助型”，重視權(quán)利與義務(wù)的密切聯(lián)系，提出對(duì)公平的維護(hù)不應(yīng)以效率的損失為代價(jià)。

2.住房供應(yīng)模式不同

在英國(guó)，公共住房所占比例較高，是以充足型公共住房供應(yīng)模式為主的工業(yè)化國(guó)家的代表;美國(guó)是補(bǔ)充型公共住房供應(yīng)模式的代表，除了20世紀(jì)30年代的特殊情況外，大都采用以私有住房為主體、公共住房只起補(bǔ)充作用的公共住房供應(yīng)模式。

3.住房補(bǔ)貼模式不同

在英國(guó)，住房補(bǔ)貼沒有全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是由地方政府自行組織的。住房補(bǔ)貼分為租房補(bǔ)貼和買房補(bǔ)貼兩大類。租房的公民享受房租補(bǔ)貼，買房的公民可以在貸款利息、保障金、住房維護(hù)等方面享受優(yōu)惠。管理部門對(duì)申請(qǐng)人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等進(jìn)行全面審查，獲得批準(zhǔn)的公民才可享受政府提供的優(yōu)惠條件和住房補(bǔ)貼。在美國(guó)，對(duì)中等收入者，應(yīng)提供社會(huì)住房，政府對(duì)開發(fā)建設(shè)社會(huì)住房的企業(yè)給予貸款擔(dān)保和貼息優(yōu)惠支持，并調(diào)控社會(huì)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià);對(duì)低收入者，則提供標(biāo)準(zhǔn)較低的廉租屋，只租不售，房租超過家庭收入25%的部分由政府補(bǔ)貼。

4.房租控制模式不同

英國(guó)是最早實(shí)行控制房租政策的國(guó)家，在20世紀(jì)60年代公房年租金只相當(dāng)于住房?jī)r(jià)格的1.1%。租戶家庭實(shí)際房租支出占平均收入的比例控制在10%。美國(guó)的控制房租政策通常由地方政府以立法形式規(guī)定，并通過投票方式進(jìn)行。在控制房租政策的作用下，美國(guó)公共住房的租金長(zhǎng)期以來只占低收入家庭收入的25%（現(xiàn)在這一比例已達(dá)30%），其絕對(duì)數(shù)比最低市價(jià)租金低20%。

5.金融政策模式不同

英國(guó)乃至歐洲大部分國(guó)家的公共住房金融模式是通過互助合作性組織或機(jī)構(gòu)聚集住房建設(shè)資金，這些組織或機(jī)構(gòu)一開始只是一些需要建房卻又缺少足夠資金的居民自發(fā)組織成立的，后來隨著住宅和金融業(yè)的發(fā)展，一些投資者也加入到里面，逐漸發(fā)展壯大形成較大規(guī)模。它們一般有兩種組織形式，一種是建房合作社，另一種則是接近金融機(jī)構(gòu)的組織形式。雖然兩者的融資形式存在一定的區(qū)別，但都是通過合作的形式來匯聚建房所需資金，達(dá)到逐步解決居民住房困難問題的目的，英國(guó)的建筑社就是這種典型的組織。

美國(guó)公共住房金融模式的是以住房抵押貸款作為其核心。美國(guó)住房金融市場(chǎng)經(jīng)過長(zhǎng)期多年的發(fā)展壯大，以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的美國(guó)住房金融市場(chǎng)和多種金融衍生產(chǎn)品市場(chǎng)交織成網(wǎng)絡(luò)，并在政府的有效調(diào)控下形成美國(guó)發(fā)達(dá)的住房金融市場(chǎng)。美國(guó)的住房抵押貸款主要上由各類大大小小的私人金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)開發(fā)，其抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)也很發(fā)達(dá)，在二級(jí)市場(chǎng)上，剛發(fā)放的住房抵押貸款可以打包成抵押貸款證券立馬又被賣出去，即兩個(gè)相互銜接、相互促進(jìn)的初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成了美國(guó)發(fā)達(dá)的住房金融市場(chǎng)，在其他一些國(guó)家，住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)很少。在美國(guó)發(fā)達(dá)的住房抵押貸款市場(chǎng)中，政府的主要任務(wù)是調(diào)控住房抵押市場(chǎng)，改善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，以提高住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)健性和有效性。

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