屈渤凱

【摘 要】本文在對(duì)房地產(chǎn)稅理論研究的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的過(guò)程和存在的問(wèn)題，分析了房地產(chǎn)稅制改革的目的和必要性，分析了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅制及其影響，比較改革存在制度糾紛、行政問(wèn)題以及各種障礙，我們提出相應(yīng)的解決方案，并積極探索中國(guó)房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);房產(chǎn)稅;稅制改革

一、房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程和試點(diǎn)情況

（一）房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程

中國(guó)的房產(chǎn)稅制改革經(jīng)歷了三個(gè)轉(zhuǎn)折期：中華人民共和國(guó)成立后改革開(kāi)放前：1951年在《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》中，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并，成立新稅種城市房地產(chǎn)稅，1973年城市房地產(chǎn)稅包括對(duì)個(gè)人和外企等征收的稅款;對(duì)企業(yè)征收的稅款計(jì)入工商稅中。改革開(kāi)放后至20世紀(jì)初：《房產(chǎn)稅暫行條例》從1986年延用至今，明確了征稅對(duì)象是城市、工礦區(qū)經(jīng)營(yíng)類房屋;其余免征，例如個(gè)人非經(jīng)營(yíng)類房屋、農(nóng)村宅基地。20世紀(jì)初至今：黨中央在2003年提出未來(lái)?xiàng)l件允許時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)不收取相關(guān)費(fèi)用，統(tǒng)一收取物業(yè)稅。國(guó)家在2006年，將部分地區(qū)作為試點(diǎn)，開(kāi)展物業(yè)稅空轉(zhuǎn)措施;推動(dòng)了房產(chǎn)稅制改革，并且為下一步的改革奠定了理論、經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。上海、重慶兩地2011年，正式成為改革試點(diǎn)，改革方向近一被探索挖掘;黨中央在2013年明確要求相關(guān)機(jī)構(gòu)加快進(jìn)度，使改革落地。2015年全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃將房產(chǎn)稅法包入其中;至今，房產(chǎn)稅經(jīng)歷這三個(gè)階段，理論與實(shí)踐基礎(chǔ)雄厚，并得到人大常委會(huì)的重點(diǎn)關(guān)注，相信在不久的未來(lái)會(huì)落地。

（二）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況

2011年1月28日，上海和重慶也宣布成為推出房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，房地產(chǎn)改革就此開(kāi)始。到目前為止，這兩個(gè)地方已經(jīng)征收了超過(guò)七年的財(cái)產(chǎn)稅，期間受到了多方的批評(píng)與建議，但沒(méi)有這兩個(gè)地點(diǎn)的試點(diǎn)，我們恐怕也只是空有理論，沒(méi)有實(shí)踐基礎(chǔ)。對(duì)于上海和重慶實(shí)施過(guò)程中的方案，雖然有不同看法，但是不可忽略的是它們?cè)圏c(diǎn)工作對(duì)于中國(guó)稅制改革做出極大貢獻(xiàn)。雖然有各種各樣的意見(jiàn)，但不可忽視的是兩地試點(diǎn)工作對(duì)中國(guó)房產(chǎn)稅改革的巨大貢獻(xiàn)。

1、方案內(nèi)容

（1）征收對(duì)象：重慶主要對(duì)豪華住宅征稅，只有首套可以免稅;對(duì)于老房屋（以方案實(shí)施為時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分新舊），人均免稅面積每人有所不同。上海有戶口因素的影響，對(duì)于上海當(dāng)?shù)厝耸滋追棵庹鳎诙追孔用娣e小于60平方米免稅，其余情況均征稅;非本地戶口者新購(gòu)房屋首套面積低于60平方米免稅，其余情況均征稅;并且在方案實(shí)施之前的房產(chǎn)均不進(jìn)行征稅。

（2）征收稅率：上海和重慶稅率大約在0.4%-1.2%之間，一般對(duì)超出市場(chǎng)價(jià)2倍或3倍以上的房屋征稅較多。

（3）計(jì)稅依據(jù)：上海是評(píng)估值，重慶暫定房產(chǎn)交易價(jià)，時(shí)機(jī)成熟之后，后期計(jì)稅以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。

2、方案分析

首先，上海和重慶人為地分割了一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，就是計(jì)劃執(zhí)行的那一天，邊界雖是明確的，但要采取這個(gè)特定的時(shí)間點(diǎn)來(lái)區(qū)分是否免稅毫無(wú)理論基礎(chǔ)，這是不合理的劃分節(jié)點(diǎn)。買(mǎi)房用途都是一樣的，只是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不同就必須交稅，公平嗎？房產(chǎn)稅的實(shí)施，如果只是為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，就沒(méi)有必要修改法律，行政和財(cái)務(wù)措施就完全足夠了。

其次，在2012年，上海和重慶只是征收了區(qū)區(qū)幾百萬(wàn)元的房產(chǎn)稅，還不足征稅過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。如果一個(gè)稅種覆蓋面積不夠廣，針對(duì)的只是少部分人，那么這個(gè)稅的本質(zhì)就會(huì)暴露。規(guī)避稅款的方法將會(huì)在市場(chǎng)里層出不窮，例如：假離婚，避稅之后，仍然有很多人沒(méi)有繳納稅款，此規(guī)定也就無(wú)法達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。除此之外，方案中存在很多模棱兩可的詞匯，沒(méi)有做細(xì)致的規(guī)定。比如：重慶主要對(duì)于豪華住宅征稅，那么城市郊區(qū)農(nóng)民自己蓋的3層小樓算不算獨(dú)棟？一個(gè)小區(qū)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)比周邊貴上5000元算不算“豪華”？這些規(guī)定可操作性極低。若一項(xiàng)政策在實(shí)施過(guò)程中遇到多種質(zhì)疑，并且可操作性不強(qiáng)，那么最終可能只是一紙空文，政策的原始目標(biāo)將很難達(dá)成。

二、新時(shí)代背景下房地產(chǎn)稅改革所存在的問(wèn)題

（一）稅制設(shè)計(jì)中關(guān)于房地產(chǎn)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于快速曲折增長(zhǎng)的過(guò)程中，主要是由于市場(chǎng)自身發(fā)展和政府行政監(jiān)管這兩大要點(diǎn)。特別是，自2016年以來(lái)，監(jiān)管政策的各個(gè)方面已經(jīng)涵蓋，例如預(yù)付款，利率，湖口和土地政策，雖然這些政策有一定的效果，抑制了房?jī)r(jià)虛漲，但是卻以損害整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)為代價(jià)的。為實(shí)現(xiàn)中共十八大提出的“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的目標(biāo)，我們應(yīng)當(dāng)找出穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的方法，并且理順中央與地方稅權(quán)的關(guān)系。地方當(dāng)局依靠土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)來(lái)獲得大量收入并從土地出讓中填補(bǔ)全部資金，但中國(guó)城市化進(jìn)程放緩，土地資源缺乏的限制，這種模式基本上是不可持續(xù)的，政府終將尋找新的穩(wěn)定收入來(lái)源。

（二）稅收公平問(wèn)題突出

當(dāng)中國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，特別是在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，他們會(huì)遇到很多應(yīng)納稅的環(huán)節(jié)，如增值稅，所得稅，行動(dòng)稅，印花稅等，但房屋到手后，基本上沒(méi)有任何稅負(fù)。目前的情況反映了中國(guó)房地產(chǎn)稅收交易環(huán)節(jié)與自有環(huán)節(jié)嚴(yán)重的稅收失衡。擁有住房的居民不僅可以享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的紅利，還可以通過(guò)借入空置房地產(chǎn)賺取許多短期利潤(rùn)，甚至還出現(xiàn)利用租金月貸的情況，這都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理的漏洞，并將繼續(xù)擴(kuò)大貧富差距。

20世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)基本每4-5年進(jìn)行一輪調(diào)控，這些反復(fù)多次的調(diào)控不僅有行政手段還有各種金融手段。例如：2011年與2016年都對(duì)契稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅等稅種的稅率或優(yōu)惠條件進(jìn)行調(diào)整。但是所有調(diào)節(jié)均發(fā)生在交易環(huán)節(jié)，但是實(shí)踐證明，當(dāng)供小于求時(shí)，會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移的情況，并且對(duì)于交易環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)整，房?jī)r(jià)不減反增，購(gòu)房者壓力進(jìn)一步加大。

三、針對(duì)新時(shí)代下房地產(chǎn)稅改革面臨問(wèn)題的改革思路

（一）以人民為中心，推進(jìn)新時(shí)代房地產(chǎn)稅的公平稅負(fù)

除勞務(wù)收入外，投資收益，特別是房地產(chǎn)的資產(chǎn)收益都是財(cái)富增長(zhǎng)的表現(xiàn)。近年來(lái)，許多購(gòu)房者享受了巨大的經(jīng)濟(jì)紅利，資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的絕對(duì)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期的勞動(dòng)收入。很多人開(kāi)始囤房，這些行動(dòng)擴(kuò)大了中國(guó)已經(jīng)嚴(yán)重的貧富差距，甚至成為我們社會(huì)的主要矛盾之一。政府應(yīng)通過(guò)二次分配協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)行為，使得貧富差距與財(cái)產(chǎn)收入進(jìn)一步縮小，因此非常有必要推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

（二）立法推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，提供法律依據(jù)

房地產(chǎn)稅改革后，對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收將增加持有成本，擁有多套非自住房屋的業(yè)主將出售剩余房產(chǎn)，增加二手房市場(chǎng)供應(yīng)，或出租剩余房產(chǎn)，并增加租賃市場(chǎng)產(chǎn)品數(shù)量。這兩種選擇都會(huì)影響社會(huì)資源的分配，并在降低空缺率和提高資源效率方面發(fā)揮作用。提高所有權(quán)成本將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資或投機(jī)者數(shù)量。在供給增加，需求減少的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加穩(wěn)定，國(guó)家不必采取行政手段進(jìn)行調(diào)控，即可促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)稅的出臺(tái)是我國(guó)目前調(diào)控樓市的重心。本文在對(duì)房地產(chǎn)稅理論研究的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的過(guò)程和存在的問(wèn)題，分析了房地產(chǎn)稅制改革的目的和必要性，分析了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅制及其影響，比較改革存在制度糾紛、行政問(wèn)題以及各種障礙，我們提出相應(yīng)的解決方案，并積極探索中國(guó)房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)。

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