賴迪輝,宗 菲

(天津城建大學(xué) a.經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院b.天津城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究中心,天津 300384)

1 引言

公租房是指政府投資并提供政策支持,限定戶型面積并按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的租賃型保障性住房,保障對(duì)象主要是城市中等偏下收入群體。隨著以租賃保障為主的保障房體系的逐步建立,公租房已成為中國保障房體系的主導(dǎo)形式。準(zhǔn)入退出政策作為公租房有效運(yùn)轉(zhuǎn)的核心,一方面在準(zhǔn)入側(cè)通過對(duì)使用者資質(zhì)的嚴(yán)格界定,杜絕公租房資源的違規(guī)申報(bào)與占用,確保住房保障財(cái)政支出的高效利用;另一方面在退出側(cè),在住房使用者家庭收入和財(cái)產(chǎn)狀況的動(dòng)態(tài)界定中,甄別退出租戶,確保公租房服務(wù)對(duì)象的良性循環(huán)和社會(huì)福利效應(yīng)上升。從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看,公租房準(zhǔn)入退出政策實(shí)質(zhì)是一種社會(huì)博弈規(guī)則,是約束人們在公租房領(lǐng)域互動(dòng)的行為框架[1]。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)契約和交易成本,租戶與公租房管理部門和市場建立契約關(guān)系,產(chǎn)生相應(yīng)的交易費(fèi)用,而租賃權(quán)的獲得與剝奪界定就是為節(jié)約因建立契約關(guān)系而產(chǎn)生的成本[2]。作為比較優(yōu)勢的重要組成部分,交易成本在一定程度上都由政策質(zhì)量決定,準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量對(duì)公租房乃至保障房體系有著至關(guān)重要的作用。由此可見,提高公租房準(zhǔn)入退出政策的質(zhì)量,是各級(jí)政府及相關(guān)管理部門始終追尋的一個(gè)基本目標(biāo),也是提升政府治理能力的重要導(dǎo)向要求。我國提出“堅(jiān)持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)、社會(huì)政策要托底”的政策思路,對(duì)公租房準(zhǔn)入退出政策的質(zhì)量提出了更高要求。

目前常見的政策質(zhì)量測度方法有“3E”法、標(biāo)桿管理法、360度評(píng)價(jià)法、數(shù)據(jù)包絡(luò)法(DEA)等，但上述方法隨著評(píng)價(jià)活動(dòng)的深化,暴露出諸多弊端。如“3E”法的指標(biāo)僅限于經(jīng)濟(jì)、效率和效益,較片面和單一,過于偏重歷史數(shù)據(jù)[3];標(biāo)桿管理的動(dòng)態(tài)調(diào)校能力偏弱[4];360度測評(píng)可能會(huì)在組織中造成緊張氣氛,如文化震蕩、專斷、組織成員忠誠的消失、監(jiān)督失效、裙帶關(guān)系等[5];DEA算法的相對(duì)有效性特征是其自身的局限性所在,容易出現(xiàn)評(píng)價(jià)結(jié)果高于實(shí)際政策效果的現(xiàn)象[6]。傳統(tǒng)的政府績效評(píng)價(jià)體系注重工作實(shí)績,缺乏從全局角度確立長遠(yuǎn)目標(biāo)和愿景,考核內(nèi)容多傾向?qū)M織內(nèi)部進(jìn)行評(píng)價(jià),缺乏外部平衡,難以反映廣大民眾對(duì)政府政策的績效預(yù)期,既不利于政府部門及時(shí)有效地提升工作質(zhì)量,也不利于組織成員的成長。

針對(duì)上述問題,部分學(xué)者基于平衡計(jì)分卡對(duì)政策質(zhì)量進(jìn)行了測度[7]。平衡計(jì)分卡是一種績效評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)框架,目前已廣泛運(yùn)用于企業(yè)、政府和非營利性組織。但由于公共部門組織面臨著持續(xù)的問責(zé)制壓力,以企業(yè)為基礎(chǔ)構(gòu)建起來的平衡計(jì)分卡在公共部門直接運(yùn)用是非常困難的。在此情景下“超越平衡計(jì)分卡”理念就應(yīng)運(yùn)而生,超越平衡計(jì)分卡是對(duì)原有平衡計(jì)分卡評(píng)價(jià)框架、尺度、維度進(jìn)行跨越式提升后形成的一種新的質(zhì)量評(píng)價(jià)范式。它與原有平衡計(jì)分卡相比存在三方面的“超越”:①“超?！薄匠Ｒ?guī)的評(píng)價(jià)框架。公租房具有公益性質(zhì),超越平衡計(jì)分卡針對(duì)這一特點(diǎn)重構(gòu)由政策價(jià)值、服務(wù)對(duì)象(租戶)、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與發(fā)展能力四個(gè)維度展開測評(píng)框架,并在目標(biāo)以及指標(biāo)的設(shè)置上通過戰(zhàn)略地圖強(qiáng)調(diào)保持戰(zhàn)略聚焦。②“超標(biāo)”——超越標(biāo)準(zhǔn)的戰(zhàn)略地圖模式。超越平衡計(jì)分卡模式在準(zhǔn)入退出政策影響的機(jī)理基礎(chǔ)上,系統(tǒng)表達(dá)了各維度與組織間運(yùn)行反饋的規(guī)律,全面增強(qiáng)了對(duì)準(zhǔn)入退出復(fù)雜過程的理解。③“超前”——超越目前平衡計(jì)分卡的評(píng)價(jià)深度。在傳統(tǒng)平衡計(jì)分卡模式下,政府部門的績效評(píng)價(jià)指標(biāo)多從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、資源發(fā)展、人民生活等結(jié)果性指標(biāo)出發(fā),忽略了對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程的管理,這種重結(jié)果輕過程的績效評(píng)價(jià)勢必造成政府管理的短視行為,影響政府整體戰(zhàn)略的貫徹落實(shí)和社會(huì)的長期發(fā)展。超越平衡計(jì)分卡加入衡量政府提供公共產(chǎn)品和服務(wù)過程的指標(biāo),全面概括了影響公租房準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量的關(guān)鍵因素和管理過程,客觀公正地對(duì)公租房運(yùn)行的優(yōu)良程度進(jìn)行測度。

2 公租房準(zhǔn)入退出理論框架

根據(jù)公租房準(zhǔn)入退出的發(fā)展戰(zhàn)略與愿景,公租房準(zhǔn)入退出政策評(píng)價(jià)與傳統(tǒng)企業(yè)績效評(píng)價(jià)在財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)層面存在著一定的差異。在日常營運(yùn)過程中,財(cái)務(wù)層面應(yīng)側(cè)重于控制而不是創(chuàng)造收益,非財(cái)務(wù)層面應(yīng)更加側(cè)重于流程管理的優(yōu)化、住房保障管理部門發(fā)展能力的提升與租戶幸福感的提高,對(duì)傳統(tǒng)平衡計(jì)分卡進(jìn)行改進(jìn)[8],重構(gòu)政策價(jià)值、服務(wù)對(duì)象(租戶)、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與發(fā)展能力四個(gè)維度,形成測度政策質(zhì)量的超越平衡計(jì)分卡模型(圖1)。主要包括：①政策價(jià)值維度。公租房準(zhǔn)入退出政策的實(shí)施不是以盈利為目的,它面臨的是建設(shè)管理運(yùn)營等相關(guān)成本節(jié)約、政府合法收入(如稅收)增加、社會(huì)效益(如租戶獲得感)提高等方面的壓力。因此,把財(cái)務(wù)維度調(diào)整為政策價(jià)值維度,即實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)入退出政策價(jià)值的最大化。②租戶維度。公租房準(zhǔn)入退出政策面向的服務(wù)群體是滿足特定條件的租戶,政府部門會(huì)從“解決中低收入群體的住房保障問題”這一使命出發(fā),通過向租戶提供服務(wù),提高租戶的獲得感，使準(zhǔn)入退出政策價(jià)值最大化。在實(shí)施公租房準(zhǔn)入退出政策過程中,要?jiǎng)討B(tài)并客觀地評(píng)價(jià)租戶的滿意度,通過租戶服務(wù)反饋完善準(zhǔn)入退出政策。③內(nèi)部流程維度。內(nèi)部流程是為了達(dá)到特定政府價(jià)值取向目標(biāo)而由不同人員共同完成的一系列活動(dòng)，活動(dòng)之間遵循工序與事先界定好的內(nèi)容、方式、責(zé)任等。該維度以提高政府核心競爭力為導(dǎo)向,以管理內(nèi)部中影響政策實(shí)施水平的因素為出發(fā)點(diǎn),利用層次性管理結(jié)構(gòu),把內(nèi)部運(yùn)行狀況與外部制度環(huán)境有機(jī)地結(jié)合在一起,通過重塑權(quán)力流程,使公共權(quán)力有效使用[9],促進(jìn)政府從“掌舵者”向“服務(wù)者”轉(zhuǎn)變。④學(xué)習(xí)與發(fā)展能力維度。學(xué)習(xí)與發(fā)展能力維度強(qiáng)調(diào)政府在不斷學(xué)習(xí)過程中,保持與準(zhǔn)入退出政策外部環(huán)境在物質(zhì)、人員、信息、文化等方面的良性互動(dòng)和有效響應(yīng),加強(qiáng)學(xué)習(xí)能力和應(yīng)對(duì)變化的管理能力,通過改革創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量的全面提升。

從圖1可見,處于頂層的政策價(jià)值維度,以實(shí)現(xiàn)公租房準(zhǔn)入退出政策價(jià)值最大化為目標(biāo),并以準(zhǔn)入戰(zhàn)略和退出戰(zhàn)略作為輔助。租戶維度是整個(gè)戰(zhàn)略的核心,以提高目標(biāo)租戶的滿意度(價(jià)值鏈價(jià)值最大化)為目標(biāo),其中將目標(biāo)租戶劃分為準(zhǔn)入租戶、入住租戶、待退租戶。針對(duì)準(zhǔn)入租戶,建立更加嚴(yán)密的準(zhǔn)入篩查制度;針對(duì)入住租戶,利用更具競爭力的租金;針對(duì)待退租戶,提供更低的退出成本。對(duì)這三類租戶三管齊下,提升租戶的整體滿意度。內(nèi)部流程維度解釋了組織的業(yè)務(wù)流程和具體行為,以確保準(zhǔn)入篩選及退出甄別工作的效果和效率,從高效營銷、持續(xù)創(chuàng)新、精益運(yùn)營、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理四個(gè)方面入手采取改進(jìn)措施。學(xué)習(xí)與發(fā)展能力維度明確支持高優(yōu)先級(jí)的流程和活動(dòng)所需的能力、方法、技術(shù)和工作氛圍,以培養(yǎng)有能力的管理團(tuán)隊(duì)為目標(biāo),分別從人力資本、IT資本、組織資本三方面推動(dòng)準(zhǔn)入退出管理工作水平的提升。總體而言,政策價(jià)值與服務(wù)對(duì)象是目的,內(nèi)部管理、學(xué)習(xí)與發(fā)展能力指標(biāo)是手段,手段服從于目的,目的指引了手段(圖2)。

圖1 超越平衡計(jì)分卡基礎(chǔ)指標(biāo)結(jié)構(gòu)

3 公租房準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量測度

3.1 測度指標(biāo)體系的構(gòu)建

新常態(tài)下的公租房準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量需要更科學(xué)的方法進(jìn)行測度,從多環(huán)節(jié)、多層面準(zhǔn)確地分析和判斷公租房準(zhǔn)入退出政策運(yùn)行的軌跡與態(tài)勢,這就需要建立一套科學(xué)合理的政策質(zhì)量測度體系。超越平衡計(jì)分卡的準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量測度指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)體現(xiàn)以下理念:①由商業(yè)績效觀向民生績效觀轉(zhuǎn)變。避免商業(yè)績效觀帶來的忽視公共目標(biāo)與私人目標(biāo)之間的差異,對(duì)公民權(quán)利與部門能力發(fā)展等短視行為。②樹立“以人為中心”的發(fā)展觀理念,考核不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo),還應(yīng)包含社會(huì)福利指標(biāo)。③延長指標(biāo)基期,注重長短期指標(biāo)結(jié)合。按照上述原則和要求,本文從政策價(jià)值、服務(wù)對(duì)象(租戶)、政府內(nèi)部流程、政府學(xué)習(xí)和發(fā)展能力四個(gè)維度構(gòu)建基于超越平衡計(jì)分卡的政策質(zhì)量測度體系(表1)。

3.2 對(duì)準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量的綜合評(píng)價(jià)

由于公租房準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量測度是一個(gè)典型的涉及到多因素的綜合指標(biāo)考評(píng)問題,因此不僅要考慮政策本身的合理性,還要綜合考慮政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境及社會(huì)環(huán)境等多方面的影響因素和制約條件,且存在部分指標(biāo)難以準(zhǔn)確量化。模糊綜合評(píng)價(jià)法是一種解決復(fù)雜化、主觀化信息的評(píng)價(jià)方法,利用模糊隸屬度理論量化原本具有模糊性和定性化特征的因素,使準(zhǔn)入退出政策評(píng)價(jià)過程中指標(biāo)的篩選、指標(biāo)權(quán)數(shù)的確定、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選擇結(jié)果更具有科學(xué)性和客觀性[10]。

建立因素集:文中因素集即為公租房準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量測度指標(biāo)體系中的評(píng)價(jià)指標(biāo),不同層次的評(píng)價(jià)指標(biāo)組成不同的因素集。依據(jù)評(píng)價(jià)的四個(gè)維度,將因素集A分為4個(gè)因素子集:A={A1,A2,A3,A4},每個(gè)因素子集Ai(i=1,2,3,4)有n個(gè)元素,即Ai={B1,B2…Bn},依次類推直到確定因素子集Ci。

建立權(quán)重集:根據(jù)準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量測度體系的層次結(jié)構(gòu)特點(diǎn),引入層次分析法來確定各指標(biāo)權(quán)重集[11]。根據(jù)相關(guān)住房保障權(quán)威專家的咨詢意見,采用“1—9尺度”對(duì)因素進(jìn)行兩兩比較評(píng)分,對(duì)重要性程度賦值,構(gòu)造判斷矩陣,得到一級(jí)指標(biāo)判斷矩陣(表2)。

圖2 超越平衡計(jì)分卡的公租房準(zhǔn)入退出流程優(yōu)化示意圖

一級(jí)指標(biāo)戰(zhàn)略主題二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)政策價(jià)值維度A1實(shí)現(xiàn)效益最大化經(jīng)濟(jì)效益B1資產(chǎn)使用率C1近5年年均成本下降率C2投資收益率C3社會(huì)效益B2住房補(bǔ)貼覆蓋率C4保障人群對(duì)現(xiàn)有生活滿意度C5增加政府財(cái)源B3上級(jí)財(cái)政專項(xiàng)撥款總額C6公租房建設(shè)領(lǐng)域社會(huì)融資總額C7服務(wù)對(duì)象(準(zhǔn)租戶+租戶+退出租戶)維度A2為租戶提供滿意服務(wù)租戶滿意度B4對(duì)受理行政行為態(tài)度滿意度C8對(duì)準(zhǔn)入退出政策滿意度C9對(duì)房屋質(zhì)量滿意度C10租戶準(zhǔn)入水平B5搖號(hào)合理性C11前期申請透明度C12公租房分配率C13租戶退出水平B6年均租戶退出率C14后期信息核查完備度C15退出機(jī)制合理性C16

(續(xù)表1)

一級(jí)指標(biāo)戰(zhàn)略主題二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)內(nèi)部流程維度A3確保政府工作人員工作效果和效率行政服務(wù)與溝通質(zhì)量B7部門協(xié)作滿意度C17在線申報(bào)、投訴法定時(shí)間內(nèi)響應(yīng)率C18廉潔行政B8腐敗類案件涉案人數(shù)占行政機(jī)關(guān)人數(shù)的比例C19網(wǎng)絡(luò)反饋工作作風(fēng)問題C20行政效率B9行政經(jīng)費(fèi)占財(cái)政支出的比率C21行政接待費(fèi)用占行政支出比率C22管理流程B10對(duì)改革與創(chuàng)新能力滿意度C23政策的連貫性、穩(wěn)定性與有效性C24學(xué)習(xí)與發(fā)展能力維度A4培養(yǎng)有能力的管理團(tuán)隊(duì)組織變革與發(fā)展B11制度創(chuàng)新數(shù)量C25信息系統(tǒng)靈敏度與更新程度C26人員素質(zhì)B12每年員工培訓(xùn)學(xué)時(shí)C27成員培訓(xùn)人數(shù)占行政人員總數(shù)比例C28本科以上學(xué)歷員工比例C2940歲以下年輕員工所占比例C30

表2 一級(jí)指標(biāo)判斷矩陣

表3 準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量測度指標(biāo)權(quán)重

0.20.30.40.10.20.30.40.10.30.20.50

經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)層對(duì)應(yīng)的因素權(quán)重矩陣為:WB1=( 0.2255 0.1007 0.6738)。利用綜合評(píng)價(jià)模型,得出“經(jīng)濟(jì)效益”的模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果為:PB1=WB1×RB1=(0.2674 0.2326 0.4674 0.0326)。由評(píng)價(jià)等級(jí)值向量V=(100,75,50,25)T可得專家對(duì)“經(jīng)濟(jì)效益”指標(biāo)的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為:F=PB1×V=(0.2674，0.2326，0.4674 ，0.0326)×(100,75,50,25)T=68.3690。結(jié)果在50—75之間,說明政策價(jià)值維度中經(jīng)濟(jì)效益的認(rèn)可為良好。同理可得到其余11個(gè)二級(jí)指標(biāo),即社會(huì)效益、增加政府財(cái)源、租戶滿意度、租戶準(zhǔn)入水平、租戶退出水平、行政服務(wù)與溝通質(zhì)量、廉潔行政、行政效率、管理流程、組織變革與發(fā)展、人員素質(zhì)的模糊綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)分別為68.750、72.500、61.936、63.791、61.372、73.500、72.500、58.000、72.500、68.500、62.172。在此基礎(chǔ)上,利用第二級(jí)綜合評(píng)價(jià)模型Pi=Wi×Rij,結(jié)合F=Pi×V,可對(duì)政策價(jià)值維度、租戶維度、內(nèi)部流程維度和學(xué)習(xí)與發(fā)展能力維度4個(gè)指標(biāo)進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)并計(jì)算出評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)分別為68.995、62.150、65.961、66.918。最后通過加權(quán)求平均值計(jì)算出準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量的綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為64.456。

根據(jù)綜合評(píng)分的結(jié)果,天津市公租房準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量的得分為64.456分,對(duì)照評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)集得出政策的整體質(zhì)量水平為“良”,表明天津市公租房準(zhǔn)入退出政策的大部分政策目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn),達(dá)到了預(yù)期的效益和影響。就單個(gè)維度而言,政策價(jià)值維度的綜合得分最高,其他依次為學(xué)習(xí)與發(fā)展能力維度、內(nèi)部流程維度、租戶維度。“A1政策價(jià)值”維度得分較高說明天津市現(xiàn)行準(zhǔn)入退出政策在政策價(jià)值的把握上比較到位,體現(xiàn)了政府關(guān)注民生、踐行國家“讓全體人民住有所居”的理念和決心,也肯定了發(fā)展公租房帶來的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。但天津市公租房準(zhǔn)入退出管理過程在“B4租戶滿意度、B6租戶退出水平、B9行政效率”上潛藏了一部分容易被忽視的問題:公租房“租戶滿意度”等級(jí)不高,公租房的建筑環(huán)境、區(qū)位環(huán)境、租賃價(jià)格、鄰里環(huán)境在一定時(shí)期很難達(dá)到租戶的預(yù)期水平,這是未來規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營管理過程中應(yīng)著重改進(jìn)的地方。同時(shí),近年來天津市在公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的確定、住房的申請程序方面重視力度較大,由于退出程序復(fù)雜和后期信息監(jiān)督困難,退出端重視力度不夠,致使租戶退出水平較低,說明天津市公租房在退出側(cè)仍需加大監(jiān)管力度,主要從加強(qiáng)準(zhǔn)入信息核查、引導(dǎo)待退租戶有序退出、提高退出機(jī)制合理性等方面入手?！癇9行政效率”表現(xiàn)為“中”,說明天津市公租房準(zhǔn)入退出管理在提高業(yè)務(wù)處理效率等方面還有很大的提升空間。

4 提高公租房準(zhǔn)入退出政策的對(duì)策與建議

4.1 健全新型公租房組織管理機(jī)構(gòu)

超越平衡記分卡的內(nèi)部流程指標(biāo)要求建立完善的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制,而目前我國公租房管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)與運(yùn)作模式仍不夠明晰,對(duì)是建立單一職能機(jī)構(gòu)還是現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)體的兼職機(jī)構(gòu)，如何協(xié)調(diào)成本花費(fèi)和公共服務(wù)功能的關(guān)系等方面的問題尚不明確,而這些都直接決定了運(yùn)營機(jī)構(gòu)的生命力。因此,地方政府要順應(yīng)公租房建設(shè)發(fā)展需要,結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況,成立住房保障管理中心,整合房屋管理局、人力資源和社會(huì)保障局、物價(jià)局等各部門分散的信息,按照“市—區(qū)—街道”的三級(jí)管理模式運(yùn)作,即市級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公共租賃住房相關(guān)政策的制定、住房信息發(fā)布、補(bǔ)貼租金標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一和統(tǒng)籌各區(qū)縣有關(guān)部門的工作等;區(qū)縣機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本轄區(qū)公租房的申請對(duì)象初審與配租實(shí)施工作;街道級(jí)機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的申請家庭住房的準(zhǔn)入退出核查工作。最終形成“大數(shù)據(jù)+大管理”的全新部門管理體系,加快辦公流程,全面保障公租房的投資、建設(shè)和管理,高效推進(jìn)公租房一體化管理工作,促進(jìn)政策質(zhì)量的全面提升[13]。

4.2 強(qiáng)化人本管理理念

政府管理部門在管理和服務(wù)中要不斷地創(chuàng)新流程管理方式,保持與管理能力要求、信息快速變化與租戶住房滿意度等方面的良性互動(dòng)和有效響應(yīng),通過改革與創(chuàng)新提質(zhì)增效地提供公租房服務(wù)。利用大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù),完善公租房準(zhǔn)入退出信息共享平臺(tái),橫向上改革各級(jí)行政體制和整合部門人員及職能關(guān)系,縱向上調(diào)整上下級(jí)機(jī)構(gòu)關(guān)系,自上而下地對(duì)各級(jí)機(jī)構(gòu)間信息共享平臺(tái)做出統(tǒng)一規(guī)劃,為租戶收入信息、住房的甄別提供服務(wù),增強(qiáng)住房保障的準(zhǔn)確性與針對(duì)性,提高監(jiān)管工作的效率[14]。在培養(yǎng)具有“行業(yè)專家”能力的管理團(tuán)隊(duì)的同時(shí),推動(dòng)政策質(zhì)量提升;將租戶個(gè)人利益與政府整體目標(biāo)緊密結(jié)合在一起,從公租房租戶維度入手,強(qiáng)調(diào)社會(huì)管理“以人為本”的理念,設(shè)計(jì)相關(guān)信息的獲取渠道,建立公租房使用與管理信息庫,定期對(duì)租戶家庭人口、收入及住房變動(dòng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行更新。加強(qiáng)對(duì)公租房準(zhǔn)入退出管理的軟環(huán)境建設(shè),加大社會(huì)監(jiān)督力度,拓寬信訪舉報(bào)渠道。

4.3 制定多層次全覆蓋的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

相關(guān)管理機(jī)構(gòu)必須監(jiān)測政府內(nèi)部的運(yùn)作效率,針對(duì)準(zhǔn)入過程設(shè)計(jì)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),建立公租房申請者信用檔案,為信用評(píng)定等級(jí),等級(jí)高的申請者將在未來申請中享有優(yōu)先權(quán)和優(yōu)惠政策。條件成熟時(shí),公租房申請者信用檔案將并入個(gè)人信用檔案統(tǒng)一管理。根據(jù)收入審核劃分人群,優(yōu)先考慮符合要求的低收入住房困難人群,同時(shí)提高租金并附加其他租房條件,甄選中等收入人群。住房保障管理部門與銀行、社保、公積金、民政、勞動(dòng)等部門實(shí)行信息共享,以便如實(shí)核查申請家庭的收入、資產(chǎn)等情況[15]。各市區(qū)級(jí)機(jī)構(gòu)可建立多部門聯(lián)動(dòng)、跨地區(qū)的個(gè)人征信管理體系,對(duì)被保護(hù)信息進(jìn)行監(jiān)控,街道級(jí)機(jī)構(gòu)可定期公示和審查轄區(qū)租戶信息,提高準(zhǔn)入審核制度的科學(xué)性,從而有效提升準(zhǔn)入政策質(zhì)量,確保公租房的可持續(xù)運(yùn)營與長效機(jī)制的建立。2017年,天津市住保辦發(fā)布《關(guān)于受理公租房項(xiàng)目登記有關(guān)事項(xiàng)的通告》提出要結(jié)合公租房房源情況,啟動(dòng)公租房項(xiàng)目房源登記工作,相關(guān)管理機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定,審核持有效信件的家庭相關(guān)信息,從準(zhǔn)入端推動(dòng)公租房項(xiàng)目的出租工作。

4.4 采用人性化與法制化并舉的管理模式

目前,天津市逐步提高了廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼、廉租住房租房補(bǔ)貼和經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼等“三種補(bǔ)貼”的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),使其與城市居民可支配收入的增幅保持聯(lián)動(dòng),準(zhǔn)入端政策績效良好。退出端很多租戶考慮到退出后租住條件尚不明朗,缺乏退出后的保障制度等問題而不愿主動(dòng)退出廉租房,因此合理的退出標(biāo)準(zhǔn)和退出后的保障方案將極大提高待退租戶的退出意愿,確保租戶平穩(wěn)有序退出。可采用建立公租房退出緩沖時(shí)間的辦法(通常在計(jì)劃退出日到期時(shí)向后延長12個(gè)月),每月象征性地提高租金,實(shí)現(xiàn)退出行為的“溫和軟著陸”。建立相應(yīng)的配套管理機(jī)制,改變目前以家庭人均月收入作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的“一刀切”做法，充分考慮家庭人口結(jié)構(gòu),就業(yè)意愿等因素對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的影響,設(shè)定彈性退出限額標(biāo)準(zhǔn),以降低租戶的相對(duì)剝奪感,間接提升準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量。在加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)處罰和行政處罰力度的同時(shí),將嚴(yán)重違規(guī)人員移交至司法部門處理,以進(jìn)一步提升公租房準(zhǔn)入退出政策分配環(huán)節(jié)懲戒機(jī)制的嚴(yán)肅性和威懾力。

4.5 培育租戶獲得感向追求感的轉(zhuǎn)移路徑

管理部門應(yīng)加強(qiáng)準(zhǔn)入退出政策的宣傳力度,整合社會(huì)各界力量和資源,打破主要由政府相關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壟斷的封閉式住房政策信息網(wǎng)絡(luò),推動(dòng)政策創(chuàng)新,讓全社會(huì)都認(rèn)識(shí)到準(zhǔn)入退出政策實(shí)施的重要意義和作用,形成福利制度社會(huì)觀的廣泛共識(shí)。建立對(duì)住房保障申請者失信的懲罰措施,以減少保障的不公平現(xiàn)象。作為政府主管部門,應(yīng)建立并鞏固尋訪制度,消除人們固有的抵觸情緒和態(tài)度,在各個(gè)方面給予租戶業(yè)務(wù)協(xié)助和生活關(guān)懷。鼓勵(lì)租戶成立“租戶管理委員會(huì)”，積極參與小區(qū)管理,加強(qiáng)與物業(yè)管理企業(yè)的溝通,督促物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施效果,全面增強(qiáng)租戶的獲得感,持續(xù)推動(dòng)準(zhǔn)入退出政策質(zhì)量的提升[16]。注重小區(qū)配套設(shè)施、文化與環(huán)境建設(shè)質(zhì)量,通過配套基礎(chǔ)設(shè)施影響租戶的謀生方式,為他們在教育和健康等公共服務(wù)方面創(chuàng)造就業(yè)崗位，實(shí)現(xiàn)就業(yè)的前置條件。將求職者和工作崗位、租戶與公共服務(wù)連接起來,定期開展租戶創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)活動(dòng),在公租房小區(qū)內(nèi)營造追求更加優(yōu)質(zhì)居住條件的氛圍,形成強(qiáng)有力的追求幸福感的精神合力,培育租戶從獲得感向追求感轉(zhuǎn)移,引導(dǎo)租戶有序退出公租房。