摘要：隨著國家對城市群發(fā)展相關政策的不斷出臺，人口集聚效應及虹吸效應明顯，在規(guī)模經(jīng)濟，不完全競爭和技術溢出的推動下，各種生產(chǎn)要素也自發(fā)地匯聚到資本回報率高的地方。城市群正逐步成為未來經(jīng)濟發(fā)展新的增長極。文章對主要城市群進行有針對性分析，重點選取涉及經(jīng)濟社會發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關評判指標，對城市群及其房地產(chǎn)市場發(fā)展特征、未來增長潛力做出判斷，為相關機構提供決策參考。

關鍵詞：城市群;房地產(chǎn)市場;發(fā)展特征;結論建議

一、 引言

城市群是城市化的一種新形式，是支撐經(jīng)濟社會發(fā)展、區(qū)域協(xié)調與平衡、國際競爭與合作的重要平臺（顧超林，2011）。都市圈是以特大城市或輻射功能強的大城市為主導，以1小時通勤圈為范圍的城市化空間形態(tài)（董曉峰，2005）。城市群可包含數(shù)個城市圈，構成相互促進、協(xié)同發(fā)展的聯(lián)合體（王春艷，2007）。

從十九大報告到各部委政策的發(fā)布，構建大城市，中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的城市結構，推動城市群空間形態(tài)的發(fā)展成為熱點。在規(guī)模經(jīng)濟，技術溢出和不完全競爭的推動下，各種生產(chǎn)要素也自發(fā)地匯聚到資本回報率高的地方，城市群的興起已成為經(jīng)濟社會發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象（劉志珍，2017）。鑒于以上背景，本文通過對比分析、系統(tǒng)研判十二個城市群的發(fā)展特征，以及城市群房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)，預判未來城市群的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場的前景機遇。

二、 近年城市群政策梳理

城市群在促進經(jīng)濟增長和推進我國城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮著舉足輕重的重要作用，從中央到各部委，關于支持區(qū)域發(fā)展的政策文件不斷增加，也反映出城市群正成為未來發(fā)展的焦點。

1. 中央政策文件。（1）2010年12月，國務院發(fā)布《國家主要功能區(qū)規(guī)劃》，主要提出構建以“兩橫三縱”為主體的城市化戰(zhàn)略格局，概述中國主要城市群的范圍和功能定位;（2）2014年3月，國務院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，建議以城市群為主要形式，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調發(fā)展。建議優(yōu)化東部地區(qū)城市群，培育中西部城市群，建立城市群發(fā)展協(xié)調機制，促進各城市協(xié)調發(fā)展;（3）2016年2月，國務院發(fā)布關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》，提出要加快城市群建設，編制和實施多項城市群發(fā)展規(guī)劃，促進城市群基礎設施一體化，協(xié)調推進重大能源基礎設施和能源市場一體化;（4）2016年3月，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》提出要以城市群為主要形式，加快城市群的發(fā)展。

2. 各部委政策文件。（1）2019年2月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布了《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》，建議促進基礎設施一體化，加強城市間的分工，建立統(tǒng)一的開放市場，實現(xiàn)大都市區(qū)的城市化，形成一批具有全球影響力的大都市區(qū);（2）2019年3月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，明確要進一步推動城市群發(fā)展，加快京津冀協(xié)調發(fā)展，加快長三角區(qū)域一體化，建設粵港澳大灣區(qū)。堅持中心城市引領城市群發(fā)展，增強中心城市輻射力，形成高質量發(fā)展的重要推動力。

三、 城市群主要發(fā)展指標比較

趙麗琴（2019）認為經(jīng)濟發(fā)展水平、要素集聚與擴散能力、第三產(chǎn)業(yè)占比等是影響城市群發(fā)展的重要因素。我們通過系統(tǒng)梳理12個城市群的經(jīng)濟社會發(fā)展和房地產(chǎn)市場的指標，以期望達到認識城市群之間發(fā)展的差異性以及各自獨有的特征，幫助我們更好解讀國家戰(zhàn)略以及可能帶來的投資機會。

首先我們可以看到粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群和京津冀城市群各項發(fā)展指標均位居前列，反映出當?shù)亟?jīng)濟活躍，人口流動頻繁，房地產(chǎn)市場需求旺盛，可以成為城市群發(fā)展的第一梯隊。其突出形態(tài)特征表現(xiàn)為每個城市群均有多個核心城市，形成以每個核心城市為中心的都市圈，并且都市圈之間協(xié)同發(fā)展的模式。

其次則為成渝城市群、長江中游城市群、山東半島城市群和海峽兩岸城市群、中原城市群，這幾個城市群在近幾年國家利好不斷的扶持推動下，經(jīng)濟增長速度較快，人口和資源聚集效應不斷增強，房地產(chǎn)市場也迎來供需兩旺的態(tài)勢，可以成為城市群發(fā)展的第二梯隊。

最后則是關中城市群、黔中城市群、滇中城市群和北部灣城市群等，其顯著特征表現(xiàn)為每個城市群暫時僅有一個核心城市，城市群內部城市之間發(fā)展差異較大，人口和資源也多向核心城市匯聚，但該地區(qū)經(jīng)濟增速較快，在國家大力提倡城鎮(zhèn)化、城市落戶制度改革的推動下，未來經(jīng)濟社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿機遇。可以成為城市群發(fā)展的第三梯隊。下面將從城市群經(jīng)濟社會發(fā)展方面和城市群房地產(chǎn)市場發(fā)展方面進行詳細剖析。

1. 城市群經(jīng)濟社會發(fā)展指標。

（1）2018年長三角城市群、京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)GDP總量均在80 000億元以上，分別為178 642億元、83 819億元和81 048億元，全國占比分別為20%、9%和9%。雖然京津冀，粵港澳大灣區(qū)與長三角經(jīng)濟總量之間仍存在較大差距，但三者的發(fā)展水平和潛力基本等同。長三角城市群屬于經(jīng)濟規(guī)模最大，一體化程度最高的城市群。它的發(fā)展水平和潛力自然是不言而喻的（Kim Min，2018）。其26個城市的發(fā)展相對平衡，上海在全國的GDP排名第一，超過3萬億元。與此同時，有4個城市超過1萬億元，7個城市超過5 000億元。未來，長三角城市群將繼續(xù)以上海為核心，以南京、杭州、合肥為分中心，構建長三角一體化發(fā)展。

而粵港澳大灣區(qū)作為我國首個世界級大灣區(qū)，有香港這種世界級的金融中心，未來有實力比肩甚至超越美國紐約大灣區(qū)?；浉郯某鞘腥旱?1個城市不如長三角城市群的26個城市。然而，就城市的平均GDP而言，廣東，香港和澳門的城市群平均每個城市9 005億元，遠遠超過長三角城市群的6 870億元。城市化率也達到86%，成為全國城市化率最高的區(qū)域，遠遠超過長三角城市群的71%。

2. 未來的城市發(fā)展預判。城市群核心城市的房地產(chǎn)市場需求依然強勁。受益于行業(yè)的不斷轉型和升級，核心城市人口的持續(xù)凈流入預計將推動大量增量購房。與此同時，居民收入穩(wěn)步增長，購買力普遍較強，改善購房需求將繼續(xù)得到釋放，預計交易量和價格將保持在較高水平。以北京，上海，廣州，深圳為代表的一線核心城市的土地供應長期受到限制，主要城市的熱門住宅用地是稀缺資源，短期內供不應求的市場格局難以扭轉。從長遠來看，房價仍面臨一定的上漲壓力。其他城市的開發(fā)強度不是很大，還有很大空間，對于未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有較大承載力。

核心城市周邊城市房地產(chǎn)市場前景依舊看好。得益于城市群協(xié)同發(fā)展加速推進，城市群內形成不同的都市圈，既相互促進又相互融合，核心城市和周邊城市將在交通，工業(yè)，信息和公共服務等領域進行更密切的合作，周邊城市將受益匪淺，如廣東省大灣區(qū)的中山、惠州、佛山、江門、肇慶和東莞。在粵港澳一體化的背景下，周邊城市有望分享產(chǎn)業(yè)鏈上的利益，更快地推動城市經(jīng)濟，從而吸引大量涌入的移民，逐步增加住房需求。另外，隨著核心城市與周邊城市之間的交通日益便利，公共服務逐漸趨于一體化，周邊城市有望吸收更多的核心城市外溢的住房需求，住房市場充滿未來。

3. 未來房地產(chǎn)市場調控建議。以上分析表明，未來房地產(chǎn)市場在城市群將具有更大的發(fā)展?jié)摿?，這對政府進行房地產(chǎn)市場調控也提供了一定的空間載體和新思路。中央以往的房地產(chǎn)調控經(jīng)歷了從全國層面，到因城施策、一城一策的具體實施，體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域異質性特征。城市群發(fā)展的提出對房地產(chǎn)市場調控的影響是存在的，但也存在一些不變的基本原則，對于保障全體居民住的基本住房需求不會變，對于抑制住房市場投機行為不會變，對于構建房地產(chǎn)市場的長效管理機制的方向不會變。

隨著城市群協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略的實施，區(qū)域內互聯(lián)互通將進一步增強，城市之間房地產(chǎn)市場宏觀調控的聯(lián)動性也將進一步增強，未來城市群房地產(chǎn)市場會保持平穩(wěn)健康的運行態(tài)勢。低收入群體有健全的租賃市場，中等收入群體能夠通過新房或二手房解決住房需求，中高收入群體能夠得到品質更佳的居住體驗。多層次、多樣化的住房供給將從根源上有效抑制住房投機，使市場告別大起大落的周期輪回。未來城市群房地產(chǎn)市場將以落實“房住不炒”為目標，更好踐行中央“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的調控指引，為實現(xiàn)2020年全面小康社會貢獻城市群力量。

4. 未來房企在城市群的機會。房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下面臨著機遇，也面臨著挑戰(zhàn)。機遇在于國家城市群戰(zhàn)略的提出，將為未來市場發(fā)展提供儲備空間。挑戰(zhàn)在于市場在不斷走向成熟的發(fā)展背景下，對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資、管理、運營帶來更高的要求?？傮w來看，未來以下企業(yè)和領域的發(fā)展將更具潛力。

通過以上分析，可以重點關注在以上地區(qū)土地儲備相對布局較多，或是在不同城市群布局比較均衡的地產(chǎn)開發(fā)商，這類企業(yè)會擁有較多機會。城市群房企的機會表現(xiàn)在三個方面。首先，滿足改善性住房需求，在住宅綠色發(fā)展、科技融合、環(huán)保應用方面大有可為;其次，城市有機更新和住房改造的需求比較強烈，尤其是對于房齡較老的城市;第三，專業(yè)租賃公司仍有強大的發(fā)展空間，從簡單的住宅租賃業(yè)務擴展到社區(qū)運營。從目前龍頭企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗來看，國內城市設計和建設仍然不足，尤其是具有運營能力的城市綜合運營商。

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作者簡介：趙永升（1989-），男，漢族，山東省菏澤市人，助理研究員，中國民生銀行與清華大學經(jīng)濟管理學院聯(lián)合培養(yǎng)博士后，研究方向：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)金融等。

收稿日期：2019-08-21。