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        主要城市群及其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

        2019-01-06 02:17:45趙永升
        現(xiàn)代管理科學(xué) 2019年11期
        關(guān)鍵詞:發(fā)展特征房地產(chǎn)市場(chǎng)城市群

        摘要:隨著國(guó)家對(duì)城市群發(fā)展相關(guān)政策的不斷出臺(tái),人口集聚效應(yīng)及虹吸效應(yīng)明顯,在規(guī)模經(jīng)濟(jì),不完全競(jìng)爭(zhēng)和技術(shù)溢出的推動(dòng)下,各種生產(chǎn)要素也自發(fā)地匯聚到資本回報(bào)率高的地方。城市群正逐步成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。文章對(duì)主要城市群進(jìn)行有針對(duì)性分析,重點(diǎn)選取涉及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)評(píng)判指標(biāo),對(duì)城市群及其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征、未來(lái)增長(zhǎng)潛力做出判斷,為相關(guān)機(jī)構(gòu)提供決策參考。

        關(guān)鍵詞:城市群;房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展特征;結(jié)論建議

        一、 引言

        城市群是城市化的一種新形式,是支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)與平衡、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)與合作的重要平臺(tái)(顧超林,2011)。都市圈是以特大城市或輻射功能強(qiáng)的大城市為主導(dǎo),以1小時(shí)通勤圈為范圍的城市化空間形態(tài)(董曉峰,2005)。城市群可包含數(shù)個(gè)城市圈,構(gòu)成相互促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展的聯(lián)合體(王春艷,2007)。

        從十九大報(bào)告到各部委政策的發(fā)布,構(gòu)建大城市,中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的城市結(jié)構(gòu),推動(dòng)城市群空間形態(tài)的發(fā)展成為熱點(diǎn)。在規(guī)模經(jīng)濟(jì),技術(shù)溢出和不完全競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下,各種生產(chǎn)要素也自發(fā)地匯聚到資本回報(bào)率高的地方,城市群的興起已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象(劉志珍,2017)。鑒于以上背景,本文通過(guò)對(duì)比分析、系統(tǒng)研判十二個(gè)城市群的發(fā)展特征,以及城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài),預(yù)判未來(lái)城市群的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景機(jī)遇。

        二、 近年城市群政策梳理

        城市群在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著舉足輕重的重要作用,從中央到各部委,關(guān)于支持區(qū)域發(fā)展的政策文件不斷增加,也反映出城市群正成為未來(lái)發(fā)展的焦點(diǎn)。

        1. 中央政策文件。(1)2010年12月,國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家主要功能區(qū)規(guī)劃》,主要提出構(gòu)建以“兩橫三縱”為主體的城市化戰(zhàn)略格局,概述中國(guó)主要城市群的范圍和功能定位;(2)2014年3月,國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》,建議以城市群為主要形式,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。建議優(yōu)化東部地區(qū)城市群,培育中西部城市群,建立城市群發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制,促進(jìn)各城市協(xié)調(diào)發(fā)展;(3)2016年2月,國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》,提出要加快城市群建設(shè),編制和實(shí)施多項(xiàng)城市群發(fā)展規(guī)劃,促進(jìn)城市群基礎(chǔ)設(shè)施一體化,協(xié)調(diào)推進(jìn)重大能源基礎(chǔ)設(shè)施和能源市場(chǎng)一體化;(4)2016年3月,《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出要以城市群為主要形式,加快城市群的發(fā)展。

        2. 各部委政策文件。(1)2019年2月,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》,建議促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化,加強(qiáng)城市間的分工,建立統(tǒng)一的開放市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)大都市區(qū)的城市化,形成一批具有全球影響力的大都市區(qū);(2)2019年3月,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》,明確要進(jìn)一步推動(dòng)城市群發(fā)展,加快京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展,加快長(zhǎng)三角區(qū)域一體化,建設(shè)粵港澳大灣區(qū)。堅(jiān)持中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展,增強(qiáng)中心城市輻射力,形成高質(zhì)量發(fā)展的重要推動(dòng)力。

        三、 城市群主要發(fā)展指標(biāo)比較

        趙麗琴(2019)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、要素集聚與擴(kuò)散能力、第三產(chǎn)業(yè)占比等是影響城市群發(fā)展的重要因素。我們通過(guò)系統(tǒng)梳理12個(gè)城市群的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo),以期望達(dá)到認(rèn)識(shí)城市群之間發(fā)展的差異性以及各自獨(dú)有的特征,幫助我們更好解讀國(guó)家戰(zhàn)略以及可能帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。

        首先我們可以看到粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群和京津冀城市群各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)均位居前列,反映出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍,人口流動(dòng)頻繁,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛,可以成為城市群發(fā)展的第一梯隊(duì)。其突出形態(tài)特征表現(xiàn)為每個(gè)城市群均有多個(gè)核心城市,形成以每個(gè)核心城市為中心的都市圈,并且都市圈之間協(xié)同發(fā)展的模式。

        其次則為成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群、山東半島城市群和海峽兩岸城市群、中原城市群,這幾個(gè)城市群在近幾年國(guó)家利好不斷的扶持推動(dòng)下,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快,人口和資源聚集效應(yīng)不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)供需兩旺的態(tài)勢(shì),可以成為城市群發(fā)展的第二梯隊(duì)。

        最后則是關(guān)中城市群、黔中城市群、滇中城市群和北部灣城市群等,其顯著特征表現(xiàn)為每個(gè)城市群暫時(shí)僅有一個(gè)核心城市,城市群內(nèi)部城市之間發(fā)展差異較大,人口和資源也多向核心城市匯聚,但該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速較快,在國(guó)家大力提倡城鎮(zhèn)化、城市落戶制度改革的推動(dòng)下,未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展充滿機(jī)遇。可以成為城市群發(fā)展的第三梯隊(duì)。下面將從城市群經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面和城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面進(jìn)行詳細(xì)剖析。

        1. 城市群經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)。

        (1)2018年長(zhǎng)三角城市群、京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)GDP總量均在80 000億元以上,分別為178 642億元、83 819億元和81 048億元,全國(guó)占比分別為20%、9%和9%。雖然京津冀,粵港澳大灣區(qū)與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)總量之間仍存在較大差距,但三者的發(fā)展水平和潛力基本等同。長(zhǎng)三角城市群屬于經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大,一體化程度最高的城市群。它的發(fā)展水平和潛力自然是不言而喻的(Kim Min,2018)。其26個(gè)城市的發(fā)展相對(duì)平衡,上海在全國(guó)的GDP排名第一,超過(guò)3萬(wàn)億元。與此同時(shí),有4個(gè)城市超過(guò)1萬(wàn)億元,7個(gè)城市超過(guò)5 000億元。未來(lái),長(zhǎng)三角城市群將繼續(xù)以上海為核心,以南京、杭州、合肥為分中心,構(gòu)建長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。

        而粵港澳大灣區(qū)作為我國(guó)首個(gè)世界級(jí)大灣區(qū),有香港這種世界級(jí)的金融中心,未來(lái)有實(shí)力比肩甚至超越美國(guó)紐約大灣區(qū)?;浉郯某鞘腥旱?1個(gè)城市不如長(zhǎng)三角城市群的26個(gè)城市。然而,就城市的平均GDP而言,廣東,香港和澳門的城市群平均每個(gè)城市9 005億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)長(zhǎng)三角城市群的6 870億元。城市化率也達(dá)到86%,成為全國(guó)城市化率最高的區(qū)域,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)長(zhǎng)三角城市群的71%。

        2. 未來(lái)的城市發(fā)展預(yù)判。城市群核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。受益于行業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型和升級(jí),核心城市人口的持續(xù)凈流入預(yù)計(jì)將推動(dòng)大量增量購(gòu)房。與此同時(shí),居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng),購(gòu)買力普遍較強(qiáng),改善購(gòu)房需求將繼續(xù)得到釋放,預(yù)計(jì)交易量和價(jià)格將保持在較高水平。以北京,上海,廣州,深圳為代表的一線核心城市的土地供應(yīng)長(zhǎng)期受到限制,主要城市的熱門住宅用地是稀缺資源,短期內(nèi)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局難以扭轉(zhuǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力。其他城市的開發(fā)強(qiáng)度不是很大,還有很大空間,對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有較大承載力。

        核心城市周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊看好。得益于城市群協(xié)同發(fā)展加速推進(jìn),城市群內(nèi)形成不同的都市圈,既相互促進(jìn)又相互融合,核心城市和周邊城市將在交通,工業(yè),信息和公共服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行更密切的合作,周邊城市將受益匪淺,如廣東省大灣區(qū)的中山、惠州、佛山、江門、肇慶和東莞。在粵港澳一體化的背景下,周邊城市有望分享產(chǎn)業(yè)鏈上的利益,更快地推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì),從而吸引大量涌入的移民,逐步增加住房需求。另外,隨著核心城市與周邊城市之間的交通日益便利,公共服務(wù)逐漸趨于一體化,周邊城市有望吸收更多的核心城市外溢的住房需求,住房市場(chǎng)充滿未來(lái)。

        3. 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控建議。以上分析表明,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市群將具有更大的發(fā)展?jié)摿Γ@對(duì)政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也提供了一定的空間載體和新思路。中央以往的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了從全國(guó)層面,到因城施策、一城一策的具體實(shí)施,體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域異質(zhì)性特征。城市群發(fā)展的提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響是存在的,但也存在一些不變的基本原則,對(duì)于保障全體居民住的基本住房需求不會(huì)變,對(duì)于抑制住房市場(chǎng)投機(jī)行為不會(huì)變,對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效管理機(jī)制的方向不會(huì)變。

        隨著城市群協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施,區(qū)域內(nèi)互聯(lián)互通將進(jìn)一步增強(qiáng),城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的聯(lián)動(dòng)性也將進(jìn)一步增強(qiáng),未來(lái)城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)健康的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。低收入群體有健全的租賃市場(chǎng),中等收入群體能夠通過(guò)新房或二手房解決住房需求,中高收入群體能夠得到品質(zhì)更佳的居住體驗(yàn)。多層次、多樣化的住房供給將從根源上有效抑制住房投機(jī),使市場(chǎng)告別大起大落的周期輪回。未來(lái)城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)將以落實(shí)“房住不炒”為目標(biāo),更好踐行中央“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控指引,為實(shí)現(xiàn)2020年全面小康社會(huì)貢獻(xiàn)城市群力量。

        4. 未來(lái)房企在城市群的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下面臨著機(jī)遇,也面臨著挑戰(zhàn)。機(jī)遇在于國(guó)家城市群戰(zhàn)略的提出,將為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展提供儲(chǔ)備空間。挑戰(zhàn)在于市場(chǎng)在不斷走向成熟的發(fā)展背景下,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資、管理、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更高的要求??傮w來(lái)看,未來(lái)以下企業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展將更具潛力。

        通過(guò)以上分析,可以重點(diǎn)關(guān)注在以上地區(qū)土地儲(chǔ)備相對(duì)布局較多,或是在不同城市群布局比較均衡的地產(chǎn)開發(fā)商,這類企業(yè)會(huì)擁有較多機(jī)會(huì)。城市群房企的機(jī)會(huì)表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先,滿足改善性住房需求,在住宅綠色發(fā)展、科技融合、環(huán)保應(yīng)用方面大有可為;其次,城市有機(jī)更新和住房改造的需求比較強(qiáng)烈,尤其是對(duì)于房齡較老的城市;第三,專業(yè)租賃公司仍有強(qiáng)大的發(fā)展空間,從簡(jiǎn)單的住宅租賃業(yè)務(wù)擴(kuò)展到社區(qū)運(yùn)營(yíng)。從目前龍頭企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,國(guó)內(nèi)城市設(shè)計(jì)和建設(shè)仍然不足,尤其是具有運(yùn)營(yíng)能力的城市綜合運(yùn)營(yíng)商。

        參考文獻(xiàn):

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        [2] 劉敏,王海平.京津冀協(xié)同發(fā)展體制機(jī)制研究——基于世界六大城市群的經(jīng)驗(yàn)借鑒[J].現(xiàn)代管理科學(xué), 2014,(12).

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        作者簡(jiǎn)介:趙永升(1989-),男,漢族,山東省菏澤市人,助理研究員,中國(guó)民生銀行與清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院聯(lián)合培養(yǎng)博士后,研究方向:房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)金融等。

        收稿日期:2019-08-21。

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