何佳艷 張翠平

7月31日召開的中共中央政治局會(huì)議對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作部署了六大主要任務(wù)，其中之一就是要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，并特別提到了要“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。

政治局會(huì)議是中央定調(diào)經(jīng)濟(jì)的頂級(jí)會(huì)議，反映了最高決策層對(duì)經(jīng)濟(jì)的判斷和接下來的治理思路。相比之前“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”“防范房地產(chǎn)泡沫”等模糊說法，此次政治局會(huì)議的表態(tài)簡單直接：堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。業(yè)界由此判斷，樓市政策大頂已經(jīng)基本確定。

堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲

“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，這句話信息量非常大。我們要看到，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，這是中央政治局的會(huì)議內(nèi)容，用‘下決心這三個(gè)字，說明中央在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題上，決心是堅(jiān)定的。這也與之前新華社連發(fā)四篇樓市述評(píng)的文章，所提出的是一致的，就是中央在向那些市場(chǎng)上對(duì)樓市調(diào)控還心存幻想、猶豫不決的人或機(jī)構(gòu)宣示決心，不要再在樓市調(diào)控和監(jiān)管方面，有所遲疑或者懷疑，尤其是部分地方政府還是死死抓著‘土地財(cái)政不放松，表面上調(diào)控，但背地里卻上有政策下有對(duì)策，還有那些炒房者，投機(jī)者，希望通過惡意炒作、違法投機(jī)等行為，炒作樓市謀取暴力的行為，不要再心存幻想了?！?青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容表示，“總之，本次政治局會(huì)議十分罕見地明確中央對(duì)房價(jià)的態(tài)度為堅(jiān)決遏制上漲，而非過快上漲，這表明高層對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的根本性轉(zhuǎn)變。這表明高層已經(jīng)充分意識(shí)到高房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的威脅。從這個(gè)意義上，我們可以大膽判斷，房價(jià)的政策大頂已經(jīng)形成?！?/p>

堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的嚴(yán)厲表述后面，是房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)越漲的現(xiàn)實(shí)。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華日前表示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%。全國商品房銷售面積89990萬平方米，增長4.2%；全國商品房銷售額78300億元，增長14.4%。而在住房銷售價(jià)格方面，70個(gè)大中城市7月份上漲的有65個(gè)。具體來看，今年7月，據(jù)初步測(cè)算，北上廣深4個(gè)一線城市中，在新建商品住宅銷售價(jià)格上，上海比上月價(jià)格下降，北京、廣州和深圳價(jià)格分別比上月上漲0.2%、0.6%和0.5%。之前有一種聲音認(rèn)為，國家對(duì)房價(jià)的控制所有放松?，F(xiàn)在看，其實(shí)不然。

遏制房價(jià)上漲，會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？易憲容分析，不準(zhǔn)漲的意思，就是只有橫盤和跌。如果是橫盤，那就是房價(jià)基本穩(wěn)定，波動(dòng)幅度會(huì)非常小，然而，通常情況下，長時(shí)間維持橫盤的可能性非常小，資本市場(chǎng)有一個(gè)說法，叫橫久必跌?？紤]到炒房的各種機(jī)會(huì)成本，如果房價(jià)不再上漲，那么必然掉頭向下。然而，房價(jià)一旦下跌，受影響的面又會(huì)非常多，甚至很多地方經(jīng)濟(jì)會(huì)受到嚴(yán)重的影響，因此，從短時(shí)間來看，調(diào)控政策依然不會(huì)放松，各種限價(jià)、限售的政策，依然會(huì)加緊出臺(tái)，而這種限制交易，也是限制價(jià)格大幅度浮動(dòng)的一個(gè)手段之一。

也就是說，未來一段時(shí)間內(nèi)，可能在有些地方會(huì)出現(xiàn)，有房子你賣不出去，想買房也未必能買到的情形。

7月31日中央政治局會(huì)議之后，深圳率先行動(dòng)。當(dāng)日，深圳出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)有三，第一限制企業(yè)買房，第二新購入商品住宅限售3年，第三離婚后兩年內(nèi)買房按照二套執(zhí)行。

繼深圳之后，西安、長沙、杭州、上海、江陰、南京等城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析，未來會(huì)有更多城市跟進(jìn)。這輪調(diào)控會(huì)有三大趨勢(shì)，就是要限制企業(yè)購房，限制離婚后購房，限制短期內(nèi)賣出。

這其中，最重要的一環(huán)就是限制企業(yè)購房。目前出臺(tái)調(diào)控政策的幾個(gè)城市，無一例外都將限制企業(yè)購房作為重要著力點(diǎn)。根據(jù)審計(jì)署公告， 2017年，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比46.23%，合計(jì)持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。公告還披露，上市公司炒房只是炒房冰山一角，非上市公司炒房規(guī)模遠(yuǎn)比上市公司龐大，企業(yè)炒房能夠完美地避免限購，而且連交易成本都省了，炒房者把房子裝到公司底下，然后連同公司一起買賣，神不知鬼不覺就賺得盆滿缽滿。針對(duì)家庭的限購政策，反而成為了企業(yè)炒房的保護(hù)傘。

加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制

自2016年12月9日中央政治局會(huì)議首次提出加快研究建立房地產(chǎn)長效機(jī)制以來，房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉，房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地。此次政治局會(huì)議再提房地產(chǎn)長效機(jī)制，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布，而房產(chǎn)稅草案是否會(huì)在年內(nèi)出臺(tái)更成為關(guān)注焦點(diǎn)。

根據(jù)6月份自然資源部的消息，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。這被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)稅的技術(shù)前提已經(jīng)打通。

更早在今年全國兩會(huì)上，全國人大發(fā)言人表示，加快房地產(chǎn)立法，是黨中央提出的重要任務(wù)，并透露房產(chǎn)稅法草案正在加快起草。

據(jù)不具姓名的財(cái)稅專家透露，房地產(chǎn)稅有可能加速立法。今年10月，或者是12月，房地產(chǎn)稅法草案有可能提交全國人大常委會(huì)審議。

租售比將回歸合理狀態(tài)

7月31日政治局會(huì)議之后，房租暴漲突然成為火爆話題。

據(jù)報(bào)道，近期部分重點(diǎn)城市房租出現(xiàn)了較快上漲，尤其以北京房租的快速上漲成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達(dá)到20.3%。我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價(jià)為4649元/套，環(huán)比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。同時(shí)，由于租金上漲的預(yù)期，個(gè)人房東普遍不愿簽約長租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，占整個(gè)租賃交易的79%，超過一年租期是交易占比僅13.4%。

在本輪住房市場(chǎng)租金上漲過程中，全國情況如何？貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月份，北京、上海與深圳三城的租金環(huán)比均上漲，漲幅分別為2.4%、2.1%與3.1%。二線城市中，南京與濟(jì)南的租金環(huán)比上漲更為明顯，分別為3.7%與2.4%。

環(huán)比數(shù)據(jù)反映的是逐期的發(fā)展速度，同比數(shù)據(jù)反映的相對(duì)發(fā)展速度或許更直觀。據(jù)中國房情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上海7月份同比上漲16.46%，深圳同比上漲29.68，熱點(diǎn)二線合肥同比上漲24.04%，寧波同比上漲19.92%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前熱點(diǎn)城市房租上漲與受房價(jià)上漲刺激，新增市場(chǎng)供給尚未形成有效需求，以及畢業(yè)季到來短期內(nèi)拉高的租賃需求等重要因素有關(guān)。

房租暴漲引起社交媒體上一片哀嘆：剛需不僅買不起房，就連租房，可能將要租不起了。而長租公寓、信用租房等站在 “風(fēng)口”的租房模式及其背后的資本被視為“推手”，成為爭議焦點(diǎn)。爭議之下，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于8月20日召開座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等企業(yè)共同承諾不漲租金，并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

從2017年起，在租售并舉戰(zhàn)略規(guī)劃下，中國排名靠前的房企，從萬科到碧桂園，再到華潤，全部推出長租公寓項(xiàng)目。長租公寓品牌可以通過吸收房源，提升房屋硬件配套、軟件服務(wù)從而獲得租金溢價(jià)。

除了地產(chǎn)開發(fā)商，以鏈家為代表的中介商、華住為代表的酒店、以及創(chuàng)業(yè)公司們也紛紛做起長租公寓。華平投資合伙人丁毅曾公開表示，國內(nèi)體量前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍，一居的品牌長租公寓有巨大的市場(chǎng)空間。

長租公寓需要規(guī)模效應(yīng)，而各路資本在有限的房源市場(chǎng)上跑馬圈地，必然需要以高于市場(chǎng)價(jià)格的租金搶占地理位置好、熱門小區(qū)的房源。長租公寓的圈地行為，確實(shí)一定程度上助推了房租上漲，但需要厘清的是，熱點(diǎn)城市的長租公寓品牌目前是否取得了壟斷定位，使消費(fèi)者沒有選擇權(quán)，不得不接受長租公寓機(jī)構(gòu)溢價(jià)后的房租價(jià)格？

根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，目前長租公寓占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%，而在房價(jià)漲幅最大的10個(gè)城市中，租賃住房的機(jī)構(gòu)化比例其實(shí)都不高，最高的北京也僅為10.3%，北京也是唯一超過10%的城市。正如一位業(yè)內(nèi)人士所說：“長租公寓至多在部分熱點(diǎn)區(qū)域起到了哄抬的效果，但說他壟斷市場(chǎng)操縱價(jià)格，可能真的沒這個(gè)本事?！?/p>

曾聲稱長租公寓資金回報(bào)率低而尚未涉足此領(lǐng)域的SOHO中國董事長潘石屹，日前又發(fā)表長微博，直指房租猛漲的根本原因是畸形的租售比和供需矛盾。他認(rèn)為，正常的租金回報(bào)率應(yīng)該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準(zhǔn)利率是5%，所以租金回報(bào)率就應(yīng)該是6%或7%。而現(xiàn)在，以北京為例，北京住宅租金回報(bào)率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。

同時(shí)，他認(rèn)為這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應(yīng)求。在租金回報(bào)率這么低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質(zhì)是逐利的，昨天租金低的時(shí)候租進(jìn)來，今天租金高的時(shí)候再租出去，他們就可以賺到其中的差額，他們是在利用價(jià)值規(guī)律做生意。

一位不愿具名的分析師認(rèn)為，7月31日政治局會(huì)議后，房價(jià)基本被按住，資金買房不成，買股不獲利，將眼光投向尚未進(jìn)行嚴(yán)格管控的原材料、農(nóng)產(chǎn)品、儲(chǔ)備物質(zhì)等，外加人民幣的貶值，進(jìn)口原材料的價(jià)格在上漲，當(dāng)物價(jià)開始溫和啟動(dòng)，自然也會(huì)帶動(dòng)房租等生活資料的上漲。

而對(duì)于未來的房租走向，這位分析師和潘石屹均認(rèn)為，租金回報(bào)率將回到一個(gè)合理穩(wěn)定的狀態(tài)，在房價(jià)難以大跌的情況下，房租也會(huì)朝租售比提高的方向逐步演進(jìn)。

（特約撰稿人單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）