馮勃

摘要：資金是企業(yè)經(jīng)營的血液，在企業(yè)的日常經(jīng)營中，資金管理如果存在問題，會對企業(yè)的正常運行產(chǎn)生較大影響甚至破產(chǎn)。因此企業(yè)務(wù)必做好自己的運營資金管理，確保企業(yè)日常的經(jīng)營活動正常開展和穩(wěn)定發(fā)展。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理為例展開論述，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點、意義，分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問題，并根據(jù)作者多年的管理經(jīng)驗對存在的問題提出了五點建議，與業(yè)者共同探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；現(xiàn)狀；建議

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，促進了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而使我國經(jīng)濟得到了更好更快的發(fā)展。當前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進入了飽和狀態(tài)，管理中的相應(yīng)問題進一步凸顯，其中資金管理問題尤為突出。相關(guān)學(xué)者認為，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題進行深入細致的研究，找出存在的問題，并予以有針對性地解決，進而加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理，增強房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力，為房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展提供更有利的支持。房地產(chǎn)資金的管理包括籌集資金，使用資金和回籠資金三個方面?；I資是指企業(yè)融資，包括融資方式、融資成本、融資金額等；資金的使用是指企業(yè)資金投資的形式，規(guī)模和方向；資本回籠是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成后通過出售成品回收資金的模式和過程。本文作者對如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理作了深入研究，并撰寫了此文。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要意義

（一）有效提高房地產(chǎn)企業(yè)整體的財務(wù)管理水平

企業(yè)財務(wù)管理的目的主要是規(guī)范財務(wù)行為，管控財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)資金的運用效率與效益，因此，資金管理是財務(wù)管理的核心任務(wù)。但房地產(chǎn)企業(yè)是投資成本較高，投資成本回收期長的行業(yè)，其產(chǎn)品又具特性，它從土地資源的獲取到整個項目的開發(fā)，再到項目銷售，從頭到尾都離不開資金，也離不開資金的管理。如何做好企業(yè)的資金管理，確保企業(yè)發(fā)展需要，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的目標之一。因此房地前企業(yè)做好企業(yè)的資金管理，就能使企業(yè)整體的財務(wù)管理水平得到有效提高。

（二）加強資金管理能有效地防范企業(yè)財務(wù)資金風(fēng)險

企業(yè)財務(wù)資金風(fēng)險是指影響企業(yè)償還到期債務(wù)或日常支付行為的事件，它是由于企業(yè)資金管理不善而引起的一種財務(wù)危機。因此，加強項目開發(fā)中的資金管理，結(jié)合企業(yè)的實際情況，編制項目運行中的資金收支計劃，及早發(fā)現(xiàn)并及時應(yīng)對支付資金危機，對房地產(chǎn)企業(yè)防范運營資金遭受風(fēng)險影響有著積極作用。

（三）加強資金管理能確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展離不開資金的支持，同時資金的健康運行也將促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，規(guī)范企業(yè)資金管理，提高資金使用效率，是提高企業(yè)經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的根本前提。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運營資金的特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金投資規(guī)模大，成本高

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須支付所有的資金以獲得土地使用權(quán)，才能獲得土地，以及后期的建設(shè)和發(fā)展，所以企業(yè)的前期資本投入較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)為開發(fā)建設(shè)項目，且項目開發(fā)建設(shè)周期長，在開發(fā)建設(shè)初期，企業(yè)投入了大量資金，但在建設(shè)期內(nèi)不能通過銷售獲取資金收入，一旦市場、政策等因素發(fā)生變化，很容易造成資金被套的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)投入資金回收速度慢，回收期長

首先，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，他的建設(shè)期較長，一般的房地產(chǎn)從建設(shè)到商品房出售需要2年左右的時間，在建設(shè)期間，只有投入沒有產(chǎn)出。其次，對消費者來說，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，價格高，需要一定的經(jīng)濟實力才能夠購買，影響企業(yè)商品房銷售率。最后，在房價上漲的時期，國家宏觀調(diào)控也會影響企業(yè)資金的回收率。

（三）房地產(chǎn)運營資金管理風(fēng)險大

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品初始投入大，回收期長，對未來具有很大的不確定性。其次作為民生行業(yè)，國家為回歸房子固有屬性“是用來住的，不是用來炒的”，抑制房子的炒作行為，會采取一系列市場調(diào)控手段，例如提高銀行貸款利率、限制部分購買者貸款等，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款成本，影響了房地產(chǎn)企業(yè)庫存商品的銷售，給房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金籌集帶來了困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）資金預(yù)算沒有切實執(zhí)行或者執(zhí)行效率較低

資金預(yù)算是企業(yè)對一定時期內(nèi)自己的收支情況作出的合理預(yù)測和科學(xué)安排，對保障企業(yè)日常的經(jīng)營管理資金需求和合理安排有著積極的作用?？僧斍安糠址康禺a(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算沒有嚴格執(zhí)行，或?qū)M開發(fā)項目預(yù)算管理的準確性較低，造成企業(yè)預(yù)算與實際投資不一致，導(dǎo)致企業(yè)對開發(fā)項目不能作出資金需求的準確判斷和決策，容易產(chǎn)生資金浪費或資金不足。這就極大地影響了資金的使用效率，并很可能造成公司資金鏈斷裂的后果。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金融資渠道單一

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金主要來自于企業(yè)的留存收益、銀行財務(wù)融資、上市企業(yè)股權(quán)融資。由于對股權(quán)融資的需求相對較高，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇銀行貸款方式，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資本融資渠道單一性質(zhì)，不能真正滿足資金需求，影響正常運作的資金，同時房地產(chǎn)企業(yè)的資本投資非常大，所以容易形成資本鏈破裂的風(fēng)險。特別是當前，國家對房價的宏觀調(diào)控既提高了企業(yè)的融資成本，又造成了商品房銷售的大起大落，企業(yè)資金不能及時回籠，融資渠道單一，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資本運營，影響了公司的長期發(fā)展。

（三）資金運行結(jié)構(gòu)不完善

在我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭日趨激烈的今天，一些房地產(chǎn)企業(yè)在市場規(guī)模上，面對市場高利潤的驅(qū)動下，大量資金已集中投資在一些建設(shè)項目和土地上，在這種情況下，如果企業(yè)市場不景氣，企業(yè)難以及時收回資金，也不能保證他們能及時獲得相應(yīng)的利潤。由于房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金來自銀行貸款，其自身資金的比重很低，這使得企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨更大的債務(wù)風(fēng)險，甚至影響公司內(nèi)部的有序發(fā)展，增加了公司的財務(wù)負擔(dān)。

（四）風(fēng)險管理意識較弱

財務(wù)風(fēng)險無處不在，因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會受到不同風(fēng)險的影響。同時風(fēng)險的影響，輕的會使企業(yè)的正常的經(jīng)營管理受到影響，重的可能會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。因此企業(yè)必須高度重視企業(yè)的風(fēng)險管理，時刻注意風(fēng)險的侵入，確保企業(yè)正常經(jīng)營活動的持續(xù)開展?？僧斍拔覈康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，開發(fā)時間長，短期內(nèi)無法預(yù)測收益情況，資金回收耗時較長，這不利于企業(yè)資金流動，一旦市場環(huán)境發(fā)生變化就會增加企業(yè)資金的經(jīng)營風(fēng)險，有的管理者缺乏風(fēng)險管理意識，對項目投資政策了解不夠，有的房地產(chǎn)管理和決策層只能看到利潤，忽視風(fēng)險管理的重要性，盲目跟蹤投資不顧風(fēng)險控制，增加企業(yè)資本鏈破裂風(fēng)險。

四、改進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

（一）注重投資項目的可行性，避免跟風(fēng)投資或盲目投資

房地產(chǎn)企業(yè)等投資項目具有投資風(fēng)險大、回報率高的特點。因此筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該因為有利的市場條件盲目投資擴張，而應(yīng)該合理考慮規(guī)避風(fēng)險，應(yīng)在其風(fēng)險管控的范圍內(nèi)，尋找投資發(fā)展的機遇，同時考慮資金的投資利潤率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施新的投資項目時，要對其可行性進行多次的調(diào)查、研究、分析，考慮各方面的因素，制定項目實施最佳的方案，制定最圓滿的計劃，實施必要的風(fēng)險管控措施，確保投資項目的合理性、可行性和前瞻性。

（二）加強資金的預(yù)算管理，提高資金的經(jīng)濟效益

預(yù)算管理既是企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容也是企業(yè)財務(wù)管理的方法，做好預(yù)算管理工作，有利于企業(yè)做好財務(wù)資金的規(guī)劃與籌集，合理分配財務(wù)資金，發(fā)揮資金的最佳效益與效率。因此筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中必須做好預(yù)算管理工作，充分利用預(yù)算管理這個資金管理方法，使企業(yè)運營資金既不沉淀浪費，又能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。在實際工作中，必須嚴格執(zhí)行資金預(yù)算，全面把握企業(yè)的收支狀況，為合理、協(xié)調(diào)的資金安排創(chuàng)造條件。企業(yè)還應(yīng)做好融資預(yù)算，在企業(yè)融資能力范圍內(nèi)，有利于解決企業(yè)資本需求，擴大投資規(guī)模，為企業(yè)創(chuàng)造更多價值。

（三）拓寬融資渠道，確保資金運營穩(wěn)定

拓寬企業(yè)融資渠道，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)資本結(jié)構(gòu)，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金短缺問題的必由之路。因此筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得充足的運營資金，必須在融資渠道上下功夫。首先通過延長支付原材料價款，來緩解資金緊張，因為對房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑材料的購置費用是其第二位的支出成本，如果能夠與供應(yīng)商簽訂合同，一定時期內(nèi)能夠賒購其原材料，就能緩解企業(yè)運營資金的支付壓力。其次，以組合貸款形式向銀行籌集資金，或者以私募基金、信托投資等形式進行債權(quán)融資，以多種方法籌集營運資金，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。另外，企業(yè)還可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)、收購兼并等直接或間接形式獲取運營資金，緩解資金壓力。

（四）改進資金管理模式，提高資金的使用效益

加快資金周轉(zhuǎn)，用有限的資金流來促進大型項目的開發(fā)運作，是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理目的之一。企業(yè)合理的資金管理模式，能夠提高資金的使用效益與效率。我國房地產(chǎn)企業(yè)多為大型集團企業(yè)，進行分部門，多項目的開發(fā)，同時各下屬企業(yè)對項目進行獨立核算，在集團范圍內(nèi)容易出現(xiàn)個別企業(yè)資金閑置沉淀，而個別企業(yè)資金緊張短缺現(xiàn)象。因此筆者認為集團公司建立集中核算中心，實施集中式資金管理是一個有效的選擇，這樣企業(yè)既能摸清家底，規(guī)范財務(wù)行為，又能減少閑置資金，提高資金的使用效益與效率。從而使我們集團企業(yè)能夠在任何時候，都可以保持資本信息的控制，提高資金周轉(zhuǎn)速度。

（五）加強資金風(fēng)險管理，確保資金安全

房地產(chǎn)行業(yè)是個高收益高風(fēng)險的行業(yè)，各式各樣風(fēng)險永遠伴隨其左右。筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及早識別、防范在運行過程中發(fā)現(xiàn)的各類風(fēng)險，明確風(fēng)險產(chǎn)生的原因，記入風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，并采取適當?shù)娘L(fēng)險控制措施，避免對企業(yè)造成重大損失。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營情況以及企業(yè)風(fēng)險承受能力制定，為確保風(fēng)險預(yù)警指標的實用性，應(yīng)遵循財務(wù)指標與非財務(wù)指標相結(jié)合的原則，企業(yè)要善于識別異常財務(wù)指標，及時采取措施解決，確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全。其次，強化企業(yè)資金管理意識。資金管理是一項系統(tǒng)的工作，不僅是財務(wù)部門的職責(zé)，也是企業(yè)其他各部門的職責(zé)，需要企業(yè)各部門的通力合作，因此企業(yè)上下各部門要加強資金風(fēng)險管理意識，共同做好企業(yè)的資金管理工作。最后，加強項目結(jié)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期支付項目資金，保留一定比例的項目資金存款，確保項目建設(shè)的突擊需要。

五、結(jié)論

總之，資金對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險高收益的行業(yè)，搞好企業(yè)的資金管理工作意義重大。當前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合企業(yè)自身實際建立健全資金管控體系，改進資金管理模式，加強投資項目的可行性分析以及項目資金的預(yù)算管理，拓寬融資籌資渠道，確保資金運營穩(wěn)定，加強資金風(fēng)險管理，有效的應(yīng)對各種風(fēng)險。只要這樣，我們相信，房地產(chǎn)企業(yè)一定會在運營資金管理方面取得滿意的效果，也一定會持續(xù)創(chuàng)造企業(yè)業(yè)績的輝煌。

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