周星

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所涉及的稅費(fèi)種類較多，且較為復(fù)雜，如何正確做好房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理，最大限度避免企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的老問(wèn)題、新課題。

為此，本文將運(yùn)用案例對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的這些（以下15項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)）涉稅業(yè)務(wù)、如何正確進(jìn)行稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理作出解析，旨在為企業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)、為國(guó)家保稅收、為實(shí)務(wù)工作者提供借鑒與參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)

大江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2015年2月，實(shí)收資本9000萬(wàn)元，其中自然人持股3000萬(wàn)元，隨后購(gòu)得320畝土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)做樓盤(pán)有A、B、C三棟高層樓房。

2017年申報(bào)應(yīng)納稅所得額為200萬(wàn)元，已經(jīng)繳納企業(yè)所得稅50萬(wàn)元。該項(xiàng)總可售面積100000平方米，2017年已售面積40000平方米。2017年12月31日公司聘請(qǐng)稅務(wù)師幫助審査賬務(wù)，發(fā)現(xiàn)存有稅收疑問(wèn)的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)如下：（單位均為“萬(wàn)元”）

1.2017年1月6日憑證。

支付房屋所有權(quán)登記費(fèi)：

借：開(kāi)發(fā)成本 0.042

貸：現(xiàn)金 0.042

2.2015年1月23日憑證。

支付建安工程款：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 1100

貸：大瑚區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 1100

說(shuō)明：支付第一筑工程有限公司建筑安裝工程費(fèi)1000萬(wàn)元，按照合同約定，該費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加100萬(wàn)元由我公司承擔(dān)。

取得發(fā)票，票面建筑安裝工程費(fèi)1000萬(wàn)元，票面營(yíng)業(yè)稅金及附杠100萬(wàn)元。

3.2017年1月30日憑證。

支付樣板房費(fèi)用：

借：開(kāi)發(fā)商成本——建筑安裝費(fèi) 40

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 40

說(shuō)明：為促進(jìn)商業(yè)銷(xiāo)售，在售樓部外側(cè)使用活動(dòng)板房搭建樣板房，支付樣板房搭建及裝修費(fèi)用。

4.2017年2月17日憑證。

支付施工中造成隔壁小區(qū)房屋產(chǎn)生裂縫賠償：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 10

貸：銀行款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 10

5.2017年3月10日憑證。

支付優(yōu)秀員工武東獎(jiǎng)勵(lì)：

借：管理費(fèi)用——其他 2

貸：銀行存款——大區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 2

武東當(dāng)月工資發(fā)放明細(xì)：應(yīng)發(fā)工資8600元、五險(xiǎn)430元、住房公積釒1500元、應(yīng)交個(gè)稅212元、實(shí)發(fā)工資6450元。

6.2017年3月20日憑證。

舉辦購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為小汽車(chē)：

借：固定資產(chǎn)——奧迪汽車(chē) 11

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 11

借：銷(xiāo)售費(fèi)用 11

貸：固定資產(chǎn)——奧迪汽車(chē) 11

7.2017年4月21日憑證。

摘要：股東張道犮借用公司資金用于購(gòu)房

借：管理費(fèi)用——其他 100

貸：銀行存駁——大湖工行營(yíng)業(yè)部 100

8.2017年8月21日憑證。

摘要：支付股東劉明揚(yáng)家庭旅游費(fèi)

借：管理費(fèi)——辦公費(fèi) 6.2

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 6.2

9.2017年9月27日憑證。

退還程家樂(lè)員工集資款20萬(wàn)元，支付利息8000元。

借：其他應(yīng)付款——程家樂(lè) 20

財(cái)務(wù)費(fèi)甲 0.8

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 20.8

10.2017年10月30日憑證。

支付贊助費(fèi)：

借：營(yíng)業(yè)外支出——贊助支出 8

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 8

說(shuō)明：新年將至，為協(xié)調(diào)公司與所在街道居委會(huì)關(guān)系，直接贊助居委會(huì)8萬(wàn)元整。

11.2017年10月20日憑證。

摘要：支付母公司金大地集團(tuán)有限公司管理費(fèi)

借：管理費(fèi)用——管理費(fèi) 700

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 700

12.2015年12月20日憑證。

摘要：發(fā)放高管當(dāng)月工資

借：應(yīng)付職工薪酬——工資 2

貸：其他應(yīng)付款——保險(xiǎn) 0.06

其他應(yīng)付款——住房公積金 0.4

應(yīng)交稅費(fèi)——個(gè)人所得稅 0.197

銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 1.343

說(shuō)明：2015年12月董事長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)工資發(fā)放明細(xì)如下：應(yīng)發(fā)工資2萬(wàn)元，五險(xiǎn)600元，住房公積金4000元，應(yīng)交個(gè)稅1970元，實(shí)發(fā)工資13430元。

13.2017年12月21日憑證。

摘要：發(fā)放董事長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)年薪

借：管理費(fèi)用 26

貸：應(yīng)付職工薪酬——工資 26

借：應(yīng)付職工薪酬——工資 26

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 26

說(shuō)明：公司董事長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)年薪50萬(wàn)元，1月至12月已付工資2×12=24（萬(wàn)元），本次兌付26萬(wàn)元。

14.2017年12月23日憑證。

摘要：支付董事費(fèi)

借：管理費(fèi)——董事費(fèi) 8

貸：銀行存款——大湖區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 8

說(shuō)明：12月19日支付本公司2名董事的董事費(fèi)。其中1名國(guó)內(nèi)獨(dú)立董事和公司董事長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)各領(lǐng)取4萬(wàn)元。

15.2015年12月31日憑證。

摘要：支付中蘭設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)費(fèi)

借：開(kāi)發(fā)成本——前期工程費(fèi) 20

貸：銀行存款：西區(qū)工行營(yíng)業(yè)部 20

說(shuō)明：聘請(qǐng)中蘭設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)為公司辦公樓整體建造設(shè)計(jì)方案，按合同付支50%設(shè)計(jì)費(fèi)20萬(wàn)元。

要求：根據(jù)提供資料的告后順序，分稅種扼要指出該公司存在的納稅問(wèn)題，計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳各稅費(fèi)金額。業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)均未超標(biāo)，統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的2016年度職工月平均工資4000元，假設(shè)不考慮其他因素。

二、賬務(wù)處理存在的問(wèn)題

業(yè)務(wù)（1）：支付房屋所有權(quán)登記費(fèi)應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本0.042萬(wàn)元，調(diào)減應(yīng)鈉稅所得額0.042萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)（2）：營(yíng)業(yè)稅金及附加應(yīng)由施工方建安企業(yè)承擔(dān)，不能列入開(kāi)發(fā)成本。應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本100萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)（3）：修建臨時(shí)性建筑物作為樣板房，其發(fā)生的建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用扣除。應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本40萬(wàn)元，調(diào)減應(yīng)納稅所得嵌40萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)（4）：支付施工中造成隔壁小區(qū)房屋產(chǎn)生裂縫賠償應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本10萬(wàn)元，調(diào)減應(yīng)納稅所得額10萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)（5）：支付優(yōu)秀員工王東獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的2016年職工月平均工資4000元，公積金扣除標(biāo)準(zhǔn)=4000×3×12%=1440（元）。

應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅=［8600+20000-430-1500+（1500-1440）×2-3500］×25%-1005=4817.5（元）。

少代扣代繳個(gè)人所得稅=4817.5-212=4605.5（元）。

業(yè)務(wù)（6）：舉辦購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為小汽車(chē)，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅

應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅=110000×20%=22000（元）。

業(yè)務(wù)（7）：股東張道發(fā)借用公司資金用于購(gòu)房，與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，不予稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額100萬(wàn)元。股東借用公司資金用于購(gòu)房，應(yīng)視作向股東分紅，代扣代繳個(gè)人所得稅100×20%=20（萬(wàn)元）。

業(yè)務(wù)（8）：支付劉明揚(yáng)家庭旅游費(fèi)，與公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，不予稅前列支，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額6.2萬(wàn)元。

支付劉明揚(yáng)家庭旅游費(fèi)，應(yīng)視作向股東分紅，代扣代繳個(gè)人所得稅6.2×20%=1.24（萬(wàn)元）。

業(yè)務(wù)（9）：支付程家樂(lè)利息8000元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅8000×20%=1600（元）。

業(yè)務(wù)（10）：支付居委會(huì)贊助費(fèi)不得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額8萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)（11）：支付母公司金大地集團(tuán)有限公司管理費(fèi)，不得稅前扣除，應(yīng)增應(yīng)納稅所得額700萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)（12）：發(fā)放董亊長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)當(dāng)月工資，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅（與14號(hào)憑證一起計(jì)算）。

業(yè)務(wù)（13）：發(fā)放董事長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)年薪，應(yīng)按照年終一次獎(jiǎng)金代扣代繳個(gè)人所得稅。

260000÷12=21666.67（元）

應(yīng)代扣代繳個(gè)人所待稅260000×25%-1005=63995（元）

業(yè)務(wù)（14）：支付董事長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)董事費(fèi)，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅（與12號(hào)憑證一起計(jì)算個(gè)稅）。

公積金扣除標(biāo)準(zhǔn)=4000×3×12%=1440（元）。

應(yīng)代扣代繳董事長(zhǎng)王衛(wèi)錢(qián)個(gè)人所得稅［40000+20000-600-4000+（4000-1440）×2-3500］×35%-5505=14452（元）。

少代扣代繳董事長(zhǎng)王衛(wèi)個(gè)人所得稅=14452-1970=12482（元）。

應(yīng)代扣代繳獨(dú)立董事個(gè)人所得稅=40000×0.8×30%-2000=7600（元）。

業(yè)務(wù)（15）：支付公司辦公樓設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)計(jì)入在建工程科目，不能在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中列支，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本20萬(wàn)元。

三、計(jì)算應(yīng)繳各稅費(fèi)金額

1.個(gè)人所得稅=4605.5（5）+22000（6）+200000（7）+12400（8）+1600（9）+63995（13）+12482（14）+7600（14）=324682.5（元）。

2.企業(yè)所得稅。應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本=240（1）+1000000（2）+200000（15）=1200420（元），應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=1200420×40000/100000=480168（元）。

合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=480168-420（1）-400000（3）-100000（4）+1000000（7）+62000（8）+80000（10）+7000000（11）=8121748（元）。

應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅=8121748×0.25-500000=2030437-500000=1530437（元）。

開(kāi)心一刻

◇飯桌上，兒子邊吃邊說(shuō)：“媽媽你是屬猴的？”我笑著問(wèn)他：“你怎么知道的？”兒子說(shuō)：“爸爸告訴我的?！蔽覇?wèn)他：“爸爸是屬什么的？”兒子說(shuō)爸爸沒(méi)告訴他。我告訴他：“你爸爸也是屬猴的?！眱鹤勇?tīng)了點(diǎn)點(diǎn)頭，過(guò)了會(huì)兒，問(wèn)我：“你們兩個(gè)都是屬猴的，那我為什么是屬豬的呢？”

◇周末逛公園，老公買(mǎi)了個(gè)風(fēng)箏，放著風(fēng)箏他不由地感嘆道：“都說(shuō)婚姻就像放風(fēng)箏，我就是你手里的風(fēng)箏，不管飛得多高，線始終握在你的手里?！蔽衣?tīng)了不禁一陣得意，剛想開(kāi)口夸他，就聽(tīng)他喊：“快看，風(fēng)箏跟別人的風(fēng)箏纏在一起了！”

◇我的工資卡由老婆保管，昨天我問(wèn)她：“好些年了，我的工資有沒(méi)有漲？”她說(shuō)：“漲了一點(diǎn)，這樣吧，下個(gè)月開(kāi)始多給你五十塊零花錢(qián)。”我問(wèn)：“漲了一點(diǎn)是漲了多少？”她一咬牙：“一口價(jià)，再給你300，別問(wèn)了?！?/p>

◇我問(wèn)媽媽：“如果時(shí)間倒流，你還會(huì)選擇嫁給爸爸嗎?”媽媽說(shuō)道：“還會(huì)的!”我很感動(dòng)，雖然媽媽經(jīng)常抱怨爸爸的小毛病，但還是深愛(ài)著爸爸的啊。然后媽媽對(duì)我說(shuō)：“你怎么不問(wèn)問(wèn)，如果時(shí)間倒流，我還會(huì)生你嗎？”

◇我手機(jī)被班主任沒(méi)收了。我媽說(shuō)：你是班上第一個(gè)被沒(méi)收手機(jī)的嗎？我回答：好像是吧。我媽說(shuō)：那你不覺(jué)得丟人？第一個(gè)就是你。我說(shuō)：不是，我記錯(cuò)了，還有好幾個(gè)人也被沒(méi)收過(guò)手機(jī)。我媽說(shuō)：那你還不引以為鑒，還能讓教師沒(méi)收你的手機(jī)？

◇男友深情地對(duì)女朋友說(shuō)：我要的很簡(jiǎn)單，一杯水，一頓飯，生病的時(shí)候一碗藥，一句我愛(ài)你。但是我希望，水是你倒的，飯是你做的，藥你熬的，我愛(ài)你是你親口對(duì)我說(shuō)的。女朋友也深情地看著男友說(shuō)：大朗，該吃藥了。