蔣艷燕

摘 要：在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，項(xiàng)目利潤(rùn)率下降是目前面臨的最大困難。高房?jī)r(jià)、高地價(jià)已成為客觀現(xiàn)實(shí)，但房地產(chǎn)開發(fā)的腳步并不隨之停止。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管控進(jìn)行研究，以期實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 全過程 造價(jià)管控

1概述

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程日益加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)業(yè)在受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行業(yè)經(jīng)營(yíng)激烈、企業(yè)利潤(rùn)趨薄的大環(huán)境下，強(qiáng)化成本精細(xì)化管控勢(shì)在必行。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競(jìng)爭(zhēng)手段。因此有必要進(jìn)行造價(jià)的全過程管控研究。

2立項(xiàng)決策階段的造價(jià)管控

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，決策階段發(fā)生的成本僅僅占到總成本的1%，但是對(duì)項(xiàng)目的整體成本影響高達(dá)70%。由此可見立項(xiàng)決策階段的造價(jià)控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起著毋庸置疑決定性。其中主要有以下幾個(gè)重要影響因素。

2.1購(gòu)地階段制定三大目標(biāo)

土地投標(biāo)前要了解分析擬投標(biāo)地塊的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，提出對(duì)該地塊開發(fā)的初步構(gòu)想，產(chǎn)品市場(chǎng)定位和銷售對(duì)象，確定可開發(fā)的商品房種類以及可銷售面積，進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格和建造成本預(yù)測(cè)，結(jié)合本企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合開發(fā)水平，制定擬實(shí)現(xiàn)的保底最低利潤(rùn)目標(biāo)。在土地購(gòu)買階段要制定三大目標(biāo)，即保底最低利潤(rùn)目標(biāo)，保底最低銷售目標(biāo)和最高的綜合成本目標(biāo)，并貫徹執(zhí)行于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程。確保每一階段的活動(dòng)都在即定的三大目標(biāo)之內(nèi)，這就是全面造價(jià)管理的優(yōu)勢(shì)，是傳統(tǒng)造價(jià)管理無(wú)法達(dá)到的高度。

2.2重視產(chǎn)品策劃與定位

產(chǎn)品策劃與定位是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。產(chǎn)品定位一旦形成，其造價(jià)構(gòu)成也基本定型。該階段是降低工程造價(jià)潛在量最大的階段，同時(shí)也是增加工程造價(jià)可能性最大的階段，因此做好該階段工程造價(jià)管理十分關(guān)鍵。降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最好的方法就是最好市場(chǎng)調(diào)研，利用信息化的手段和調(diào)研統(tǒng)計(jì)，盡量獲得第一手?jǐn)?shù)據(jù)為決策做以支撐。

2.3扎實(shí)做好項(xiàng)目可研報(bào)告

開發(fā)商應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資評(píng)估，收集整理優(yōu)化估算資料，充分利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判定項(xiàng)目的可行性，在決策投資方案的過程中，應(yīng)該實(shí)施多個(gè)決策方案比較來(lái)優(yōu)選。

3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段造價(jià)管控

設(shè)計(jì)階段重要的是通過限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。主要有四大策略：

（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；

（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)，在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱?/p>

（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的投資損失；

（4）采用合同措施，有效控制造價(jià)。施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計(jì)要求的條款并載明對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。

4招標(biāo)及合同階段的造價(jià)管控

項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力。加強(qiáng)對(duì)攔標(biāo)價(jià)的審核，避免攔標(biāo)價(jià)偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。

5施工階段的造價(jià)管控

5.1建立目標(biāo)成本管理體系

是否有效進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。目標(biāo)成本管理就是通過制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，需注重以下幾點(diǎn)：

（1）確定成本管理體系，對(duì)公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求；

（2）制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，全面客觀反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息；

（3）規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個(gè)實(shí)施階段完成對(duì)目標(biāo)成本的細(xì)化修訂，形成最終的目標(biāo)成本；

（4）在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。

5.2工程材料成本控制

工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)控制的重要內(nèi)容。在成本目標(biāo)確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級(jí)等的范圍、采購(gòu)方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供；其次，完善招標(biāo)流程，充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。另外可建立自己的供應(yīng)商信息庫(kù)，確立戰(zhàn)略合作伙伴，對(duì)項(xiàng)目造價(jià)控制起到了積極作用。

5.3施工過程造價(jià)管控

（1）對(duì)于工程進(jìn)度款的管理，要嚴(yán)格按照合同和流程進(jìn)行控制。嚴(yán)格杜絕進(jìn)度款超付以，便掌握結(jié)算時(shí)的主動(dòng)權(quán)。

（2）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。完善流程，防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。

（3）工程結(jié)算管理。成本管理部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出成本超、降的原因，并提出改進(jìn)措施及意見。

5.4實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理

動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。核心是實(shí)時(shí)性，這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。動(dòng)態(tài)成本為合同性成本、非合同性成本、待發(fā)生成本的總和。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。因此，必須要以合同為中心，抓住三條主線“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”，方能很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌?？稍陧?xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)、定期調(diào)整成本臺(tái)賬、及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

6營(yíng)銷階段的造價(jià)管控

營(yíng)銷階段是五個(gè)階段中跨度最長(zhǎng)的，同其他四個(gè)階段都存在時(shí)間的交叉，營(yíng)銷動(dòng)作會(huì)一直延續(xù)到整盤售罄，但是對(duì)項(xiàng)目投資影響的重要性相對(duì)比較低在1% -5%左右。營(yíng)銷成本主要指項(xiàng)目銷售過程中形成的各類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處、樣板房等費(fèi)用?？刂茽I(yíng)銷成本關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷策劃水平，使有限的營(yíng)銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價(jià)比，降低營(yíng)銷成本。