黃詩(shī)媛

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，稅制改革應(yīng)運(yùn)而生。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策的出臺(tái)影響著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)也帶來(lái)了極大的轉(zhuǎn)變。本文將深入分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，以及房地產(chǎn)企業(yè)如何在新政策下獲得新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)

為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)發(fā)展，營(yíng)改增政策正式出臺(tái)。自實(shí)施營(yíng)改增改革試點(diǎn)以后，參與試點(diǎn)的地區(qū)和行業(yè)的數(shù)量也隨之增多。隨著營(yíng)改增的逐漸推廣對(duì)各行各業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了極大的影響，尤其是對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的影響特別大。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在營(yíng)改增的潮流中實(shí)現(xiàn)更快更好地發(fā)展，本文就營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響進(jìn)行了分析，得出了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策，以期能夠起到拋磚引玉的作用，能夠讓更多專業(yè)的業(yè)內(nèi)人士重視營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)進(jìn)原材料時(shí)一部分可以取得增值稅專用發(fā)票，一部分無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票。對(duì)于無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票部分，在“營(yíng)改增”前后的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有變化。對(duì)于可以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)，又分為“一般計(jì)稅方法”和“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法”兩種計(jì)稅方法。

“營(yíng)改增”前，核算購(gòu)進(jìn)原材料時(shí)，所做的會(huì)計(jì)處理是：“借：原材料/在建工程等 貸：銀行存款”。對(duì)于“一般計(jì)稅方法”在核算時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)票上稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”，應(yīng)該做的會(huì)計(jì)分錄為：“借：原材料/在建工程等 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 貸：銀行存款/應(yīng)付賬款”。而適用“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法”的項(xiàng)目則不需要核算進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)計(jì)處理與“營(yíng)改增”前相同。由此可以看出，“營(yíng)改增”之后，原材料在入賬時(shí)要從購(gòu)入價(jià)中扣除進(jìn)項(xiàng)稅額部分，所以資產(chǎn)的賬面價(jià)值較“營(yíng)改增”之前有所減少。因此，資產(chǎn)減少，負(fù)債不變，這勢(shì)必將影響資產(chǎn)負(fù)債率，資產(chǎn)負(fù)債率將有所增加，影響企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

“營(yíng)改增”后企業(yè)在確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)處理也隨之發(fā)生變化，“營(yíng)改增”前，賬務(wù)處理為：“借：應(yīng)收賬款/銀行存款 營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”。“營(yíng)改增”后其收入為不含稅的銷售收入與應(yīng)繳納的銷項(xiàng)稅兩部分?！耙话阌?jì)稅方法”的賬務(wù)處理：“借：預(yù)收房款/銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”?！昂?jiǎn)易計(jì)稅方法”的賬務(wù)處理：“借：預(yù)收房款/銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）”?！盃I(yíng)改增”前，“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目是按含稅收入入賬的，而“營(yíng)改增”后，這一科目是按價(jià)稅分離后不含稅收入入賬的，這會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)表中營(yíng)業(yè)收入這一欄數(shù)額會(huì)減少，與此同時(shí)，利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”也會(huì)相應(yīng)減少，最終會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)表中的凈利潤(rùn)會(huì)減少。

由此可以得出，“營(yíng)改增”后企業(yè)的賬務(wù)處理的改變會(huì)直接影響到資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表，從而影響企業(yè)整體的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）營(yíng)改增對(duì)稅負(fù)產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”最根本的是改變了企業(yè)的稅負(fù)。過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)征收的是5%稅率的營(yíng)業(yè)稅，稅改后征收的是11%稅率的增值稅，稅基改變了，稅率也相應(yīng)的在改變。所以“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)有沒(méi)有減少這是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。只有時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的稅負(fù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在稅改關(guān)鍵時(shí)刻實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)，才能使企業(yè)不斷發(fā)展壯大并且提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文將從流轉(zhuǎn)稅負(fù)、附加稅負(fù)、土地增值稅稅負(fù)以及所得稅稅負(fù)四個(gè)角度進(jìn)行分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響。

1.對(duì)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目，如果按照簡(jiǎn)易征收辦法計(jì)算，則所計(jì)算的增值稅比“營(yíng)改增”前的營(yíng)業(yè)稅稅額有所下降，這是由于計(jì)稅收入是否含稅導(dǎo)致的差異。

如果房地產(chǎn)老項(xiàng)目由一般計(jì)稅方法計(jì)算，稅改之后稅負(fù)會(huì)根據(jù)流轉(zhuǎn)過(guò)程中增值額的可抵扣率的高低浮動(dòng)變化。所以，稅負(fù)平衡點(diǎn)和能否取得足額的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票成為影響流轉(zhuǎn)的兩大重要原因。

2.對(duì)附加稅稅負(fù)的

房地產(chǎn)企業(yè)的附加稅是由城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加三項(xiàng)共同構(gòu)成的。這三項(xiàng)稅的計(jì)稅依據(jù)是增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額，因此，“營(yíng)改增”后增值稅稅額以及營(yíng)業(yè)稅稅額的變化將直接影響到附加稅稅額。

3.對(duì)土地增值稅稅負(fù)的影響

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅負(fù)之一。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，土地增值率越高，稅率就越高，土地增值率越低，稅率就越低。然而“營(yíng)改增”后，無(wú)論是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、費(fèi)用都發(fā)生了變化，在一定程度上影響了土地增值稅的稅負(fù)。

對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的影響在于增值稅屬于價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅。在“營(yíng)改增”后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)該剔除稅金，這樣會(huì)導(dǎo)致在會(huì)計(jì)核算上，收入減少，從而降低土地增值率，導(dǎo)致減少了企業(yè)土地增值稅稅負(fù)。

對(duì)可扣除項(xiàng)目的影響在于扣除項(xiàng)目包含“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，而營(yíng)業(yè)稅就包含在此項(xiàng)目中，“營(yíng)改增”后，營(yíng)業(yè)稅消失，導(dǎo)致可扣除項(xiàng)目減少，在一定程度上會(huì)增加企業(yè)土地增值稅稅負(fù)。

4.對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)的影響

企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額，即納稅年度內(nèi)的收入總額減除準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用、稅金和損失等項(xiàng)目后的余額?！盃I(yíng)改增”后，增值稅屬于價(jià)外稅，在會(huì)計(jì)核算上收入會(huì)減少。在可扣除項(xiàng)目中，由于工程物資購(gòu)進(jìn)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，使得生產(chǎn)中的變動(dòng)成本減少，同理，固定資產(chǎn)折舊也會(huì)減少。除此之外，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”中營(yíng)業(yè)稅被取消，增值稅不屬于企業(yè)所得稅可以抵扣的項(xiàng)目，將會(huì)導(dǎo)致應(yīng)納所得稅額增加。土地增值稅也是企業(yè)所得稅前可以扣除的項(xiàng)目，由于“營(yíng)改增”影響著其稅負(fù)的變動(dòng)，因此也間接影響著企業(yè)所得稅。

（三）營(yíng)改增對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生的影響

凈利潤(rùn)是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的主要指標(biāo)。凈利潤(rùn)越多，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益就越好；凈利潤(rùn)越少，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就越差。凈利潤(rùn)的多少取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是利潤(rùn)總額，另一個(gè)是所得稅費(fèi)用。利潤(rùn)總額又是由營(yíng)業(yè)收入減去成本減去營(yíng)業(yè)稅金及附加。

上文提到“營(yíng)改增”后，由于增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入計(jì)價(jià)減少，從而影響利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要是由主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本兩部分組成。“營(yíng)改增”后，計(jì)入工程物資和固定資產(chǎn)的價(jià)值降低，因此固定資產(chǎn)的折舊也會(huì)相應(yīng)降低，則成本降低，會(huì)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)成本的降低。企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、教育稅費(fèi)及附加和地方教育稅費(fèi)及附加等項(xiàng)目。稅改之后，營(yíng)業(yè)稅取消，直接導(dǎo)致了營(yíng)業(yè)稅金及附加的減少。

（四）營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生的影響

稅改對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一次力度不小的革新，它增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅改前，發(fā)票僅僅代表著企業(yè)購(gòu)入相關(guān)資產(chǎn)或產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用的憑證，不作為抵扣的依據(jù)。而“營(yíng)改增”后，增值稅專用發(fā)票成為增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣的依據(jù)，影響企業(yè)以及下游企業(yè)的稅額抵扣。所以增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、保管、作廢以及增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的獲取、認(rèn)證和抵扣在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中具有十分重要的意義。

二、A房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的對(duì)策以及措施

（一）提升增值稅專用發(fā)票管理水平

由于增值稅稅額是銷售產(chǎn)品與購(gòu)進(jìn)成本環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅額之差計(jì)算得來(lái)的。然而房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本、原材料成本等的增值稅專用發(fā)票又很難取得，這在一定程度上會(huì)加大企業(yè)日常工作負(fù)擔(dān)，減少折扣額度，增加企業(yè)稅負(fù)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在日常財(cái)務(wù)管理中，加大對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理力度，確保有足額的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可以抵扣。還有就是對(duì)于不同納稅人身份的供應(yīng)商，稅款抵扣影響程度不同，所以要對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行篩選，盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)必須在180日內(nèi)去相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，以免在稅款抵扣遇到困難。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平

“營(yíng)改增”后需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算水平，一方面及時(shí)區(qū)分能否抵扣增值稅專用發(fā)票的類型，以防止上游企業(yè)偽造或者虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票，另一方面，財(cái)務(wù)人員有提升索要發(fā)票的意識(shí)，避免錯(cuò)拿、忘拿發(fā)票減少抵扣額度。

實(shí)施“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要積極關(guān)注稅收政策動(dòng)向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作思路，開(kāi)展稅改知識(shí)技能培訓(xùn)來(lái)提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力。

（三）合理納稅籌劃

合理的納稅籌劃能夠使企業(yè)追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，提升企業(yè)管理水平。本文從以下三個(gè)方面分析房地產(chǎn)企業(yè)如何合理納稅籌劃：

1.申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼

“營(yíng)改增”的目的之一是降低企業(yè)稅負(fù)，但是這不代表每個(gè)企業(yè)都會(huì)因?yàn)槎惛亩档投愗?fù)。在推進(jìn)試點(diǎn)改革過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)稅負(fù)不降反升的情況。為了平衡這部分企業(yè)的稅負(fù)，從上海試點(diǎn)開(kāi)始，各地財(cái)務(wù)部開(kāi)始實(shí)施過(guò)渡性財(cái)政政策給予政策扶持。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)國(guó)家財(cái)政專項(xiàng)資金。

2.合理選擇供應(yīng)商

區(qū)分一般納稅人與小規(guī)模納稅人，確保上游企業(yè)沒(méi)有虛開(kāi)、代開(kāi)增值稅專用發(fā)票的行為，有助于選擇最適合的供應(yīng)商。

3.把握納稅時(shí)間

一般企業(yè)由于資金困乏采用賒購(gòu)方式購(gòu)進(jìn)物品，供應(yīng)商就無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票，企業(yè)就無(wú)法及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。因此，為了能及時(shí)抵扣稅款，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用分期付款的方式進(jìn)行采購(gòu)，這樣可以緩解資金壓力。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，稅制改革是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，這勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小的影響和沖擊，但是這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)稅改的發(fā)展潮流，以此為契機(jī)，利用“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避稅改為企業(yè)帶來(lái)的弊端，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)稅制改革，從而得到更好更長(zhǎng)效的發(fā)展。

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