李蕾

[摘 要] 商業(yè)地產是房地產行業(yè)的重要業(yè)務單元，商業(yè)地產與住宅地產共同組成了龐大的地產體系。與住宅地產相比，商業(yè)地產具有資金投入量大、持續(xù)性收益率高及政策引導性強等特征。對房地產投資風險與收益的研究，有利于實現(xiàn)對商業(yè)地產的全面管控，尋求多點平衡。基于此，通過對商業(yè)地產投資的發(fā)展背景進行全面闡述，系統(tǒng)的分析了商業(yè)地產投資的意義，并從不同層面對商業(yè)地產投資的風險來源進行有效解釋，以期為實現(xiàn)商業(yè)地產投資的持續(xù)性、穩(wěn)健性提供有益借鑒。

[關鍵詞] 商業(yè)地產；投資回報；風險

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）09-0088-02

一、引言

商業(yè)地產是指區(qū)別于住宅地產的開發(fā)形式，主要包括經營、管理及服務等多個環(huán)節(jié)。就住宅地產來說，當開發(fā)商與最終消費者達成一致協(xié)議后，消費過程完成，屬于典型的單次消費行為。而商業(yè)地產的投資則帶有很強的市場性特征，即投資的目的是實現(xiàn)物業(yè)增值和租金收益，也就是說，商業(yè)地產的盈利來源主要分為兩類，一是商業(yè)地產的開發(fā)經營而獲得的管理費收益，二是商業(yè)地產租售而獲得的營業(yè)收入。

與住宅地產的開發(fā)模式不同，商業(yè)地產的開發(fā)涉及投資者、經營者與消費者等多個主體，且投資者和消費者處于相對核心的地位。開發(fā)商將地產模塊轉交給經營者以后，經營者才有可能從消費者購買行為中獲益，從而將租金等按時按期交給投資者。同時，商業(yè)地產開發(fā)商為了在項目開發(fā)中獲得增值收益和品牌溢價，也為了吸引投資者的資金投入，往往會結合市場發(fā)展特點對消費者的消費能力、行為傾向及需求特征等進行深入分析，以確保項目投資的準確性和穩(wěn)定性。項目預期較好、經營者有利可圖，大批商家才會進駐商業(yè)地產項目，進而形成良好的商業(yè)環(huán)境。反之，消費者處在不利的消費環(huán)境中，就會影響群體認知，產生系統(tǒng)性消費偏差，經營單位會由于消費者信心不足甚至喪失而導致經營業(yè)績持續(xù)低迷，直至發(fā)生虧損，嚴重損害了投資者、經營者與消費者的共同利益。

二、商業(yè)地產投資的意義

商業(yè)地產與住宅地產相比，具有較高的投資收益率。根據商業(yè)地產產業(yè)資訊中心的數(shù)據，近三年來，商業(yè)地產的平均投資回報率穩(wěn)定在10%左右的水平，其中，酒店項目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經營效益較好的購物商場項目的投資收益率則普遍超過了40%。另外，隨著商業(yè)地產投資規(guī)模的不斷擴大，該領域趨向飽和，商業(yè)地產市場逐步由增量時代向存量時代轉型。以北京、上海兩個最具投資吸引力的兩個城市為例，在商業(yè)地產投資的規(guī)模、頻次等方面，京滬要明顯高于其他城市。中國商業(yè)地產市場發(fā)展年報的數(shù)據表明，2015-2017年，上海市商業(yè)地產投資交易總額為150.8億美元，而北京市商業(yè)地產投資交易總額為47.4億美元，京滬兩市的商業(yè)地產投資呈現(xiàn)出巨大的市場前景，接近甚至超過同時期亞太地區(qū)的主要經濟城市。同時，商業(yè)地產項目的快速增長也促使非理性投資行為的出現(xiàn)，大量的地產開發(fā)商由于受高收益率的驅使，紛紛由住宅開發(fā)項目轉向商業(yè)地產開發(fā)項目，伴隨著商業(yè)地產項目的快速增加，現(xiàn)有的市場無法有效消化現(xiàn)有存量，進而造成商業(yè)地產項目停滯、空置現(xiàn)象突出。商業(yè)地產開發(fā)商應正確認識高收益背后的市場經濟發(fā)展規(guī)律和運作規(guī)律，充分考慮與收益相匹配的項目風險度，防止出現(xiàn)商業(yè)地產的非理性投資與違規(guī)建設現(xiàn)象。

商業(yè)地產的投資模式具有發(fā)展性的特點，這主要表現(xiàn)為，經過十幾年的發(fā)展，我國商業(yè)地產的投資方式、處理方法逐步實現(xiàn)了與國際的趨同。商業(yè)地產開發(fā)商可以充分利用各種投資模式進行投資選擇和市場運作，以使商業(yè)地產在獲得穩(wěn)定收益的同時，實現(xiàn)經濟效益和社會效益的統(tǒng)一。

商業(yè)地產的盈利模式主要可分為三種，分別是投資開發(fā)模式、持有發(fā)展模式和混合模式。其中，持有發(fā)展模式是商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的主要運營方式。持有發(fā)展模式是指商業(yè)地產企業(yè)以出租的形式，而不是將項目整體或部分出售獲得增值收益的盈利方式。租金收入是商業(yè)地產企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。商業(yè)地產企業(yè)在進行項目開發(fā)時，都是基于利益驅動進行的生產活動，根本目的是實現(xiàn)成本效益的最大化，具體來說，商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)長期持有物業(yè)可以在未來預期內實現(xiàn)資產價值增值，另外，商業(yè)品牌溢價、土地溢價及開發(fā)溢價等都能有效增加企業(yè)的投資收益。這也就意味著，商業(yè)地產的持有發(fā)展盈利模式實現(xiàn)了價值互換基礎上的經營效益最大化，即商業(yè)地產企業(yè)在付出項目使用權的同時，獲得了與此相匹配的利益回報，是一種非連續(xù)性的市場投資行為。

商業(yè)地產投資不僅具有利益導向，產生良好的經濟效益，還能夠在更廣、更深層次上促進社會的發(fā)展。一方面，商業(yè)地產投資能夠帶動本地區(qū)經濟的發(fā)展，推動城市化進程的加快，即商業(yè)地產企業(yè)通過項目投資，有效改善了城市的面貌，實現(xiàn)了基礎設施的進一步完善，城市化發(fā)展水平顯著提升；另一方面，商業(yè)地產投資也改變了社會中商業(yè)企業(yè)的發(fā)展模式，實現(xiàn)了地產行業(yè)盈利模式的創(chuàng)新。此外，商業(yè)地產投資還在一定程度上增加了政府部門的稅收收入，降低了社會平均失業(yè)率水平及優(yōu)化了金融機構的放貸方式等。

商業(yè)地產投資會產生經濟和社會雙重效益，具有良好的行業(yè)發(fā)展前景。同時，由于收益與風險具有相對一致性，且呈現(xiàn)出正比的關系，這決定了商業(yè)地產企業(yè)在項目開發(fā)與管理的過程中獲得穩(wěn)定性收益的同時，還要承擔一定的風險。資金需求大、管理人才匱乏及從成本管控不足是商業(yè)地產企業(yè)在運營管理中應重點關注的風險表現(xiàn)形式。其中，資金不足及由此產生的資金鏈斷裂風險是商業(yè)地產企業(yè)在投資中必須考慮的核心問題，也就是說，在商業(yè)地產項目土地取得及開發(fā)過程中會產生大量的資金需求，而此時并沒有資金流入，若是幾個項目同時開工，會進一步加劇企業(yè)所面臨的風險，而一旦內部資產惡化或負債變動，則會引起資金鏈緊張甚至斷裂，影響商業(yè)地產企業(yè)投資的持續(xù)性。

三、商業(yè)地產投資的風險來源分析

（一）商業(yè)地產的大規(guī)?；?、集中化開發(fā)導致產能過剩

根據中國指數(shù)研究院的相關數(shù)據，2017年，我國商業(yè)地產銷售面積為17594萬平方米，同比增長20.2%，全年累計開發(fā)投資額已達22401億元。商業(yè)地產投資規(guī)模的不斷擴大具有多層面的原因，一方面是商業(yè)地產投資與住宅地產投資相比，具有較高的投資回報率，另一方面，受房地產市場“三限”政策的影響，投資者在住宅市場的投資受限，紛紛轉向商業(yè)地產領域，再加上創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策的導向作用、居民消費能力提升的影響，商業(yè)地產投資的熱度依然不減。商業(yè)地產建設項目的增加在一定程度上緩和了住宅市場的投機需求，投資者紛紛進入這一領域，再加上國家一系列利好政策的影響，商業(yè)地產開發(fā)達到了前所未有的水平。伴隨著商業(yè)地產供給量的不斷增加，如何在本區(qū)域內消化、吸收這些商業(yè)地產成為嚴峻的考驗。以銀川為例，作為一個三線城市，城市內部商業(yè)地產的開發(fā)規(guī)模與吸收能力呈現(xiàn)出嚴重的不匹配，即商業(yè)地產的大規(guī)?；⒓谢_發(fā)導致產能過剩，無法實現(xiàn)對該區(qū)域內商業(yè)地產的有效利用，風險程度進一步加深。

（二）資金需求量大、融資渠道單一且流動性差容易發(fā)生資金斷裂風險

商業(yè)地產投資與住宅地產投資之間存在顯著性差異，一般來說，住宅地產投資資金需求量相對較小，融資渠道也更為多元，且資金的流動性較強，而商業(yè)地產投資項目的資金需求量則相對較大，融資渠道相對單一，且資金的流動性較差，在經營管理的過程一旦發(fā)生非常規(guī)性活動，極易造成資金鏈的斷裂，進而影響項目的投資效用。另外，商業(yè)地產的投資回報率一般要高于住宅地產的投資回報率，且高5%左右，這也就意味著，商業(yè)地產項目較高的投資收益是吸引投資者投資的關鍵性因素。此外，商業(yè)地產投資是一種長期投資，前期需要投入大量的費用，如土地取得費、項目開發(fā)費等，這些費用支出并沒有現(xiàn)實、穩(wěn)定的收入作為支撐，而主要依靠商業(yè)地產企業(yè)雄厚的資金能力，這些都對商業(yè)地產企業(yè)的開發(fā)和運營提出了新的要求。

（三）商業(yè)地產投資開發(fā)經驗不足，開發(fā)人才嚴重匱乏

高收益性決定了商業(yè)地產投資開發(fā)的快速增長性，但企業(yè)往往容易忽略收益與風險的一致屬性，從而過度強調商業(yè)地產投資的高額投資回報率，視投資風險而不顧。具體來說，一是，商業(yè)地產開發(fā)商的投資經驗不足，人才也相對匱乏，這主要是因為目前從事商業(yè)地產投資的開發(fā)商大都是由住宅地產開發(fā)商轉變而來的，他們對商業(yè)地產的市場發(fā)展規(guī)律、經營規(guī)律等不甚了解，而商業(yè)地產開發(fā)具有極強的專業(yè)性，這就造成商業(yè)地產在選址、建造及營銷等環(huán)節(jié)存在諸多的不足，進一步來說，商業(yè)地產開發(fā)需要具備“商業(yè)+地產”知識的復合型人才，而現(xiàn)有的經營與管理人才嚴重不足，影響了商業(yè)地產投資的擴大化，也使得內部風險度上升；二是，商業(yè)地產本身是一種長期的投資行為，但目前來說，但多數(shù)商業(yè)地產開發(fā)商將其作為“圈錢”和“圈地”的途徑，以出售商鋪而不是獲取租金的方式來實現(xiàn)投資收益，這種投資短期行為容易造成經濟增長的泡沫化，使商業(yè)地產投資無法實現(xiàn)獲益的持續(xù)性，也直接增加了該行業(yè)投資的風險水平。

[參考文獻]

[1]曾鋒，陳敦旭，毛欣欣.2014年長沙商業(yè)地產投資回報研究[J].商場現(xiàn)代化，2014（10）：124-125.

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[責任編輯：潘洪志]