魏海練

[摘 要]納稅籌劃主要指企業(yè)通過研究所要納稅的項(xiàng)目，并建立一套完整的納稅籌劃方案，達(dá)到減少企業(yè)納稅壓力的目的，采取納稅籌劃能夠有效避免不規(guī)范的納稅業(yè)務(wù)。在目前“營(yíng)改增”方針的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)納稅籌劃方案，既可以規(guī)避不規(guī)范征稅，而且對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的轉(zhuǎn)型革新具有顯著的作用。基于此，本文簡(jiǎn)要介紹了納稅籌劃的基本概念，闡述了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)單位帶來的影響，并分析了實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，房地產(chǎn)單位納稅籌劃的有效途徑。

[關(guān)鍵詞]“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)；納稅籌劃；影響

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.056

[中圖分類號(hào)]F299；F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2018）16-0-02

為了順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，國(guó)家在稅制方面進(jìn)行了全面革新，其中，全面實(shí)施“營(yíng)改增”稅制就是一次全新的發(fā)展，是對(duì)國(guó)內(nèi)流轉(zhuǎn)稅的重要改變。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營(yíng)改增”稅制在很大程度上降低了企業(yè)的納稅壓力，有效防止了重復(fù)征稅的情況。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，實(shí)施“營(yíng)改增”政策可能會(huì)增多企業(yè)的納稅費(fèi)用。所以，就房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃而言，“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有較大的影響。

1 納稅籌劃的基本概念

通常情況下，納稅籌劃是指通過分析和籌劃企業(yè)經(jīng)營(yíng)中包含的所要繳稅的項(xiàng)目，以制訂一套完善的納稅處理方案，從而達(dá)到減少企業(yè)繳稅壓力的目的，由此提升整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利益。納稅籌劃的起源地是西方國(guó)家，最早的作用是為企業(yè)納稅籌劃提供一些建議，但是伴隨經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和時(shí)代的發(fā)展，納稅籌劃日益發(fā)展成為一個(gè)成熟、完善的行業(yè)。在企業(yè)中出現(xiàn)納稅籌劃的原因就本質(zhì)上來說，源自經(jīng)濟(jì)效益的驅(qū)使，即在追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的同時(shí)出現(xiàn)了企業(yè)納稅策劃。

2 “營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)生的影響

2.1 “營(yíng)改增”能避免重復(fù)征稅

在推行“營(yíng)改增”以前，房地產(chǎn)單位在經(jīng)營(yíng)自檢的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，主要以取得所有價(jià)款與價(jià)外經(jīng)費(fèi)的和為依據(jù)，然后乘以5%的稅率運(yùn)算當(dāng)期需繳納的營(yíng)業(yè)稅；而“營(yíng)改增”以后，企業(yè)通過求出的銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額的差價(jià)用作當(dāng)期需繳納的增值稅。由此不難看出，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅指標(biāo)是銷售額。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程外購(gòu)的施工材料已經(jīng)上繳了相關(guān)稅金，但在出售房屋時(shí)又上繳一次營(yíng)業(yè)稅，如此就出現(xiàn)了“重復(fù)征稅”的現(xiàn)象，這無疑增加了企業(yè)的納稅壓力。增值稅屬于一種流轉(zhuǎn)稅，各個(gè)環(huán)節(jié)均以增值額為指標(biāo)來求得增值稅，如此一來，上繳增值稅能規(guī)避反復(fù)征稅的情況。所以說，“營(yíng)改增”能夠徹底解決企業(yè)多次征稅的現(xiàn)象。

2.2 “營(yíng)改增”能促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展與轉(zhuǎn)型革新

“營(yíng)改增”稅制在房地產(chǎn)行業(yè)中的推廣，促使整個(gè)房地產(chǎn)單位邁向了增值稅時(shí)代，從而既簡(jiǎn)化了稅種，還實(shí)現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的精簡(jiǎn)化，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展及轉(zhuǎn)型革新。基于“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須高度關(guān)注稅務(wù)管理的重要性，并通過科學(xué)的籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)更為標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，由此為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的稅制基礎(chǔ)。

3 房地產(chǎn)公司納稅籌劃存在的不足

3.1 管理者對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)片面

由于傳統(tǒng)的稅務(wù)復(fù)雜，且很多法律法規(guī)在執(zhí)行上存在很多問題。由此，很多房地產(chǎn)公司的納稅籌劃者對(duì)納稅籌劃的問題了解片面，沒有引起重視，其認(rèn)為只憑借和稅務(wù)部門的私交就可以處理好常規(guī)稅務(wù)工作。這給“營(yíng)改增”政策下的納稅籌劃工作帶來了較大的影響，尤其是當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司的納稅籌劃者的水平較低，以及在“營(yíng)改增”稅制了解不全的狀況下，極易導(dǎo)致在納稅籌劃過程出現(xiàn)懈怠行為，不僅無法全面思考各行各業(yè)間的關(guān)聯(lián)，還極易導(dǎo)致納稅比重增加，用錯(cuò)誤的計(jì)算機(jī)計(jì)稅方式導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)加大。

3.2 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司，在納稅籌劃上表現(xiàn)出了風(fēng)險(xiǎn)控制薄弱的現(xiàn)象，從而極易給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)埋下安全隱患，并極大地阻礙了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。一方面，很多房地產(chǎn)公司在納稅籌劃過程缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)分析與處理，造成風(fēng)險(xiǎn)分析不全；另一方面，對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也很難進(jìn)行有效監(jiān)控，既缺少健全的預(yù)警體制，還缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急方案，如果出現(xiàn)問題，將會(huì)對(duì)企業(yè)帶來嚴(yán)重的影響。

3.3 納稅籌劃的全局性較差

當(dāng)前，房地產(chǎn)公司的納稅籌劃存在明顯的片面性，造成全局性較差，對(duì)房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展起到了巨大影響。主要體現(xiàn)為：沒有妥善處理營(yíng)銷最大化與稅收最低之間的關(guān)系。房地產(chǎn)公司在實(shí)施科學(xué)的納稅籌劃時(shí)，可以有效減小納稅壓力，能增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。但在實(shí)際操作中，相關(guān)人員缺少全局性，極易出現(xiàn)顧此失彼的情況，不能平衡處理收稅與利潤(rùn)間的關(guān)聯(lián)。

4 “營(yíng)改增”稅制下房地產(chǎn)單位納稅籌劃的途徑

4.1 做好納稅籌劃工作

在“營(yíng)改增”的背景下，根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)把企業(yè)細(xì)分成小規(guī)模納稅者和一般納稅者。兩種不同的分類享有一定的納稅標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)優(yōu)惠，按照“營(yíng)改增”的基本要求，年銷售的應(yīng)稅費(fèi)用超過500萬元的納稅者，以及企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后就能申請(qǐng)成一般納稅者，而少于500萬元的就是小規(guī)模納稅者。小規(guī)模納稅者的房地產(chǎn)公司，能以5%的稅率來計(jì)算，但不可以抵扣公司的進(jìn)項(xiàng)稅。針對(duì)一般納稅者的增值稅征收率在11%，銷售部分老項(xiàng)目能以5%的稅率計(jì)稅。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，大多數(shù)都達(dá)到了一般納稅者的標(biāo)準(zhǔn)，而最終選取何種身份，就要求做好納稅籌劃工作，以此認(rèn)真研究公司的資產(chǎn)規(guī)模、其他貨值、項(xiàng)目成本和企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平等各項(xiàng)內(nèi)容。在分析了納稅籌劃工作后，若房地產(chǎn)企業(yè)屬于小規(guī)模納稅者的身份則有助于促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，此時(shí)能通過管理企業(yè)年度預(yù)售約定的進(jìn)程，采取分立、分拆的途徑減少房地產(chǎn)公司的年度銷售費(fèi)用。

4.2 選取適當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展主要和建筑商相聯(lián)系，就企業(yè)而言，建筑的主要投資幾乎來自土地和建筑建設(shè)成本。所以，房地產(chǎn)公司在納稅籌劃的過程中，必須思考企業(yè)能否抵扣營(yíng)改增進(jìn)項(xiàng)稅額的基礎(chǔ)就是所選取的合作商是否滿足一般納稅者標(biāo)準(zhǔn)。為此，企業(yè)在項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)中，要認(rèn)真審查建筑商的身份是否為一般納稅者。另外，在簽訂各種建筑項(xiàng)目合同時(shí)，要添加相關(guān)發(fā)票條款，尤其是針對(duì)“營(yíng)改增”專用發(fā)票的出具上，這是優(yōu)化自身“營(yíng)改增”發(fā)票管理的基礎(chǔ)，還是能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的核心。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)思考在過渡時(shí)期簽署的建安費(fèi)用合同上成本是否存在上漲情況。這是由于建筑單位內(nèi)的人工成本不能獲取“營(yíng)改增”的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，從而就造成房地產(chǎn)企業(yè)的投資增多。由此，在選取建筑商的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)一定要嚴(yán)格控制建筑的人工費(fèi)用目標(biāo)。

4.3 加大精裝房比重

相較于毛坯房屋來說，精裝修中的電器、燈具、裝修材料、裝飾項(xiàng)目等能獲得“營(yíng)改增”進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，如此一來，企業(yè)增加精裝房比重就能夠減小稅負(fù)，或是精裝修之后自主進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售租賃業(yè)務(wù)，例如，租賃辦公區(qū)域。

4.4 增強(qiáng)納稅籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)的納稅籌劃意識(shí)

基于“營(yíng)改增”稅制，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)處理已明顯不能滿足企業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的要求，為了增強(qiáng)納稅籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)的納稅籌劃意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極組織工作人員學(xué)習(xí)有關(guān)“營(yíng)改增”的法律政策和理論知識(shí)，如增值稅發(fā)票管理、進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣的經(jīng)費(fèi)（如福利費(fèi)和應(yīng)酬費(fèi)等）和稅收風(fēng)險(xiǎn)控制等，通過提升納稅籌劃者的職業(yè)素質(zhì)及對(duì)“營(yíng)改增”的全面認(rèn)識(shí)，以“營(yíng)改增”促進(jìn)房地產(chǎn)公司納稅籌劃工作的順利實(shí)行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要建立嚴(yán)格的法制標(biāo)準(zhǔn)，要求工作人員用合法途徑開展相應(yīng)的避稅工作，由此防止出現(xiàn)非法避稅引起法律與道德問題，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.5 加強(qiáng)稅金風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)公司在整個(gè)納稅籌劃工作中，還存在各種稅務(wù)問題，這些問題給企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展埋下了安全隱患。由此，企業(yè)要全面做好納稅籌劃工作，并加強(qiáng)稅金風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，制定健全的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警體制，通過定時(shí)研究涉稅風(fēng)險(xiǎn)來預(yù)警相關(guān)稅務(wù)危機(jī)，進(jìn)而防止稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)阻礙企業(yè)發(fā)展。其次，建立動(dòng)態(tài)化的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督體制，通過全程監(jiān)管納稅籌劃工作，以實(shí)現(xiàn)防止稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。最后，配備高素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急人員，通過妥善解決相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

4.6 實(shí)施多元化的發(fā)展戰(zhàn)略

“營(yíng)改增”涵蓋的范圍非常廣泛，企業(yè)能對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，由傳統(tǒng)簡(jiǎn)單的住宅地產(chǎn)朝著相關(guān)領(lǐng)域拓展，延伸到物業(yè)、園林、裝飾建材、技術(shù)咨詢行業(yè)和廣告服務(wù)等方面。開發(fā)間接費(fèi)不僅能夠獲得抵扣發(fā)票，還能夠變成新的業(yè)務(wù)發(fā)展點(diǎn)?？v向整體化戰(zhàn)略、多樣化的發(fā)展戰(zhàn)略，可以更好地提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

5 結(jié) 語

“營(yíng)改增”屬于稅制革新的關(guān)鍵，也是供應(yīng)側(cè)變革的重要途徑，早期試點(diǎn)已獲得顯著效果。房地產(chǎn)公司需要全面了解國(guó)家相應(yīng)的方針政策，并貫徹執(zhí)行。我國(guó)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)公司中大部分都在努力提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，努力節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)一步朝著規(guī)范化、體系化、品牌化的方向前進(jìn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)所包含的稅種多，納稅壓力大，因此需要全面做好房地產(chǎn)公司的納稅籌劃工作，其是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵途徑，還是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方式。

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