陳 熔

(華東政法大學(xué)，上海 200042)

近年來,伴隨著財稅體制改革大幕的徐徐拉開,與房產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度也正面臨著解構(gòu)與重構(gòu)。一套完善的法律體系,無疑是房地產(chǎn)投資信托(REITs)賴以生存的重要標準與基石,同樣也為REITs取得成功提供保障。REITs最早產(chǎn)生于美國,由美國國會批準設(shè)立,其目的是為大眾投資者提供投資房地產(chǎn)的機會,分享由國家經(jīng)濟發(fā)展所帶來的利潤紅利。商業(yè)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢的特性決定了其對長期或持續(xù)性供給資本的高度依賴。海外以REITs為主的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。美國房地產(chǎn)投資信托業(yè)興旺發(fā)達的主要原因在于稅收政策的支持,因此稅法對REITs的發(fā)展起著重大作用。但反觀我國現(xiàn)行的稅收制度,不僅缺乏對REITs的稅收優(yōu)惠,而且還存在因雙重征稅造成的稅收不公。因此,有必要出臺配套的稅收政策,解決稅收法律障礙,從而促進REITs制度優(yōu)勢的發(fā)揮。從本質(zhì)上看,REITs稅收制度改革不但可以實現(xiàn)中國REITs的蓬勃發(fā)展,改善房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu),增加居民的投資渠道,同時可以防控金融風(fēng)險。

一、效用不彰:現(xiàn)行REITs稅制的困境

REITs的獨特性在于其稅務(wù)設(shè)置。REITs的稅收一直是業(yè)內(nèi)學(xué)者在討論REITs相關(guān)制度建設(shè)時最關(guān)注的問題,也被認為是我國推進REITs的主要障礙之一。具體而言,現(xiàn)行REITs稅制的困境包括以下三個方面：

(一)稅負過重導(dǎo)致現(xiàn)行REITs效用不彰

1.稅制缺失導(dǎo)致稅負過重。從立法角度而言,目前我國未對REITs進行專項立法,因此只能參照相關(guān)的稅收制度與信托法制度予以征稅。從信托法律制度來看,我國未對REITs的設(shè)立進行專項立法。我國REITs的建立主要依據(jù)《中華人民共和國信托法》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國證券法》《信托公司管理辦法》《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等法律法規(guī)。從稅收法律體系來看,我國未對REITs的稅收制度進行專門立法,因此只能參照公司的標準進行征稅,因此REITs的制度優(yōu)勢由于稅制設(shè)計的缺失被實質(zhì)性掩蓋。相較于證券業(yè)中投資證券的發(fā)展而言,REITs的發(fā)展顯得舉步維艱。早在1998年，財政部與國家稅務(wù)總局就頒布了《關(guān)于證券投資基金稅收問題的通知》(財稅〔1998〕55號),其中明確了基金營業(yè)稅、印花稅與所得稅的征收問題,為投資證券的發(fā)展掃清了稅收制度方面的障礙,進而促進了投資證券的發(fā)展。而反觀投資信托業(yè),且不論對REITs稅收制度明確具體的專項規(guī)定,就連2001年頒布的《中華人民共和國信托法》實施至今，依舊缺乏對稅收制度方面體系性的明確設(shè)計。而如果不對REITs的稅制進行明確規(guī)定,REITs的稅收征管只能參照其他相似的規(guī)定,勢必增加REITs的稅制負擔,也對REITs的發(fā)展造成巨大阻礙。

2.重復(fù)征稅導(dǎo)致稅賦過重。REITs是信托的一種,具體構(gòu)造與運作模式均基于信托的基本理論。因此,從稅收來看,對每個環(huán)節(jié)征稅的方式最符合稅收公平原則,同時也能實現(xiàn)稅收效率。REITs的運作模式如圖1所示。委托人(房地產(chǎn)公司)將房地產(chǎn)真實出售給信托公司,房地產(chǎn)的所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移；信托公司作為受托人,發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)投資(例如租賃與買賣)相關(guān)的信托計劃,該計劃在投資收益的過程中受信托目的的規(guī)制；投資者通過購買的方式獲得收益或信托憑證,受益人可以出讓憑證獲得收益，也可以從信托財產(chǎn)的增值收益獲得收益回報；而通常情況下,房地產(chǎn)投資信托資金的托管人是銀行,銀行依照信托契約對信托財產(chǎn)予以保管,具體表現(xiàn)為現(xiàn)金管理及其相關(guān)業(yè)務(wù)代理等。

圖1 REITs的運作模式示意圖

基于上述運營模式,REITs需要征收稅目如表1所示。

表1 REITs征收稅目分配表

在設(shè)立環(huán)節(jié),由于房地產(chǎn)公司將房地產(chǎn)真實出售給信托公司,因此作為所得一方的房地產(chǎn)公司需要繳納所得稅和增值稅,而獲得房地產(chǎn)的受托人需要繳納印花稅和契稅。在存續(xù)期間,由于受益人獲得收益，因此需要繳納所得稅,而受托人也因服務(wù)獲得收益，因此需要繳納企業(yè)所得稅。在終止環(huán)節(jié),由于信托原理,受托人需要轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)給受益人或委托人。因此,整個環(huán)節(jié)中實質(zhì)上房地產(chǎn)只發(fā)生一次轉(zhuǎn)移,但實際上卻發(fā)生了兩次征稅,所以在現(xiàn)行稅制中出現(xiàn)了重復(fù)征稅的現(xiàn)象。不僅如此,受益人的收益在信托公司獲得收益時已經(jīng)進行了征稅,但在分配收益到投資者時還需繳納個人所得稅,因此,在所得稅層面,就同一經(jīng)濟實質(zhì)的所得進行了企業(yè)與個人兩個方面的雙重征收。

(二)違背稅收公平原則——不同組織形式下REITs的不同稅法效果

根據(jù)組織形式的不同,REITs可分為公司型REITs和契約型REITs。具體而言,公司型REITs是指以公司股票的形式募集資金,REITs的組織實體是擁有獨立法人的公司。圖1、表1的運作模式轉(zhuǎn)化為公司的股票募集,更類似于證券投資的運作構(gòu)架,當然由于REITs的信托屬性,其依舊委托信托公司處理管理業(yè)務(wù),將通過公司形式募集來的資金投資于房地產(chǎn)行業(yè),后續(xù)的分配也以公司的運作模式分配。公司型REITs,由于投資者是公司的股東,依照稅法規(guī)則而言,股東和公司分別需要繳納所得稅,依舊陷入了經(jīng)濟上的重復(fù)征稅,對REITs的發(fā)展不利。在這種模式中，也會遇到上述的其他重復(fù)征稅問題,在此不再贅述。契約型REITs的運作模式基本上和圖1、表1一致,在稅收方面,由于不存在類似公司型REITs的法律實體,因此不存在公司型REITs的重復(fù)征稅問題,所以在目前的稅制下,市場會更偏向于采用契約型REITs的模式。而從稅法的應(yīng)有之義來看,由于都是REITs的形式,所以不同的稅收效果是對稅收公平原則的違背。對比兩種不同模式的效果,公司型REITs更具穩(wěn)定性,它不會因為投資者的退出而使基金解散或削弱。但現(xiàn)在的稅制明顯不兼容公司型REITs,故而不穩(wěn)定性成為REITs發(fā)展的巨大隱患。

(三)傳統(tǒng)課稅要件的不適用性——主體資格與經(jīng)濟利益歸屬

從本質(zhì)上看,REITs是以機構(gòu)投資者的方式從事房地產(chǎn)投資,因此REITs究竟應(yīng)該認定為資本集合、集合投資還是投資組織，存在不同理解,由此其是否屬于獨立實體也存在不同認識,進而影響納稅主體的認定。資本集合說認為REITs是純粹的投資集合,不存在獨立實體,因此不應(yīng)對其進行納稅主體的認定。集合投資說則認為雖然REITs具有財產(chǎn)屬性,但也具有一定的主體屬性,因此應(yīng)被認為是一種混合的集合體，因其具備實體實質(zhì),故在征稅上應(yīng)參照征收。而投資組織說則認為REITs是一種組織,具備財產(chǎn)隔離功能的組織實質(zhì),因此對其征稅與其他主體并無不同。由于對REITs主體資格的認知不同,各國對REITs的征稅規(guī)則也存在諸多不同。在日本,REITs不被視為法人,不必繳納所得稅;在德國、印度、芬蘭和我國香港地區(qū),被視為納稅主體但允許被豁免REITs中所獲利息及資本利得等相關(guān)稅項。部分認為REITs具有納稅主體的國家,要求REITs滿足一定的條件,才給予免稅或減稅的待遇,如在美國,房地產(chǎn)投資信托如果將其稅前所得的90%分配給投資者,基金本身將免征所得稅。反觀我國,因未明確REITs主體資格的認定,故而REITs在稅收上的“差異化優(yōu)勢”失效。在經(jīng)濟利益歸屬問題中,由于可歸屬性是征稅的重要基礎(chǔ),但信托制度本身將所有權(quán)和收益權(quán)分離,在所有權(quán)中區(qū)分名義所有權(quán)和實質(zhì)所有權(quán),因而在稅法意義上模糊了經(jīng)濟利益的歸屬。在稅法中應(yīng)明確經(jīng)濟利益的歸屬,在REITs的稅收制度設(shè)計上亦如是。具體而言,REITs所產(chǎn)生的收益應(yīng)當歸屬于信托公司,信托財產(chǎn)還是投資者,因其對納稅義務(wù)的承擔起到?jīng)Q定性的作用,所以需要對經(jīng)濟利益的歸屬進行認知上的明確與法律上的規(guī)定。

二、目標待明:發(fā)展REITs的必要性

(一)政策考量:促進“租售并舉”和“共有產(chǎn)權(quán)”的強心劑

黨的十九大報告提出,要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。加快住房制度改革就是指“租售并舉”和“共有產(chǎn)權(quán)”,如堅決往這個方向走,房地產(chǎn)長效機制就能破題,房地產(chǎn)業(yè)也會迎來嶄新的發(fā)展階段。而實質(zhì)上REITs對房地產(chǎn)業(yè)的長效發(fā)展會起到強心劑的作用,同時能促進“租售并舉”和“共有產(chǎn)權(quán)”的實現(xiàn)。習(xí)近平總書記說：“房子是用來住的,不是用來炒的?！睋Q言之,實現(xiàn)政策目的的首要目標是把“投機”和“炒房”的水分擠出,進而實現(xiàn)“房住不炒”的政策大方向。但“不炒房”并非否認金融的增值效能,金融的發(fā)展依舊至關(guān)重要。具體來說,股票是可以用來炒的,股票的金融轉(zhuǎn)換價值實現(xiàn)了房地產(chǎn)融資與政策導(dǎo)向的矛盾統(tǒng)一。當REITs出現(xiàn)的時候,“房產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為一種“金融產(chǎn)品”,此時便區(qū)分了房產(chǎn)的“居住效能”與房產(chǎn)的 “金融增值效能”,符合了“房住不炒”的政策方向。

(二)現(xiàn)實觀察:實現(xiàn)“分散風(fēng)險”與“拓寬投融資渠道”的多方共贏

REITs滿足了房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化發(fā)展趨勢的需要。據(jù)WIND資訊數(shù)據(jù)顯示,僅2014年前三季度,滬深兩市45家房地產(chǎn)企業(yè)負債總額高達8 603.25億元,平均負債率為74.56%。2017年1—2月,全國范圍房地產(chǎn)開發(fā)投資一共達到9 854億元,同比名義增幅達到8.9%,增速與去年相比提升了2個百分點。2017年1—2月,房企到位資金22 880億元,同比增長7%。其中國內(nèi)貸款4 985億元,同比增長11.5%;自籌資金6 897億元,同比下降17.2%。由此可見,目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨融資難、過度依靠銀行貸款的窘境。REITs具有其他房地產(chǎn)金融工具難以比擬的優(yōu)勢,如擴大融資、分散投資風(fēng)險、專業(yè)管理等,其獨特的產(chǎn)品設(shè)計在最大程度上滿足了房地產(chǎn)市場各方的利益需求。對房地產(chǎn)公司而言,REITs可將諸多商業(yè)地產(chǎn)一同打包上市流通,擺脫房地產(chǎn)上市公司的單一渠道局限,以基金的形式向社會發(fā)售。對社會投資者而言,REITs為社會閑散資金提供投向房地產(chǎn)的渠道。對社會上的“炒房熱”而言,因有可替代的投資流向,所以炒房壓力將大大減輕,進一步抑制不合理的房價暴漲。對房地產(chǎn)行業(yè)而言,房地產(chǎn)行業(yè)具有現(xiàn)金回流慢、投資周期長的特點,REITs的發(fā)展因其為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)尋求融資新途徑,進而促進行業(yè)良性循環(huán),對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展意義重大。

(三)理論視角:稅收制度是國家治理的“基礎(chǔ)”與概念界定的“啟明星”

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出:“科學(xué)的財稅體制是優(yōu)化資源配置、維護市場統(tǒng)一、促進社會公平、實現(xiàn)國家長治久安的制度保障?！泵绹荝EITs發(fā)展最前沿的國家,其每次稅法改革都一定程度地推進了REITs的發(fā)展。因此,在當前我國大力發(fā)展REITs之際,對我國REITs的稅收法律問題進行理論研究極具現(xiàn)實意義?，F(xiàn)實操作需要理論基礎(chǔ),理論基礎(chǔ)也能促進實踐發(fā)展，本質(zhì)在于理論能發(fā)揮實踐效益,即規(guī)避風(fēng)險與預(yù)測實踐。不僅如此,法律的目的在于定紛止爭,而理論能提供區(qū)分概念的作用,即可以用來區(qū)分不同類型的信托,然后進行對應(yīng)性的政策改進。從理論上看,REITs是通過發(fā)行股份或受益憑證來匯集資金,由專門的托管機構(gòu)進行托管,并委托專門的投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)相關(guān)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資組織形式，又叫資金集合體。因此從理論化的歸類來看,REITs實質(zhì)上應(yīng)歸入房地產(chǎn)投資基金的范疇。REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金的區(qū)別在于稅收上的優(yōu)惠制度設(shè)計。具體而言,從REITs的設(shè)立條件來看,當滿足一定設(shè)立條件,即可獲得一定的稅收優(yōu)惠。因此,房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和REITs之間是一種包含與細分的聯(lián)系,后者在保有獨特性的基礎(chǔ)上落入前者的子集。因此,稅收的制度功效是發(fā)揮在理論或法律界定性質(zhì)的基礎(chǔ)上,只有符合定義的具體內(nèi)涵(或稱法定條件)，才可以享受稅收優(yōu)惠。因此,概念界定的理論要義就顯得至關(guān)重要。

三、阻礙與突破:REITs稅制的障礙分析與路徑選擇

(一)避免重復(fù)征稅:實質(zhì)課稅原則與信托導(dǎo)管原理的運用

重復(fù)征稅不僅加重納稅人的負擔,影響納稅人的商業(yè)活動,更使承受重復(fù)征稅的納稅人與未被重復(fù)征稅的納稅人獲得不平等對待,造成對稅收公平原則的違背,從而影響市場主體之間的公平競爭和社會分配的公平,對經(jīng)濟和社會發(fā)展造成負面影響。因此,如何解決重復(fù)征稅關(guān)系重大。而且現(xiàn)實中重復(fù)征稅的問題日益嚴重,逐漸使REITs喪失原生制度優(yōu)勢。信托導(dǎo)管理論是對信托和信托財產(chǎn)的定位,即委托人和受益人之間的“財產(chǎn)輸送管道”,能將委托人、受益人、受托人各自的納稅義務(wù)明確區(qū)分開來,尤其是明確信托收益的最終稅負應(yīng)該由誰承擔,以避免引起對同一稅源的二次征稅。而事實上,根據(jù)實質(zhì)課稅原則,也可分清在信托業(yè)務(wù)的各環(huán)節(jié)是否發(fā)生了真實的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,辨別信托活動中產(chǎn)生的收益和所得的“真正歸屬”,切實執(zhí)行“誰受益誰納稅”的原則。具體而言,在信托設(shè)立環(huán)節(jié)如果信托財產(chǎn)不發(fā)生所有權(quán)的變更,則委托人無須繳納增值稅。因為沒有產(chǎn)生實質(zhì)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,委托人沒有真正獲得收益,因此也不應(yīng)征收所得稅。在信托存續(xù)環(huán)節(jié),受托人只對信托業(yè)務(wù)的報酬收入承擔納稅義務(wù),而不對信托財產(chǎn)的經(jīng)營、管理與處分承擔納稅義務(wù)。在信托終止環(huán)節(jié)，信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移不應(yīng)視同銷售,受托人、委托人、受益人均不應(yīng)繳納增值稅。受益人對轉(zhuǎn)移所得繳納所得稅,但不應(yīng)與其已繳納的稅款重復(fù),即受益人已被代扣代繳的稅款應(yīng)當允許扣除,委托人和受益人為同一人的情況下無需繳納所得稅。在域外,REITs的核心在于稅收中性。換言之,稅收中性是REITs發(fā)展的命脈。按照稅收中性的制度安排,REITs層面應(yīng)免征所得稅,僅僅在投資者層面征收。美國REITs市場的確立,是以新的聯(lián)邦稅務(wù)主體REITs被納入國稅法規(guī)(Internal Revenue Code of 1954)為標志,并于1961年開始實施。1960年的稅收法案的核心是賦予了REITs與共同基金類似的稅收優(yōu)惠(或者說稅收中項目公司層面稅收國家/地區(qū)稅種計稅基礎(chǔ)稅率)，若滿足REITs要求,則獲得免稅的稅收待遇。但在此之前,對于收入50萬美元的REITs而言,在信托基金層面就需要繳納高達25萬美元的所得稅,剩余部分才可用于投資者分紅,由此極大限制了REITs與其他投資品種的競爭力。而后續(xù)其他國家或地區(qū)在建立REITs相關(guān)制度時,也采用了類似的安排。因此,我國也應(yīng)采取該種方式,運用實質(zhì)課稅原則與信托導(dǎo)管原理以避免重復(fù)征稅。

(二)完善代扣代繳:從執(zhí)法層面保證財政稅源

嚴格來說，信托收益不在我國個人所得稅的征稅范圍之內(nèi),但是在現(xiàn)行稅法框架下,將個人取得的信托收益并入個人所得稅應(yīng)納稅所得中計算繳納所得稅,是避免國家稅源流失的一條較為實際的途徑。那么如何在避免國家稅源流失的基礎(chǔ)上保障投資者的收益率,可以借鑒發(fā)達國家在這方面的做法。例如英國采用“免抵退稅”的方式,法律規(guī)定受益人按規(guī)定取得的信托收益計入受益人的應(yīng)納稅所得,但已由受托人代扣代繳的所得稅可以用于抵免,可抵免額超過了當年應(yīng)納稅額時,可以申請退稅。又如日本采用“任意代扣代繳法”,法律規(guī)定信托業(yè)務(wù)的毛收入和毛支出視為受益人的毛收入和毛支出,沒有受益人或受益人不明確的,則視為委托人的毛收入和毛支出。受托人一般不承擔代扣代繳義務(wù),只是在受托人報告中對信托收益進行申報,并加總到受益人的應(yīng)稅所得中。如果受托人代扣代繳了所得稅,那么受益人可將這部分稅款從其總的應(yīng)納所得稅額中扣除。筆者認為我國可選用“英國模式”,通過“免抵退稅”的代扣代繳方式從執(zhí)法層面保證財政稅源。

(三)稅收優(yōu)惠制度的完善設(shè)計:博采眾長，構(gòu)建我國稅收優(yōu)惠制度

在大多數(shù)國家，REITs在稅收方面享有優(yōu)惠。在美國,普通公司面臨雙重稅負,不僅征收公司所得稅,對股東所獲股息的收入也征收個人所得稅。但是REITs卻享有特殊的稅收優(yōu)惠待遇,即在滿足規(guī)定項下,在公司層面擁有免稅權(quán)利。信托基金只有將年度應(yīng)稅收入的90%向股東分配，才能免除應(yīng)該繳納的所得稅，否則被視為普通公司,按全部應(yīng)稅收入進行納稅。無獨有偶,為促進房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展,新加坡政府制定稅收優(yōu)惠方案，具體而言包括四大舉措：其一,對于直接派發(fā)的股票利息免征公司層面之所得稅;其二,REITs在不動產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)免征印花稅;其三,外國的非個人投資者所獲得的股票利息之所得的所得稅稅率下調(diào)至10%;其四,REITs從海外所獲收益全額免稅?？傮w而言,國外信托稅法的立法模式分為兩種：一種是制定獨立的《信托稅法》,但這種模式在我國可行性較差且成本較高,加之難以銜接具體的稅收單行法,故筆者認為不宜使用；另一種是修改現(xiàn)行稅收單行法或在制定新的稅收法律時增補信托的有關(guān)內(nèi)容。例如，我國臺灣在1996年公布“信托法”以及2000年公布“信托業(yè)法”后,根據(jù)信托制度運營時所衍生的所得稅、營業(yè)稅、契稅、土地稅、房屋稅、遺產(chǎn)及贈與稅相關(guān)的法律條文進行修訂,于2001年開始實施，對維護稅法統(tǒng)一性、增強稅法權(quán)威性以及實現(xiàn)稅收法定皆大有裨益。反觀我國,在《中華人民共和國信托法》制定后未對相關(guān)稅收法律進行修改,導(dǎo)致目前我國的信托涉稅法律制度依舊處于空白處境。因此,在未來制定REITs的稅收法律時,應(yīng)對這一問題進行規(guī)制,明確稅收中性、代扣代繳制度與稅收優(yōu)惠制度,并制定反避稅條款。REITs在西方國家的產(chǎn)生與發(fā)展中,在經(jīng)過討論與爭論后,各國普遍采取稅收優(yōu)惠的做法。譬如美國在1960年修訂《國內(nèi)稅收法典》,使REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收待遇。但稅收優(yōu)惠并非我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要動因。解決房地產(chǎn)市場資金匱乏和中小投資者缺乏有效的長期投資工具這兩個相互聯(lián)系的問題,在融資需求和投資取向之間建立通道同樣意義重大。因此,我們不可像美國那樣通過修改稅法來推動REITs的發(fā)展,而只能像新加坡、日本、中國臺灣和香港地區(qū)那樣通過專門的立法對REITs進行稅收優(yōu)惠的規(guī)定,從而為其發(fā)展提供規(guī)范性的指引。但我國目前還未出臺專門性的REITs稅收優(yōu)惠的法律或法規(guī)。如果要發(fā)展REITs,建立健全稅收優(yōu)惠制度是促進我國REITs發(fā)展的必要之舉。

(四)相關(guān)配套制度的聯(lián)動設(shè)計:建立REITs的交易平臺

建立房地產(chǎn)信托投資基金的交易平臺是解決我國房地產(chǎn)投資信托實際流動性不高問題的一劑良方。從本質(zhì)上而言,由于未形成全國性統(tǒng)一的信托交易市場,從屬于信托交易市場的REITs交易板塊自然也是缺失。目前信托產(chǎn)品實現(xiàn)流動性的常見方式是通過在信托公司所提供的平臺上發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息,實現(xiàn)交易雙方的自主洽談成交。但該方式有局限性,即由于一份信托金額較大,能夠購買的合格投資者數(shù)量較少,且這一平臺僅為單一公司提供,因此受眾較窄。倘若我國要發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,就應(yīng)在建立和完善信托產(chǎn)品信用評級體系的基礎(chǔ)上,通過設(shè)計信托產(chǎn)品定價等系列配套制度,實現(xiàn)面向人群廣、符合公平、公正和公開的REITs交易平臺的搭建,進而實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金的高流動性,促進REITs的發(fā)展。正如證券交易所對于證券業(yè)的重要性,交易所對于REITs的發(fā)展也是不可或缺的。當然,類比證券交易所的稅收優(yōu)惠,REITs交易所也應(yīng)配套對于交易所得免稅的稅收優(yōu)惠,以促進REITs產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)語

信托從產(chǎn)生伊始便是最具吸引力的避稅工具，被廣泛運用于各類商業(yè)與投資活動中。因此在設(shè)計REITs相關(guān)的稅收法律制度時,應(yīng)當充分考慮信托的避稅效應(yīng),及時出臺針對性措施控制借REITs形式實現(xiàn)避稅的濫用現(xiàn)象。由于大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)時代下實踐變化的常規(guī)性與及時性,立法者也應(yīng)注意在指導(dǎo)性案例下法律規(guī)范化路徑的動態(tài)調(diào)整,在堅持實質(zhì)課稅原則的基礎(chǔ)上建立完整的制度,為REITs的健康有序發(fā)展培植合適的法律土壤。至于房地產(chǎn)市場的發(fā)展,我國的租賃房地產(chǎn)市場正處于第一階段,即所有權(quán)主體由政府或老百姓組成，由于缺乏社會持有的方式作為供給側(cè),導(dǎo)致“供給側(cè)”與“需求側(cè)”失衡。與此同時,“限購”與“限售“等措施阻礙了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。而REITs則由社會機構(gòu)持有,可以作為民眾通過投資不動產(chǎn)證券投資基金間接持有租賃房的方式。不僅如此,REITs除去可面向租賃住房、長租公寓、公租房之外,也可推動其他相關(guān)性基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的證券化。從歷史進程來看,美國REITs的發(fā)展有賴于稅法優(yōu)惠程度的不斷加深,從REITs的起源來看,其也有明顯的稅收優(yōu)惠特征。換言之,美國REITs的發(fā)展體現(xiàn)出迎合市場要求的特點,而REITs市場化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟及其較成熟的金融體系。盡管在美國REITs無論是理論上或是實踐中都獲得成功并漸趨成熟,但其理念與適用在全球化過程中,因相關(guān)條件與法治及社會經(jīng)濟環(huán)境都會因世界各地的個性化差異,導(dǎo)致各國稅收政策與美國存在很多不同,體現(xiàn)出因地制宜的制度變遷路徑。但實踐證明,稅收優(yōu)惠為REITs發(fā)展提供了至關(guān)重要的作用,在不實施稅收優(yōu)惠制度設(shè)計的國家，REITs的發(fā)展明顯受限。對于我國而言,蓬勃的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀需要更好的“消化渠道”以實現(xiàn)“資金的進場”,而REITs的出現(xiàn)無疑為投資的需求搭建了一座橋梁,因此行業(yè)日益增長的現(xiàn)實需求必將倒逼稅收制度的改革。