胡志強(qiáng)

摘 要：從國(guó)際市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)講，銷售商品房并不能從根本上解決國(guó)民的住房問(wèn)題，而采用房屋租賃方式不僅能夠?yàn)榇罅繜o(wú)力買房者提供廉租房，而且可以增加房產(chǎn)用戶的收入，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與住房租賃市場(chǎng)的活力，滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。本文將簡(jiǎn)析發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的幾點(diǎn)思考，并提出個(gè)人建議。

關(guān)鍵詞：發(fā)展 住房租賃市場(chǎng) 思考

從總體上分析，當(dāng)前我國(guó)有60%的國(guó)民無(wú)力購(gòu)買商品房，由此可見(jiàn)，銷售商品房不能從根本上解決住房問(wèn)題，對(duì)此，可以通過(guò)大力開(kāi)發(fā)住房租賃市場(chǎng)來(lái)緩解國(guó)民的住房困境。本文將簡(jiǎn)單分析發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的作用，介紹住房租賃市場(chǎng)的種類，并從創(chuàng)新住房租賃市場(chǎng)開(kāi)發(fā)觀念，維護(hù)租賃住房供需平衡，加強(qiáng)住房租賃公司管理等三個(gè)方面來(lái)淺談發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的幾點(diǎn)思考。

一、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的作用

從宏觀的角度來(lái)看，影響住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的因素有兩種，第一種是住房自身的特征，即住房屬于一種高價(jià)值的耐用消費(fèi)品，業(yè)主可以將擁有自主權(quán)的房屋進(jìn)行出租，既能夠滿足房客的住房需求，又可以增加自己的收入，發(fā)揮住房的價(jià)值。第二，是來(lái)自收入水平的影響。目前，商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，大多數(shù)中低層收入者無(wú)力購(gòu)買商品房，在經(jīng)濟(jì)水平的制約下，他們只能選擇租房?；谶@兩大影響因素，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展日益活躍。據(jù)調(diào)查了解，作為發(fā)達(dá)國(guó)家的德國(guó)其國(guó)民住房擁有率僅占43%，另外57%的國(guó)民皆為房客，美國(guó)也有25%的國(guó)民需要租房。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，都需要通過(guò)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)來(lái)調(diào)控住房的供需矛盾。

此外，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有利于做好住房社會(huì)保障工作。一般在實(shí)現(xiàn)住宅商品化之后，大多數(shù)中低層收入者無(wú)力購(gòu)買商品房，這時(shí)候，政府會(huì)出面幫助他們尋找廉租房來(lái)解決住房困境。對(duì)于具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中層收入者，政府也會(huì)通過(guò)提供優(yōu)惠政策的方式來(lái)鼓勵(lì)他們購(gòu)買價(jià)值可觀的住房。

另一方面，住房租賃市場(chǎng)是對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)的延伸開(kāi)發(fā)與投資。因?yàn)樽》颗c普通的消費(fèi)資料不同，其資產(chǎn)屬性決定了住房屬于極好的投資商品，所以，開(kāi)發(fā)住房租賃市場(chǎng)能夠進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值。

二、住房租賃市場(chǎng)的種類

從宏觀的層次來(lái)分析，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)主要分為四層，第一層是面向高收入者的高檔次住房，這種房屋居住環(huán)境優(yōu)越，設(shè)備齊全，其租金也比較高。第二層是面向中低層收入者的保障性住宅，這種住房通常由政府幫助提供，屬于廉租房，租金較低，而條件與設(shè)備也低于高檔次住房。第三層屬于過(guò)渡性住房，可細(xì)分為一室一廳、單間和集體宿舍等不同類型，這種住宅主要面向畢業(yè)生，因?yàn)閯倕⒓庸ぷ鞯漠厴I(yè)生沒(méi)有積蓄，工資也不是特別高，所以適合選擇過(guò)渡性住房。第四層是面向小戶型廉租房，這種住房大多提供給收入水平較低的農(nóng)民工。

三、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的幾點(diǎn)思考

（一）創(chuàng)新住房租賃市場(chǎng)開(kāi)發(fā)觀念

促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，首先要?jiǎng)?chuàng)新住房租賃市場(chǎng)開(kāi)發(fā)觀念，改變“以售為主”的經(jīng)營(yíng)理念，采用“以租為主，租售并用”的方針，全面優(yōu)化住房社會(huì)保障體系，緩解國(guó)家住房壓力，刺激人民群眾的租房熱情，發(fā)揮住房的價(jià)值。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的租房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大房屋租賃范圍，控制好房地產(chǎn)增值，調(diào)整住房租賃產(chǎn)業(yè)，根據(jù)土地價(jià)格和具體條件設(shè)備來(lái)規(guī)范住房租金。目前，投資性的住房市場(chǎng)通常作為房源提供者，能夠?yàn)樽》孔赓U市場(chǎng)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，確保住房市場(chǎng)既有出租性住房，又有能夠滿足投資者的房源，以此確保住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）維護(hù)租賃住房供需平衡

國(guó)家政府應(yīng)重視發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，制定相關(guān)的優(yōu)惠政策，根據(jù)社會(huì)公眾的個(gè)性需求，結(jié)合租賃住房特征，為人民群眾和房屋租賃公司提供必要的優(yōu)惠待遇，加強(qiáng)租賃住宅建設(shè)，擴(kuò)大租賃房源，以此維持租賃住房供需平衡。

（三）加強(qiáng)住房租賃公司管理

與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)住房租賃公司發(fā)展遲緩，運(yùn)用管理機(jī)制還不是特別成熟，對(duì)此，住房租賃公司管理人員應(yīng)該認(rèn)真借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，完善本組織的管理機(jī)制。國(guó)家政府應(yīng)該全面貫徹落實(shí)《住房租賃法》，引導(dǎo)住房租賃公司遵紀(jì)守法，履行本公司的義務(wù)和職責(zé)，依照合同規(guī)定調(diào)節(jié)住房供需矛盾與糾紛。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)須重視創(chuàng)新住房租賃市場(chǎng)開(kāi)發(fā)觀念，維持租賃住房供需平衡，全面提升住房租賃公司管理力度。

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