王麗茹

摘 要 隨著我國(guó)改革的不斷深入，油田的物業(yè)管理也存在不少問(wèn)題和挑戰(zhàn)，制約著物業(yè)管理的發(fā)展。要想使物業(yè)管理適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，創(chuàng)新管理思路、調(diào)整物業(yè)管理的方法，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量是十分必要的。據(jù)此，本文將結(jié)合油田物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題對(duì)勝利油田物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞 油田社區(qū) 物業(yè)管理 存在問(wèn)題 對(duì)策

1 油田社區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

近年來(lái)，勝利油田在油田社區(qū)物業(yè)管理方面做了大量的工作和積極的探索，油田社區(qū)管理取得了很大的成績(jī)。管理的專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化程度得到了提高、油田組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了調(diào)整、油田職工的居住環(huán)境和生活水平得到了改善。但同時(shí)，有天在物業(yè)管理中仍然存在著許多的問(wèn)題和不足。

1.1管理體制和經(jīng)營(yíng)機(jī)制不太健全

由于多數(shù)油田物業(yè)管理是從企業(yè)的后勤服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變而來(lái)的，長(zhǎng)期處于附屬地位，使得油田物業(yè)管理處于被動(dòng)的從屬地位，沒(méi)有建立形成科學(xué)、完整、系統(tǒng)的管理體制和機(jī)制，物業(yè)管理業(yè)務(wù)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)系統(tǒng)的規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，造成油田物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)管理混亂、發(fā)展滯后，始終跟不上油田生產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的步伐。 同時(shí)“大而全、小而全”的體制使得各單位既搞生產(chǎn)，又搞物業(yè)服務(wù)，主輔業(yè)不分，產(chǎn)業(yè)集中度低，管理鏈條長(zhǎng)，生產(chǎn)效率低，影響并制約著油田企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

1.2 物業(yè)設(shè)備設(shè)施老化、基礎(chǔ)設(shè)施不完善

石油企業(yè)社區(qū)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，沒(méi)有城市依托，生活區(qū)往往自成體系，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬(wàn)象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。但社區(qū)的建成時(shí)間長(zhǎng)，受當(dāng)時(shí)條件的限制，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施不完善，不具備基本的物業(yè)管理?xiàng)l件。

許多水電暖等系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，設(shè)備腐蝕、老化嚴(yán)重，雖然每年進(jìn)行大量的維修保養(yǎng)工作，但跑、冒、滴、漏現(xiàn)象比較嚴(yán)重，故障越來(lái)越多，維修量越來(lái)越大，直接影響公司的服務(wù)工作質(zhì)量；而且供電、供暖配套設(shè)施中存在的設(shè)計(jì)不合理、系統(tǒng)不完善等問(wèn)題，給后期物業(yè)管理過(guò)程和系統(tǒng)維護(hù)工作造成很大的困難，也會(huì)影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量；系統(tǒng)還存在運(yùn)行不經(jīng)濟(jì)、不科學(xué)的問(wèn)題，能耗較大，增加了降低成本的難度。

1.3 物業(yè)管理隊(duì)伍結(jié)構(gòu)不合理

由于物業(yè)管理公司作為生活后勤服務(wù)單位，多年來(lái)承擔(dān)著油田富余員工的安置任務(wù)，造成女員工多，男員工少、低學(xué)歷人員多，高學(xué)歷人員少、簡(jiǎn)單操作人員多，技術(shù)開(kāi)發(fā)人員少的局面，特別是缺乏懂技術(shù)、會(huì)管理的復(fù)合型人才和水、電、暖、冷、消防系統(tǒng)等維修、維護(hù)方面的專(zhuān)業(yè)人員。

1.4 管理成本高、效率低、虧損大

長(zhǎng)期以來(lái)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的油田職工住房、生活服務(wù)等基本上是由企業(yè)負(fù)擔(dān)，職工很少交錢(qián)或不交錢(qián)。同時(shí)，油田各基地大部分單位水、電、氣的收費(fèi)仍然實(shí)行內(nèi)部補(bǔ)貼價(jià)格，物業(yè)、采暖的費(fèi)用基本上都由單位負(fù)擔(dān)，油田的物業(yè)管理總體還是福利性的，油田職工的物業(yè)管理商品觀念、繳費(fèi)意識(shí)滯后，節(jié)約意識(shí)不強(qiáng)，加之物業(yè)管理人員多，成本高、投人不足、費(fèi)用缺口大以及資金運(yùn)作渠道不暢等原因，造成物業(yè)管理粗放、能源資源浪費(fèi)大、物業(yè)運(yùn)行成本高，既不利于物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展的要求，也不利于節(jié)約機(jī)制的建立。

2 油田社區(qū)物業(yè)管理幾點(diǎn)對(duì)策探討

2.1構(gòu)建新型物業(yè)管理管理體制

要根據(jù)當(dāng)前油田的實(shí)際情況，將油田物業(yè)與油田企業(yè)的生產(chǎn)業(yè)務(wù)全面分離，形成獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊，按照物業(yè)管理“企業(yè)化運(yùn)作、專(zhuān)業(yè)化管理”的要求，健全油田物業(yè)管理集團(tuán)公司；優(yōu)化資源配置，分區(qū)域整合重組原分散管理的油田物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，按照適宜的物業(yè)服務(wù)管理規(guī)模，分區(qū)域組建物業(yè)服務(wù)管理單位，實(shí)現(xiàn)區(qū)域化管理；建立分開(kāi)運(yùn)行的物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理體系及考核機(jī)制，實(shí)行物業(yè)管理分開(kāi)運(yùn)行、分開(kāi)核算、分開(kāi)考核，科學(xué)、規(guī)范管理。

2.2完善設(shè)施建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

隨著油田居民生活水平的不斷提高，對(duì)服務(wù)的要求與期待值也逐漸增加，物業(yè)管理的內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量也將隨之發(fā)生變革。當(dāng)前要在完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造的基礎(chǔ)上，加人大量的人性化和服務(wù)性的內(nèi)容，把對(duì)物業(yè)的管理、人性化的服務(wù)溝通、社區(qū)綜合服務(wù)有機(jī)結(jié)合，增加服務(wù)的內(nèi)涵，擴(kuò)大服務(wù)的外延，真正把物業(yè)企業(yè)從管理轉(zhuǎn)化為服務(wù)，突出地體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)。油田物業(yè)企業(yè)除了向業(yè)主提供必須的服務(wù)如公共房屋設(shè)備的維護(hù)維修，區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化、安全保衛(wèi)之外，還在社區(qū)服務(wù)上進(jìn)行了有益的探索，使小區(qū)業(yè)主感到生活工作方便、舒適，無(wú)后顧之優(yōu)。

2.3培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的人力資源

多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。一方面，加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍；還有，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)。

2.4走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以立法委保障的經(jīng)濟(jì)體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、上級(jí)管理部門(mén)的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒(méi)有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國(guó)物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

3 結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理在世界各國(guó)都是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，在我國(guó)又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問(wèn)題，如何找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導(dǎo)物業(yè)管理走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實(shí)踐中會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題，物業(yè)管理理論研究會(huì)逐步深人，物業(yè)管理也會(huì)逐步步入法制化的軌道。