李麗芳

摘 要：作為測繪工作的重要分支，房產(chǎn)測量工作的開展為產(chǎn)權管理、產(chǎn)籍管理以及房地產(chǎn)開發(fā)提供了必要的數(shù)據(jù)支持。其中，房產(chǎn)面積測量作為房產(chǎn)測繪的核心內(nèi)容，是衡量房產(chǎn)價值的重要指標。一旦測量出現(xiàn)誤差，將直接影響產(chǎn)權人的經(jīng)濟利益，甚至會因房屋面積問題而引發(fā)沖突與矛盾。本文從外業(yè)數(shù)據(jù)采集方面進行說明，并對具體的計算方法以及房產(chǎn)測量中的面積問題等進行探討，以期提升房產(chǎn)面積測量工作的科學性和準確性。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；面積測量；數(shù)據(jù)采集；探討

1 引言

房產(chǎn)面積測量是衡量房屋價值的關鍵內(nèi)容，因此，必須要嚴格控制房產(chǎn)面積測量中出現(xiàn)的誤差和失誤，做好外業(yè)采集及內(nèi)業(yè)面積的統(tǒng)計，嚴格按照相關制度和規(guī)范進行測量計算，明確在計算中不同位置的不同計算方法，將計算全面積、一半面積以及不進行計算的部分進行準確的區(qū)分，對公共部分所服務的對象進行明確，并按照規(guī)定的分攤協(xié)議或是房地產(chǎn)面積比例來進行準確的分攤工作。

2 外業(yè)數(shù)據(jù)采集

2.1 房屋拐角點的數(shù)據(jù)采集方法

當前，房產(chǎn)測繪通常采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)的房產(chǎn)測量方法。在對房產(chǎn)面積進行測量時，需要采用具有正規(guī)資質部門鑒定的儀器，并對規(guī)格和型號進行準確判定。以全站儀為例，主要是用來對光電測距儀的加常數(shù)以及乘常數(shù)進行測定，而由于房產(chǎn)面積往往比較有限，房產(chǎn)碎部測量中距離偏短，因此乘常數(shù)可以直接忽略不計，但必須考慮加常數(shù)。此外，在進行房產(chǎn)測量作業(yè)時，由于不可能簡單的將棱鏡的中心位置直接設定在房屋的拐角點上，此時就需要借助全站儀，將棱鏡以面對全站儀的形式靠在房屋的角點，此時全站儀采集到的坐標信息即是棱鏡中心的坐標。在實際測量的過程中，也可以采用人工操作的方式將儀器的常數(shù)設置為零，采用鋼尺來進行距離的量測工作，這樣可以直接的測定棱鏡常數(shù)（棱鏡中心到棱鏡后背位置的參數(shù)），然后在采集外業(yè)數(shù)據(jù)前，設置好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)以及棱鏡常數(shù)，據(jù)此可直接測量得到房屋角點坐標。

另外還要注意，如果是采用該棱鏡進行后視定向以及發(fā)展圖根點時，需要確保儀器內(nèi)部的棱鏡常數(shù)與對中桿為中心時的棱鏡常數(shù)一致，否則就有可能導致出現(xiàn)拐角點的精度達不到房產(chǎn)測量的規(guī)范要求。此外，在進行房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)采集時，由于棱鏡占有一定的體積，可能會出現(xiàn)無法將棱鏡的后背準確的放置于房屋角點上的情況，這時就不能簡單的將棱鏡作為一個點來進行測量，而是需要考慮這種情況對數(shù)據(jù)結果產(chǎn)生的影響。此時，采用角度偏心觀測，瞄準棱鏡中心測出的坐標，在距儀器到房屋角點水平距離一致的且較為合適位置設定為棱鏡的后背位置，測量出至棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋對準測量目標，在儀器上完成操作即可。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求，房產(chǎn)界址點的精度要求如下表分為三級，實際測量時對一級不做要求，但相鄰界址點間距誤差（間距>50m），界址點與臨近控制點點位誤差應符合規(guī)范中的規(guī)定要求。其中二級限差為±0.10，中誤差為±0.05，三級限差為±1.20，中誤差為±0.10。

2.2 房產(chǎn)邊長實地測量

當前進行房產(chǎn)邊長的測量時使用的測繪儀器通常是手持測距儀，采用手持測距儀進行測量時，對所有邊測試完畢后，有可能會因為測量過程中出現(xiàn)的失誤導致誤差情況的出現(xiàn)，出現(xiàn)本應對稱的墻面邊長出現(xiàn)了不對稱的情況，導致原本應較為規(guī)則的房屋邊線變成了不規(guī)則的形狀，房屋測繪結果可能顯示房屋變成了多邊形房屋。在出現(xiàn)這種情況時，需要對測量得到的結果進行有效的處理，盡量減少出現(xiàn)的誤差，數(shù)據(jù)處理完成后方可進行圖紙的繪制以及房屋面積的計算工作。對于測量中誤差在規(guī)范范圍內(nèi)的，選定對應邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過規(guī)定范圍的，首先要做好檢查工作，防止因測量不準確導致的失誤。排除了測量不準的原因后，仍然發(fā)現(xiàn)對應邊長不相等，就只能根據(jù)實際的測量結果進行圖紙的繪制以及面積核算工作。

3 房產(chǎn)面積測算的具體方法

房屋面積測算的主要方法為坐標解析法和實地量距法，而實地量距法有著較高的測算精度，因此成為房產(chǎn)測量工作中普遍采用的方法。

3.1 坐標解析法

（1）面積計算

[s=12i=1nXiYi+1-Yi-1]

分析界址點坐標成果表上羅列的數(shù)據(jù)信息，并根據(jù)上述公式計算得出房屋的面積，其中：S為面積（單位：m2），Xi，Yi為界址點的橫、縱坐標（單位：m），n為界址點個數(shù)，i為界址點序號。

（2）面積誤差

ms=±m(xù)j[18i=1nD2i-1，i+1]

根據(jù)上述公式得出房屋面積誤差，其中：ms為面積中誤差；mj為相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差（單位：m），Di-1，i+1為中對角線長度（單位：m）。

3.2 實地量距法

由于坐標解析法取決于界址點精度，因此，應用實地量距法成為房地產(chǎn)測繪部門的主要應用方法。實地量距法是在測量現(xiàn)場通過利用測距儀或卷尺量取需要測量房屋的邊長，通過量測所得數(shù)據(jù)信息計算出房屋的面積。應用實地量距法測量房產(chǎn)面積時，應結合當?shù)氐膶嶋H情況確定精度等級的具體使用范圍，并將量距的精度作為重要的參考因素。

在進行測量方法的選擇時，以1500m2為線，房屋面積≤1500m2時，采用實地量距法精度較高，房屋面積>1500m2時，采用坐標解析法精度較高。因此，可根據(jù)具體情況，將二者進行結合來確定房屋面積的具體數(shù)值。

4 房產(chǎn)面積測算中常見問題的具體分析

4.1 陽臺面積的計算

陽臺作為室內(nèi)與室外的過渡空間，可供住戶晾曬衣物、休閑納涼或用作其他功用的房屋附屬設施。在進行房產(chǎn)面積計算的過程中，全封閉陽臺計算全部面積，半封閉陽臺只能算作二分之一的面積?，F(xiàn)階段，陽臺已經(jīng)不僅僅是傳統(tǒng)的樣式，而可能出現(xiàn)陽臺頂蓋與維護結構不能完全覆蓋。這種情況出現(xiàn)時，就需要根據(jù)實際情況進行不同的計算：第一，如果陽臺頂蓋缺失或是未完全覆蓋底板，則不計算陽臺面積。第二，如果陽臺的頂蓋大于底板，并且頂部圍護結構大于底板面積時，以底板的面積來計算陽臺的面積；如果頂部的圍護結構小于底部面積時，需要以頂部圍護結構的面積計算陽臺面積。第三，隔層頂蓋的陽臺由于起不到保護作用，因此被視認為無頂蓋，此時不計算陽臺面積。

4.2 層高的測定

在進行房屋面積計算時，房屋上、下層地面的垂直距離也即為房屋的層高，在層高≥2.2m時，計算全面積，層高不足2.2m時計算1/2面積。但在實際的工作過程中，不同的樓層在底板厚度方面也有所差異，同時精準的測量工作又非常難以實現(xiàn)，影響了房屋面積的計算工作。因此，引出凈高方便進行房產(chǎn)面積的計算，凈高=層高-樓板厚度，有些建筑物無法測量出層高，這時就要以凈高為準進行面積測算。

5 結語

房產(chǎn)面積測量工作復雜且工序繁瑣，在房屋面積的測量時，一旦存在誤差或出現(xiàn)失誤，將會直接影響產(chǎn)權人的經(jīng)濟利益。因此，就需要測繪工作人員選用正確的測量方法，并嚴格按照流程進行測量，嚴格控制測量精度，避免因工作失誤而導致數(shù)據(jù)的錯誤。唯有如此，才能有效的提升測量工作的準確性，提升工作效率，妥善的處理其中存在的問題，確保測量工作得以順利開展。

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