李世強

摘要：自20世紀末開始，伴隨著我國住房體制改革的深入以及社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)在我國異軍突起，呈現(xiàn)出了旺盛的生命力。在不斷提升各行業(yè)生產、生活環(huán)境的同時，也對改善和提高社會大眾的居住環(huán)境做出了重要的貢獻。在我國社會主義市場經(jīng)濟體制改革不斷深入的當下，房地產企業(yè)生存與發(fā)展也面臨著日益激烈的市場競爭，其開發(fā)項目的利潤率也在不斷降低，在保證建筑產品質量的基礎上，如何有效控制項目開發(fā)與經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的各項成本，進而提升利潤水平，保證企業(yè)更好地生存與發(fā)展成為了擺在房地產企業(yè)投資人與各級管理者面前重要的問題。筆者在房地產企業(yè)就職多年，結合實踐經(jīng)驗借本文簡短表述關于當代房地產企業(yè)成本控制思路的觀點。

關鍵詞：市場經(jīng)濟;房地產企業(yè);成本控制;思路及方法

進入二十一世紀以來，伴隨著我國現(xiàn)代企業(yè)管理制度的建立和各行業(yè)競爭的加劇，很多企業(yè)都處于微利經(jīng)營的階段，對于資金靈活性要求較高的房地產行業(yè)也不例外。任何企業(yè)要進行正常的生產經(jīng)營活動并保持持續(xù)發(fā)展，行之有效的成本控制都是關鍵。房地產企業(yè)具有投資大，周轉期較長的特點，因此，其成本控制對企業(yè)生存發(fā)展更為重要。尤其是在當前的微利時代，房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義可能比規(guī)?；瘮U張更為重要。隨著房地產市場競爭的日趨激烈，能否有效控制成本成為了企業(yè)在激烈的競爭中勝出的關鍵。

一、現(xiàn)階段房地產企業(yè)成本控制存在的問題概述

（一）成本控制的觀念落后

經(jīng)過調查研究不難發(fā)現(xiàn)，我國大多數(shù)房地產企業(yè)沒有實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制。隨著房地產企業(yè)的發(fā)展道路越來越精細化，全面成本控制才是房地產企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。由于以前的整體利潤較高，因此，許多企業(yè)的管理者只把目光盯住銷售額而忽視了成本控制，缺少合理的規(guī)劃和利用。企業(yè)領導需求導向不明確，財務人員顯得可有可無，競爭壓力往往只看見市場、營銷，而沒有賦予財務部門經(jīng)營管理和企業(yè)決策的屬性。

（二）成本管理控制的體制不健全

從我國房地產企業(yè)發(fā)展的歷程來看，很多尚未發(fā)展到一定層次和規(guī)模的企業(yè)有著明顯的家族企業(yè)烙印，現(xiàn)代企業(yè)管理制度在這些企業(yè)只是徒有表象，而沒有得到實際的應用。與此同時，由于一些房地產企業(yè)長期重視施工環(huán)節(jié)，缺乏高精尖的技術與管理人才，也使得企業(yè)的整體核心競爭力較差。放眼望去，一些房地產企業(yè)沒有建立相應的成本控制部門和規(guī)章制度，導致職工干多干少一個樣、干好干壞沒區(qū)別，這種對工作沒有考核或者獎懲不到位的情況，都會給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失。除此之外，一些房地產企業(yè)的財務部門僅限于事后成本的核算，時效性相對滯后。沒有事前的預算，事中的監(jiān)管，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產項目管理的要求還存在很大的一段距離。

客觀來講，現(xiàn)階段大部分房地產企業(yè)成本控制還處于粗放狀態(tài)，不能及時準確地發(fā)現(xiàn)所存在的根本問題和原因。許多房地產企業(yè)存在著開發(fā)周期過長的問題，開發(fā)周期和資金使用價值有著密切直接的聯(lián)系，由于開發(fā)周期長，企業(yè)不得不承擔著大量的費用，例如高額的貸款利息、放緩資金回籠等。一些企業(yè)的部分工程既沒預算也沒監(jiān)管，只是由個別領導決定，隨性而干，且事后取不到正規(guī)的票據(jù)而不能入成本，造成大量的資金流失。

（三）企業(yè)內部各部門缺乏溝通與互動

房地產開發(fā)項目的管理是一個價值鏈的管理，但是很多企業(yè)往往都是各部門各管一段，沒有建立有聯(lián)系歷史成本的數(shù)據(jù)庫，造成只知其然，不知其所以然的情況。一些企業(yè)將成本的核算與分析工作集中于財務部門，沒有強調其他部門的成本管理職責，各部門間關于成本控制缺乏有效的溝通，導致成本控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)。前期沒有做好充足的規(guī)劃和測試，造成個別工程重復建造，加重了成本。以商業(yè)住宅開發(fā)為例，經(jīng)常會出現(xiàn)工程部門的拖延，造成銷售部門已銷售的住房遲遲不能交付，產生大量違約金的現(xiàn)象。

（四）成本信息缺乏全面性、準確性、及時性

在房地產企業(yè)經(jīng)營管理的過程中，由于具體確定房地產開發(fā)企業(yè)分項成本難度大，再加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，致使財務指標縮水，成本反映不真實。究其因不外乎以下幾點：首先，工程核算的依據(jù)無法及時取得正式票據(jù)，即使取得的票據(jù)，也沒有人審查票據(jù)的真實性，導致成本核算缺乏準確性。其次，成本核算對象的設立隨意性大，不能按照成本項目的核算內容來設置，導致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。第三，成本不進行分攤或隨意分攤，造成成本核算與實際經(jīng)營的脫離，無法提供真實完整準確的成本資料。

二、當代房地產企業(yè)成本控制思路分析

（一）提高全員成本控制意識

從企業(yè)經(jīng)營管理的角度來講，收入減去成本等于利潤是個基本的道理。而對于房地產企業(yè)來講，收入取決于房價或者項目造價。對于商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)來講，房價是市場決定的，只有成本是掌握在自己手里的。成本是可以控制的，不單單是成本部門的問題，而是需要企業(yè)各部門干部職工的共同參與。鑒于此，筆者認為，房地產企業(yè)各級領導尤其要以身作則，為良好的成本控制系統(tǒng)營造好的環(huán)境。只有領導重視了，才能形成企業(yè)內部的良性循環(huán)，做到全員成本控制。

（二）建立健全成本控制的規(guī)章制度

客觀來講，我國房地產企業(yè)的發(fā)展大多是從粗放的建筑施工與安裝組織開始，并沒有建立起相應的管理制度與規(guī)范的流程，這也為成本控制工作效果不理想埋下了伏筆。而在倡導精細化管理的現(xiàn)代企業(yè)管理制度下，企業(yè)必須做到事前要預算，事中有監(jiān)管，事后有評價，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。在前期，要做好充足的調研和規(guī)劃，要確定相關技術的可行性，進行多次招標，設計方案要反復修改，得到最佳的性價比，不要因為自身的失誤導致成本的增加。在中期，要綜合市場因素，不斷地進行調整，一旦成本確定，要具體化，嚴格把控質量關，將任務落實到具體的負責人。與此同時，要合理控制施工中的工程變更，發(fā)現(xiàn)問題及時溝通和解決。審核應當嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。在減少浪費和預算誤差的基礎上，應當加強預見性，減少索賠的發(fā)生。與此同時，要嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，實施獎懲制度，嚴格控制不同環(huán)節(jié)的支出與成本。

施工項目進行的后期，在保證施工質量的前提下，還要保證不同階段需結付資金的到位，控制工期，協(xié)調好各部門的工作，千萬不要由于各種人為因素造成工程的延期。在此過程中，要認真審核結算的資料。在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款的總額，縮短貸款的期限，控制貸款的利息。合理地加快開發(fā)進度，提前銷售環(huán)節(jié)，是降低財務成本和盡快回籠資金的最有效途徑。要做到定崗定員，精簡機構，減少人員冗余情況出現(xiàn)。除此之外，還要重視事后評價工作，只有不斷地總結歸納，自身的項目管理水平才能不斷提高。

（三）加強內部協(xié)作，共同控制成本

筆者認為，現(xiàn)代房地產企業(yè)應當建立與企業(yè)有聯(lián)系的歷史成本數(shù)據(jù)庫，加強企業(yè)內部各部門之間的溝通與協(xié)調。這樣不僅對以后的工作有便利性，而且能使各個部門彼此有監(jiān)督性，提高在崗人員的專業(yè)素質，使每一個人都能夠嚴格貫徹企業(yè)的成本控制制度，做好自己的本職工作，為企業(yè)層層把關。只有實現(xiàn)了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現(xiàn)成本控制的總體目標，才能從源頭上控制成本。一個企業(yè)的發(fā)展，離不開各個部門的努力，每個部門的工作又是環(huán)環(huán)相扣。

（四）完善成本信息，提升分析能力

房地產企業(yè)開發(fā)成本是一個動態(tài)的過程，成本控制也是動態(tài)調整的過程。只有實現(xiàn)成本信息在企業(yè)內的共享，才能實現(xiàn)管理者對成本的實時動態(tài)的監(jiān)控。首先，對于設計各階段的工作，應當按時對設計方案進行估算，做好各個部門的成本信息收集工作，每月發(fā)布項目動態(tài)成本信息并據(jù)以控制項目成本。其次，要及時做出動態(tài)成本評估，準確分析成本動態(tài)信息并向企業(yè)管理層和相關部門通報。

（五）規(guī)范和開展企業(yè)的內審

不難發(fā)現(xiàn)，很多已經(jīng)處于現(xiàn)代企業(yè)管理體制中的大型企業(yè)往往會通過事前決策審計，對企業(yè)的資金投放、投資效益、使用率、投資風險等進行審計，保障企業(yè)的經(jīng)濟利益。并且通過內部審計人員在企業(yè)經(jīng)濟合同審計過程中的工作，將合同履行過程中的糾紛因素排除，防止出現(xiàn)不必要的損失。通過財務監(jiān)督、財務信息分析等方式，對企業(yè)資金使用去向、資金使用合理性等進行審核檢查，維護企業(yè)的經(jīng)濟利益同時，還可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)內部營私舞弊、貪污盜竊、職務侵占等情況，充分保障了企業(yè)的利益。規(guī)范的內審能夠及時、準確地向企業(yè)管理者提供企業(yè)經(jīng)濟活動報告以及內部查錯防弊信息，同時還能夠通過內部審計體系對企業(yè)管理體系進行內部控制的評測，找出企業(yè)管理與控制的缺陷以及存在的問題，并根據(jù)問題進行分析，提出意見與改進措施。

三、結論及建議

綜上所述，在我國房地產行業(yè)進入新一輪的調整變化周期后，對房地產企業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求。如何以財務部門為先導，提升企業(yè)內部各部門參與成本控制的積極性，并建立起一套有利于企業(yè)成本控制的制度與體系，成為了決定房地產企業(yè)生存發(fā)展的關鍵。鑒于此，筆者認為，房地產企業(yè)必須清醒地認識到當前的經(jīng)營形勢，進行有效的成本控制，合理利用資金，才能在謀求生存與發(fā)展的道路上立于不敗之地。

（作者單位：河南省國龍置業(yè)有限公司）