陳卿

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，帶動(dòng)了各相關(guān)領(lǐng)域我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，其重要性逐漸凸顯出來(lái)，使得社會(huì)各界越來(lái)越關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。然而，由于房地產(chǎn)的建設(shè)周期較長(zhǎng)，加上建設(shè)過(guò)程中的不確定性因素較多，造成了其項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的各種風(fēng)險(xiǎn)，眾多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也間接性的阻礙我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以需要進(jìn)一步了解項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，及時(shí)采取措施予以解決，才能保障房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理；風(fēng)險(xiǎn)；解決對(duì)策

引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿，降成本，補(bǔ)短板的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭越來(lái)越來(lái)凸現(xiàn)出重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長(zhǎng)周期的過(guò)程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目管理過(guò)程的各種風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)熱度超過(guò)其本身居住市場(chǎng)，房?jī)r(jià)偏高難接受，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的眾多問(wèn)題越來(lái)越阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要政府加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控。

1、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1缺乏完善的經(jīng)濟(jì)管理制度

一個(gè)完善的經(jīng)濟(jì)管理制度是經(jīng)濟(jì)管理水平提高和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，然而我國(guó)目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展過(guò)程中經(jīng)濟(jì)管理制度的完善程度較差，缺乏明確的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)管理水平亟待提高。雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視程度較高，并為了其發(fā)展出臺(tái)了一系列管理措施，但是只停留于較淺層面的實(shí)施，具體的操作環(huán)節(jié)還不能得到更完善的制度保障，而且由于這方面機(jī)構(gòu)有所欠缺，一些細(xì)節(jié)上的操作尚有許多爭(zhēng)議，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中疏于經(jīng)濟(jì)管理的完善，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

1.2公平的土地市場(chǎng)較難形成

目前我國(guó)政府在管理房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，盡管出臺(tái)了較多的政策用以加強(qiáng)管理，規(guī)范市場(chǎng)交易，不過(guò)這些政策都是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境制定的，覆蓋范圍大，文本不夠清晰、明確，也缺少針對(duì)性的目標(biāo)政策。土地招拍掛市場(chǎng)規(guī)則執(zhí)行不到位，各地有的以協(xié)議為主，使得土地成本與招拍掛的成本低，土地市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)引得土地供應(yīng)市場(chǎng)與招投標(biāo)的市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大成本差異，影響著土地招投標(biāo)制度，房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)量化指標(biāo)GDP貢獻(xiàn)是突出的，所以房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間關(guān)系是非常密切的離不開(kāi)誰(shuí)的魚(yú)水關(guān)系，促使很多開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)賄賂官員以較低的地價(jià)成本拿到手，滋生了土地市場(chǎng)的腐敗。

2、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策

2.1建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度

完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度體系，有利于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)管理手段形成完整的認(rèn)識(shí)框架，利用管理機(jī)制加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理手段的實(shí)施，更有效的解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問(wèn)題。政府可以利用經(jīng)濟(jì)管理制度中的手段，再根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行政策上的合理調(diào)整，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)也不會(huì)忽視房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)的功能。例如，某地區(qū)吸收了香港地區(qū)“雙倍印花稅”的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際狀況和存在的風(fēng)險(xiǎn)，利用合理的政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

2.2建立并健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

現(xiàn)如今房地產(chǎn)的管理人員需要重點(diǎn)關(guān)注的就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制不完善的問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的不完善導(dǎo)致政府的命令和制定的法律法規(guī)都不能發(fā)揮它們本身的效益。政府是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中起著關(guān)鍵作用的行業(yè)，所以我們國(guó)家在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，要著重注意政府在其中發(fā)揮的職能。但是市場(chǎng)失靈的問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們要正確看待并且解決市場(chǎng)失靈的問(wèn)題，但是也不能完全依賴(lài)政府的調(diào)控，要積極發(fā)揮失常本身具有的自我調(diào)控的職能。所以我們需要適當(dāng)?shù)陌l(fā)揮政府的適當(dāng)干預(yù)的作用，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，再加上市場(chǎng)自身的作用，保證我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的有序和健康地發(fā)展，促進(jìn)我們國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)定我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢(shì)，建設(shè)良好的法治社會(huì)環(huán)境。

2.3嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的成本控制

成本控制是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的重要環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目工程相關(guān)投資總額確定后，只有進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，才可以有效獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，一旦涉及經(jīng)濟(jì)利益就會(huì)產(chǎn)生管理漏洞，這就需要針對(duì)出現(xiàn)的漏洞，從實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行嚴(yán)格的控制與預(yù)防，運(yùn)用費(fèi)用合理性包干等相關(guān)措施，可以明確節(jié)約費(fèi)用合理比例歸個(gè)人所有以做激勵(lì)，進(jìn)而降低相關(guān)項(xiàng)目成本，讓房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，轉(zhuǎn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.4加強(qiáng)建設(shè)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而言，若想使其能夠有序地開(kāi)展工作，并且有序地運(yùn)行，必須加強(qiáng)建設(shè)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系，來(lái)對(duì)其經(jīng)營(yíng)手段與發(fā)展方向進(jìn)行明確、規(guī)范與管理，使其能夠更好地同我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)相一致。而建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系主要有三個(gè)步驟，其具體為：首先，國(guó)家應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及其未來(lái)發(fā)展的走向與規(guī)律，給予其科學(xué)性強(qiáng)、規(guī)范性好的制度管理，同時(shí)中、低收入家庭可以在此法律體系與國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的背景下，能夠購(gòu)買(mǎi)房屋，且減少其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)與生活壓力；其次，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，必須充分調(diào)動(dòng)起宏觀調(diào)控的作用，使其可以將涉及到房地產(chǎn)的問(wèn)題進(jìn)行合理的解決，同時(shí)使國(guó)民購(gòu)房過(guò)程中，依據(jù)相關(guān)規(guī)章制度中明確的買(mǎi)房協(xié)議、糾紛以及維權(quán)問(wèn)題等處理方法來(lái)進(jìn)行問(wèn)題的解決，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可有序開(kāi)展。

3、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，一個(gè)事物的發(fā)展過(guò)程也是問(wèn)題的不斷發(fā)現(xiàn)過(guò)程，近幾年房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，也隱含了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。所以必須加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，克服房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中的問(wèn)題，通過(guò)采取有效的對(duì)策解決問(wèn)題，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展，也更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步做出貢獻(xiàn)。

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