崔萌萌

摘 要：自從2008年金融危機以來，房地產市場開始逐漸火熱，炒房者如雨后春筍般涌現(xiàn)，房子的功能貌似由“住”轉炒?；诖?，國家出臺了一套系統(tǒng)的管理政策保障房地產市場的高效運行。本文，初步論述了行政管理的重要作用，并揭示了其中積弊已久的一些問題，進而嘗試提出了一套解決這些問題的有效措施，以期能夠助力行業(yè)的健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產；行政管理；有效措施

2008年金融危機以后，國家出臺了“四萬億”救市計劃，卻不曾想引爆了房地產行業(yè)，當時銀行加大了貸款額度，直接導致貸款總額比07年多了十萬億元，而這十萬億元當中絕大多數流入了房地產市場，投機性炒房高速推動房地產市場這艘巨輪，它想不前進都不行。目前雖然房地產市場在國家的有效調控下漸趨冷靜，但是很多相關外國企業(yè)紛紛進入國內市場，加劇了房地產市場的競爭，于是房地產市場的問題也層出不窮，西墻沒有補完，東墻又倒了；南墻沒有補完，北墻又倒了。諸多投機行為與不規(guī)范操作深深地傷害了購房者的心，也大大擾亂了房地產市場的秩序。因而，如何在使居民住房權益得到保障、房地產拉動國家經濟增長的情況下讓房地產市場日趨規(guī)范、日益成熟就成為了引人深思、令人關注的問題，更給房地產行政管理帶來了潛在思考。因此，規(guī)范房地產市場秩序、增強行政管理對房地產市場的牽引作用大勢所趨。

1 行政管理的重要功效

伴隨國民經濟的快速發(fā)展，房地產行業(yè)在國民經濟扮演的角色越來越重要，所謂“擎天一柱”也不為過，在此過程，加強房地產行政管理也就顯得非常關鍵。

1.1 房地產行業(yè)發(fā)展重要推手

經濟轉型與升級的過程中，房地產業(yè)也會跟著進行各方面的調整，這個過程非常容易出亂子，管理部門必須深入一線房地產市場，弄清楚主要矛盾和次要矛盾，做好調研并整理成調研報告，以備制定相應制度，“沒有調查就沒有發(fā)言權”，各級行政管理部門只有在準確的調查基礎上制定出來的政策與制度才能成為房地產行業(yè)發(fā)展的推動力。

1.2 實現(xiàn)政府管理的有效手段

房地產事業(yè)是一個大轉盤，需要強有力的推手，而政府便充當這一角色，行政管理部門制定相應政策來規(guī)范房地產市場，保障其有效運行，從而實現(xiàn)國家的宏觀調控，倘若使之放任自流，房地產行業(yè)的發(fā)展將會像藤蔓恣意生長一樣，沒有秩序、沒有規(guī)范，最終造成嚴重的災難。

1.3 權益保障的安全鎖

我們都知道，國家、集體和個人的房地產權益的保障很大程度上源于房地產行政管理的效果，因為房地產涉及的金額比較大，所涵蓋的經濟活動紛繁復雜，背后的利益錯綜交織，關系到當事人的財產權，處理失策就會導致糾紛。因而，就需要行政管理部門有效地出臺政策和規(guī)章來保障各項工作的順利進行，較好地協(xié)調各方的利益，保障當事人的合法權益。

1.4 住房商品化的重要手段

住房制度相較于其他制度來說更具有敏感性，它的制定關系千家萬戶的切身利益，動一發(fā)而牽全身，并且具有很強的政策性和群眾性，正因為如此，住房政策的改變、施行才需要照顧到各方利益，需要行政部門亦步亦趨，并通過調動各方的積極性，充分發(fā)揮其相應職能，最終實現(xiàn)住房商品化。

2 房地產行政管理存在的問題

2.1 政府管理出現(xiàn)錯位

一般情況下，政府是公共利益的堅定維護者，城市土地管理的目標是土地資源在社會、經濟以及環(huán)境綜合效益的最大化，而政府在實際的社會實踐中有時候會偏離軌道，片面追求經濟效益最大化，全然不顧其他方面的協(xié)同效益，其中原因可能是由于政府憑借對權力的把控。這種政府管理的錯位在社會實踐中屢見不鮮，具體表現(xiàn)為設立園區(qū)的盲目性，進而造成土地資源的嚴重浪費：低價出讓土地協(xié)議，直接導致國有土地的不斷流失；強行征用農用土地，美其名曰改造就有土地，致使民情激憤，激化社會矛盾。

2.2 政府管理出現(xiàn)越位

政府的權力在市場經濟機制下，扮演著雙重角色——公平的堅定維護者；市場缺陷的校正與彌補，準確地來說，是一種服務。但是我國房地產業(yè)在發(fā)展過程中，卻出現(xiàn)了政府對市場正常運行機制強行干預的行為，本來利于購房者出臺的落戶政策結果倒成了間接幫助開發(fā)商售房的越位管理。這種現(xiàn)象具體表現(xiàn)為：人為提振房價，直接致使房價大幅躍升，使得普通收入的老百姓根本沒錢買房；政府鼓勵商品房外銷，此舉阻礙了房地產行業(yè)的良性循環(huán)，破壞了房地產業(yè)的良好生態(tài)；維護有錢人的利益，房地產行業(yè)成了有錢人的蜜罐，這樣便大大阻礙了城市的和諧健康發(fā)展。

2.3 政府管理出現(xiàn)缺位

房地產行業(yè)是個大金山，在發(fā)展過程中存在巨大的投機，與之相應的是市場管理更是一個非常容易引發(fā)投機的環(huán)境，不完善的市場管理會成為孕育投機倒把的溫床。

政府所出臺的一系列行業(yè)管理政策都應該是投機行為的“殺蟲劑”，使得投機行為在源頭就被消滅，但是由于許多城市的政府處于下面兩種缺位狀態(tài)從而導致了不良狀況的發(fā)生——睜一只眼閉一只眼，對于投機行為放任自流，好似這些行為會乖乖地自身自滅一樣，后果就是引發(fā)房地產業(yè)的經濟泡沫，害人害己；在管理保障性住房建設方面嚴重缺位，造成低收入家庭入住困難甚至無家可歸的悲慘情況發(fā)生。

3 房地產行政管理的有效措施

3.1 轉變政府職能

隨著國家和社會需求的轉變升級，行政管理部門的職能也要隨著時代發(fā)展而與時俱進，在符合房地產市場運行規(guī)律的情況下，使用一切合理手段從而令管理透明化、審批程序簡單化、審批規(guī)程嚴格化，從而避免暗箱操作等諸多不規(guī)范甚至不合法的行為。與此同時，開設投訴及建議電話或者其他有效社交工具，并責專人負責收集處理這類信息且進行有效反饋，廣泛施行政務公開制度，讓公眾對房地產行政管理部門產生真正的信任，讓房地產市場真正健康有效運行。

3.2 加強行政風氣建設、規(guī)范市場秩序

權力是腐敗滋生的溫床，行政管理部門擁有較大的權力，因而也是腐敗現(xiàn)象非常容易產生的地方。因此，必須對行政管理部門進行整改，建立有效的一整套監(jiān)督權力機制，從源頭減少乃至杜絕腐敗現(xiàn)象的產生，管理部門的領導更要起到帶頭作用，樹立廉潔公正的社會風氣。

此外，要對所有房地產行政管理部門進行整合，把尸位素餐和工作效率低下的飯桶全部踢出去，以此提振行政人員的工作士氣，讓他們心里存在危機感，并激發(fā)積極性。責任到人的制度也要實施，增強行政人員的責任感，讓他們能夠嚴格遵守規(guī)章制度，老老實實辦事，干干凈凈做人，例如，必須做到嚴格審批程序、絕不能打政策的擦邊球等。

3.3 加強合約管理

合同的制定必須嚴格依照《商品房買賣合同示范文本》來進行，凡是不遵守、違背合約的欺騙行為都必須加以嚴肅處理。該范本具有很強的參考意義，它涵蓋了各個方面諸如制定合同的內容、解決合同的糾紛以及保障購房者的合同權益。各地行政部門可以將范本推廣開來，讓下級行政部門參照范本加以制定。倘若房地產企業(yè)制定的合同與范本背道而馳，那么行政管理部門應當在嚴格檢查后予以警告處理，處理之后再不遵守的，就可以拒絕發(fā)放預售許可證。按照這樣的辦法進行，合約管理才會有效。

3.4 加強房地產廣告管理及對中介的監(jiān)管

近年來，房地產企業(yè)屢屢鉆空子，利用法律的漏洞制造擦邊球的違法廣告，侵犯消費者的合法權益，但卻逃脫了法律制裁。行政管理部門應當予以重視，制定完善的法律以期約束地產企業(yè)的違法廣告行為。所謂違法廣告即房地產企業(yè)，以各種理由搪塞消費者，讓消費者啞巴吃黃連有苦說不出。行政管理部門可以對類似行為責令地產企業(yè)限期修正，如若不能完成整改，一律對其資質進行降級處理或者注銷資質證書，從而起到敲山震虎的效果，使得開發(fā)商與購房者的權益都得以保障。

與此同時，還必須對中介行為進行時時刻刻地“關懷”，一旦發(fā)現(xiàn)離證上崗，立即開除，對于開除之后又予以召回的，再次責令開除并給予警告處分。中介公司不得偽造、修改相關證件，房地產行政管理部門一旦發(fā)現(xiàn)類似行為，立即吊銷中介人員的資格證書并進行相應處罰。

3.5 房地產行政管理范圍的拓展

房地產行政管理要不要拓展到農村已經成為當下一個亟待解決的問題。當然，目前讓房地產行政管理滲透到農村有許多意想不到的困難——農村房地產業(yè)法律規(guī)范欠缺；沒有政策支持和宏觀導向；受制于農村產業(yè)升級以及職能定位；農村房地產行政管理更為錯綜復雜。針對這一情況，行政部門需要做好以下幾項工作：首先，房地產行政部門需要深入當地，與當地主管部門建立良好的協(xié)作關系，明確管理的權限問題，不要出現(xiàn)“兩頭管理”、令下級部門無所適從的情況；其次，政府高層可以著手制定適宜農村房地產市場行情的法律，并令下級房地產行政部門遵照實行，讓各項行政管理工作做到有章可循、有法可依；再次，房地產行政管理部門應當與當地政府一起做好農村產業(yè)升級和職能定位的工作，準確預測農村房地產業(yè)未來在農村經濟發(fā)展中扮演的角色；最后，用好宣傳工具，把房地產行政管理的信息積極地在農村加以宣傳，奠定良好的群眾基礎，為政策的實施打下鋪墊。

4 結語

總之，在房地產行業(yè)的快速發(fā)展中，必須遵循社會效益與經濟效益兩者相結合的原則，絕不能為了經濟效益而舍棄社會效益，也不能拋棄經濟效益而空談社會效益。為了使房地產業(yè)更加健康、避免畸形發(fā)展，使房地產業(yè)真正成為“擎天一柱”，必須考慮行政管理不可或缺的輔助作用，并切實地發(fā)揮其作用。各地各級在行政管理部門必須卓爾有效地加強房地產行政管理，確保房地產市場健健康康、穩(wěn)健有效地運行。

參考文獻

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