陳桂

【摘 要】本文以Z公司的開發(fā)成本為研究對象，闡述研究的背景及目的，闡明開發(fā)成本控制對Z公司的重要意義，以文獻分析法、案例法、觀察法、歸納法等進行分析，實踐與理論相結合的方式，發(fā)現(xiàn)Z公司在開發(fā)成本控制方面存在的問題有：事前階段預算不夠全面，事中階段成本成本控制力度不夠，事后階段沒有對工程項目的結算審查

【關鍵詞】Z公司；開發(fā)成本；控制；問題原因

從當前的房地產行業(yè)來看，商品房的購買率明顯低于商品房的開發(fā)率，出現(xiàn)這種供大于求的現(xiàn)象的主要原因是開發(fā)商品的開發(fā)成本加大，為了是自己的利潤最大化，開發(fā)商不得不提高商品房的房價，而消費者覺得自己無法承擔商品房的房價，因此造成了商品房空置的現(xiàn)象，為了能使房地產市場能夠繼續(xù)正常的發(fā)展下去，就必須對房地產的開發(fā)成本進行有效的控制。開發(fā)成本控制是指專項管理房地產項目的決策、施工、竣工和銷售等個階段，把投入的成本控制在最小的范圍內，最終實現(xiàn)效益最大化。

一、開發(fā)成本控制的相關理論基礎

（一）成本

成本是生產和銷售一定種類與數(shù)量產品以耗費資源用貨幣計量的經濟價值。企業(yè)進行產品生產需要消耗生產資料和勞動力，這些消耗在成本中用貨幣計量，就表現(xiàn)為材料費用、折舊費用、工資費用等。

（二）開發(fā)成本論述

開發(fā)成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環(huán)境綠化費和外管網等全部費用，由八個因素構成：土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費、開發(fā)期間稅費。

（三）開發(fā)成本的控制及其必要性

幾年來，我國房地產市場經歷了暴利的時代，也逐漸開始向平均利潤發(fā)展。但房地產企業(yè)之間的競爭依然存在，房地產企業(yè)的利潤空間正在逐步壓縮，經營壓力再不斷增大。但是收傳統(tǒng)的意識或者體制方面等因素的影響，我國大多數(shù)房地產企業(yè)在開發(fā)成本控制方面都存在不同程度的問題，如果不及時解決，將嚴重影響到房地產企業(yè)的發(fā)展。

1、房地產進行成本控制課題提升企業(yè)的核心競爭力

房地產企業(yè)的黃金時期已經慢慢過去，在這個競爭激烈的市場環(huán)境下，房地產企業(yè)想要得到市場的認可，不僅需要資金實力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要房屋建筑方面實現(xiàn)低成本，在別的條件一樣的情況下，房屋建筑的低成本，就意味著銷售價格方面的競爭力強與其他企業(yè)，銷售越快資金的流量也就越大，企業(yè)的競爭優(yōu)勢也越來越強。所以房地產企業(yè)進行成本管理有利于降低成本提高利潤，提升企業(yè)的核心競爭力。

2、房地產企業(yè)進行成本控制能保證利潤空間最大化

利潤就是在扣除成本、費用、稅金后所得的資金。落實成本控制，自然也就為企業(yè)謀取了更多利潤。目前經濟效益是保證一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產企業(yè)在實現(xiàn)其最大經濟增加值和目標利潤方面，落實成本控制與管理非常必要。Z公司開發(fā)成本控制問題的原因

二、開發(fā)成本控制理念、意識方面存在問題

在房地產工程中，房地產工程的成本管理是一種意識的體現(xiàn)，若對開發(fā)成本控制缺乏有意識管理，工程費用就不會得到最大限度的節(jié)約，因此，要有意識地進行成本的管理。成本需要以成本分析為基礎，才能得到更好的使用，才能更好地對成本的使用情況進行有效地分析，從而盡可能地節(jié)約成本的支出。建筑工程忽視成本管理的又一個重要的原因是對成本管理錯誤的理解。部分建筑企業(yè)認為成本管理僅僅是企業(yè)的主管部門或者是企業(yè)的財務部門的職責，這一錯誤地理解在一定程度上導致了企業(yè)成本管理的范圍縮。

（一）開發(fā)成本控制體系存在的問題

在建筑工程項目中，要想收到預期的效果，并實現(xiàn)對目標成本的有效控制，就必須做好責、權、利相互結合的成本控制。但是，目前的建筑工程的成本控制體系中，并沒有很好地將責、權、利三者結合起來，僅僅依靠項目經理以及財務管理人員對成本進行控制，其他員工缺乏項目成本的控制意識和責任，往往把責任歸咎于個人，因此使建筑工程成本控制體制的不嚴密。倘若某建筑工程出現(xiàn)了質量或者其他方面的問題造成了一定的經濟損失，但往往因為成本控制體制的不嚴密，職責分工不明確，致使找不到直接的責任負責人。其實，成本控制本身對每個員工來說既是一種權力也是一種義務，在成本控制過程中，各個部門領導和員工都認真履行自己所承擔的責任。

（二）開發(fā)成本控制方法存在的問題

主要根據財務部門的決算報告，這是傳統(tǒng)的房地產企業(yè)成本控制， 由于業(yè)務人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發(fā) 揮成本控制的作用。事前預測和過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，

這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產企業(yè)管理的要求存在很大的一段 距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準確地發(fā)現(xiàn)，不能對癥下藥，應采取有效的措施控制企業(yè)成本。

三、Z公司開發(fā)成本控制的改進意見

（一）樹立企業(yè)成本控制的意識

1、完善成本控制系統(tǒng)

成本的系統(tǒng)控制觀念應在房地產企業(yè)中樹立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對象、內容與方法，對整體與全局進行強調，把房地產企業(yè)成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程。隨著市場經濟的發(fā)展，成本控制不能局限于產品的生產過程，其內涵要由物質產品成本擴展到資本成本、人力資源成本、產權成本、環(huán)境成本、服務成本等非物質產品成本，在市場上才能使企業(yè)產品具有很強的競爭力，在激烈的市場競爭中企業(yè)能立于不敗之地。

2、加強全員的成本控制意識

廣大職工對成本控制的認識應提高成本觀念應增強，結合經濟與技術，管理與生產并重的原則應貫徹。成本意識的宣傳教育面向全體職工進行，全員的成本意識得到培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓班積極舉辦，成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關注。成本方面的專業(yè)知識得到提高，降低成本的途徑從技術經濟領域得到開辟。

（二）加強先進的成本控制技術的運用

1、清單報價模式是利用房地產企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報價模式，房地產企業(yè)的實際消耗成本再是定額模式下的預算成本，可由分部分項的反映得到；工程量清單是一種計價模式，它是與市場經濟相適應和與國際慣例接軌。各單位對于工程數(shù)量相同的同一個建設項目，具有的價格卻不相同，這對房地產企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產企業(yè)的成本控制必須加強，成本控制水平充分提高才能適應市場經濟下的清單計價模式。

2、企業(yè)戰(zhàn)略成本控制的引入戰(zhàn)略成本控制的對象是企業(yè)的全局，其制定是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為根據。在戰(zhàn)略管理整個循環(huán)過程中都有成本信息的貫穿，全面了解公司的成本結構和成本行為，并對其進行控制與改善，具有長久的競爭優(yōu)勢。綜合企業(yè)內部結構與外部環(huán)境，企業(yè)的價值鏈貫穿于企業(yè)內部自身價值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部價值轉移作業(yè)的二維空間。從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)進行戰(zhàn)略成本控制，企業(yè)內部的價值鏈分析、企業(yè)所處行業(yè)的價值鏈分析、競爭對手價值鏈分析等都是成本控制所包含的內容，知己知彼和洞察全局的目的可以達到，價值鏈的各種戰(zhàn)略也可由此形成。

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