傅子宇，周珺雅

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，石家莊050061）

一、杜邦分析體系的財(cái)務(wù)分析

（一）權(quán)益凈利率總體趨勢(shì)分析

本文根據(jù)綠地控股2013年-2017年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表與現(xiàn)金流量表各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，計(jì)算出權(quán)益凈利率和相關(guān)指標(biāo)如表1所示。

表1 綠地控股2013-2017年權(quán)益凈利率與各影響財(cái)務(wù)指標(biāo)

從表1可以看出，綠地控股的權(quán)益凈利率總體上處于上升的趨勢(shì)，由2013年的3.18%增加到2017年的14.45%，其銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與權(quán)益乘數(shù)也出于上升的趨勢(shì)，同時(shí)，綠地控股銷售凈利率較低而權(quán)益乘數(shù)較高。

（二）銷售凈利率分析

銷售凈利率反映了企業(yè)的盈利能力，根據(jù)綠地控股的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出2013-2017年銷售凈利率如圖1所示。

圖1 2013-2017年綠地控股銷售凈利率趨勢(shì)圖

由上圖可知，近五年綠地控股的銷售凈利率總體趨勢(shì)由7.64%降至4.68%，其中2014年銷售凈利率下降幅度大，降至-333.88%，但在2015年迅速回暖，其后兩年銷售凈利率平穩(wěn)增長(zhǎng)，于2017年增至4.68%。由權(quán)益凈利率的公式可知，銷售凈利率的下降會(huì)對(duì)權(quán)益凈利率產(chǎn)生負(fù)面影響，而銷售凈利率與企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用關(guān)系密切，為進(jìn)一步說(shuō)明影響銷售凈利率下降的主要因素，根據(jù)2013-2017財(cái)務(wù)報(bào)表列示的相關(guān)數(shù)據(jù)如表2所示。

表2 2013-2017年綠地控股相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位：萬(wàn)元）

由上表可知，2013年后，綠地控股各項(xiàng)影響銷售凈利率的財(cái)務(wù)指標(biāo)都呈上升趨勢(shì)，其中營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)迅速，2017年?duì)I業(yè)收入達(dá)到近3千億元。與此同時(shí)，其營(yíng)業(yè)成本基本與營(yíng)業(yè)收入保持相同的增長(zhǎng)幅度。綠地控股2015年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)與2014年對(duì)比明顯出現(xiàn)大額漲幅，其原因在于綠地控股與2015年在A股上市，吸引了大量資金。同時(shí)，綠地控股的銷售凈利率相對(duì)較低的主要原因是營(yíng)業(yè)成本較高，而更深層次的原因在于綠地控股在2015年上市后處在擴(kuò)張階段，需要投入大量成本開拓市場(chǎng)。

（三）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均資產(chǎn)總額之間的關(guān)系，綠地控股的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率如圖2所示。

圖2 2013-2017年綠地控股總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

由圖2可知綠地控股的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2015年快速上升至0.6819，其后的2016年與2017年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降至行業(yè)均值0.35左右。而在2017年房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降的背景下，綠地控股基本與2016年保持持平，這表示這段時(shí)間內(nèi)綠地控股的銷售能力很強(qiáng)。同時(shí)，綠地控股總資產(chǎn)中存貨占比達(dá)到50%以上，而存貨占比較高是房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，所以分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率時(shí)要考慮存貨的影響。

由存貨周轉(zhuǎn)率近幾年的變化情況可以看出，綠地控股的存貨周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)基本與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相同，而綠地控股2017年存貨周轉(zhuǎn)率在所有房企中排名第19，相對(duì)于綠地控股的企業(yè)規(guī)模來(lái)說(shuō)，其存貨周轉(zhuǎn)率較高，說(shuō)明綠地控股存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，銷售賬款良好。

圖3 2013-2017年綠地控股存貨周轉(zhuǎn)率

（四）權(quán)益乘數(shù)分析

權(quán)益乘數(shù)主要反映企業(yè)的負(fù)債情況。從表1可知，綠地控股的權(quán)益乘數(shù)自2015年之后迅速增長(zhǎng)，其后兩年大體上保持了增長(zhǎng)趨勢(shì)，但在2017年小幅回落，這說(shuō)明企業(yè)在2015年上市后開始增加債務(wù)融資規(guī)模。

與同行業(yè)其他企業(yè)對(duì)比，綠地控股的權(quán)益乘數(shù)2015年后就高于行業(yè)均值，其原因在于綠地控股上市時(shí)間較晚，且股價(jià)較低，當(dāng)上市所帶來(lái)的資金不足時(shí)，綠地控股的資金短缺只能通過(guò)債務(wù)籌資方式獲得。由權(quán)益乘數(shù)的公式可知，企業(yè)權(quán)益乘數(shù)高，資產(chǎn)負(fù)債率也大，近年來(lái)綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上，2017年其資產(chǎn)負(fù)債率甚至達(dá)到了將近90%，負(fù)債水平很高。而從該公司的權(quán)益凈利率看出，其銷售凈利率較低，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率每年相差不大，其權(quán)益凈利率的增長(zhǎng)主要依靠的就是較高的權(quán)益乘數(shù)，這代表綠地控股很好的利用了債務(wù)帶來(lái)的財(cái)務(wù)杠桿，但債務(wù)占比較大也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)負(fù)擔(dān)，一旦企業(yè)難以償還債務(wù)，就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。

而從負(fù)債結(jié)構(gòu)可以看出，綠地控股的流動(dòng)負(fù)債占比較高，2017年已接近80%，盡管流動(dòng)負(fù)債的資本成本相對(duì)較低，但其也有較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，綠地控股的權(quán)益凈利率雖一直在增長(zhǎng)，但也存在一些問(wèn)題，首先企業(yè)盈利能力不高，其原因在于企業(yè)營(yíng)業(yè)成本較高拉低的銷售凈利率的水平；其次企業(yè)資本結(jié)構(gòu)畸形，負(fù)債規(guī)模大，在目前國(guó)家隊(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大宏觀調(diào)控的背景下，雖然能給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿，但也可能產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。

圖4 2013-2017綠地控股流動(dòng)負(fù)債占比

二、提升控股業(yè)績(jī)的建議對(duì)策

（一）擴(kuò)展拿地形式，降低營(yíng)業(yè)成本

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)收并購(gòu)、合作等低成本拿地方式獲取土儲(chǔ)資源；其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)自身運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，選擇代建等發(fā)展模式控制更多的市場(chǎng)資源；再次，通過(guò)舊改方式擴(kuò)大土儲(chǔ)規(guī)模。因此，綠地控股可通過(guò)擴(kuò)展拿地形式來(lái)減少營(yíng)業(yè)成本。

（二）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，豐富融資方式

綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率較高，2017年達(dá)到近90%，過(guò)于單一的資本結(jié)構(gòu)也會(huì)增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，且綠地控股流動(dòng)負(fù)債占比較高，而房地產(chǎn)企業(yè)由于前期投入高，回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，更需要長(zhǎng)期資本的支持，因此流動(dòng)負(fù)債可能并不適合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)與長(zhǎng)期規(guī)劃。所以綠地控股應(yīng)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，控制負(fù)債水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尋求長(zhǎng)期資本的融資方式與股權(quán)融資，從而保證資金鏈的安全。